پل مشترک عبور از رکود بازار مسکن

دنیای اقتصاد : آمارهای رسمی مربوط به روند رشد قیمت واحدهای مسکونی در متراژ‌های مختلف، پل مشترک عبور از رکود مسکن را معرفی می‌کند. این پل مشترک که می‌تواند به منزله نقشه راه ساخت و سازهای سال ۹۹ ملاک ومعیار عمل سازنده‌ها به خصوص سازنده‌های پایتخت برای آغاز پروژه‌های جدید ساختمانی قرار بگیرد نه تنها باعث خروج بازار مسکن از حالت رکود یا کمتر شدن عمق رکود معاملاتی بازار مسکن خواهد شد بلکه به دلیل افزایش سود سازنده ناشی از تغییرات بیشتر قیمت واحدهای مسکونی در متراژ‌های کوچک‌تر، در نهایت به نفع سمت عرضه مسکن نیز خواهد بود.

آخرین آمارهای رسمی از وضعیت معاملات مسکن در شهر تهران مربوط به بازه زمانی اسفندماه سال ۹۸ نشان می‌دهد بیشترین میزان رشد میانگین قیمت مسکن در این ماه در مقایسه با ماه مشابه سال قبل از آن - اسفند ۹۷-مربوط به واحدهای مسکونی با متراژ تا ۸۰ مترمربع یا همان واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ بوده است. در حالی‌که میانگین رشد قیمت واحدهای مسکونی در این بازه زمانی-اسفند ۹۸ در مقایسه با اسفند ۹۷-برابر با حدود ۴۰ درصد بوده است در همین زمان میانگین قیمت هر مترمربع مسکن با مساحت تا ۸۰ مترمربع حدود ۴۷ درصد افزایش یافته است.این موضوع نشان می‌دهد سازنده‌های این گروه از واحدهای مسکونی سود بیشتری درمقایسه با سازنده‌ها در کل بازار مسکن و همچنین سازنده‌های مسکن با متراژ بیش از ۸۰ مترمربع به دست آورده‌اند. از سوی دیگر بیشترین میزان تقاضای مسکن در همین بازه زمانی در بازار معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران نیز مربوط به همین بازه متراژی بوده است.به این معنا که بیشترین سهم از واحدهای مسکونی خریداری شده از بازار مسکن در اسفند ماه سال گذشته مربوط به آپارتمان‌های با مساحت تا ۸۰ مترمربع بوده است.حدود ۵۰ درصد از کل واحدهای مسکونی معامله شده در بازار مسکن شهر تهران در اسفندماه به این بازه متراژی تعلق داشته است. در حالی‌که این میزان در بازه‌های متراژی بزرگ‌تر تا چند برابرکمتر بوده است.

این روال تنها مختص اسفندماه سال گذشته نبوده است.در سایر ماه‌های سال نیز واحدهای مسکونی کوچک متراژ عمدتا بنا بر دو دلیل عمده نه تنها بیشترین میزان تقاضا برای خرید از سوی متقاضیان مسکن را داشته‌اند بلکه تغییرات قیمتی آنها به مراتب بیشتر از تغییرات قیمتی واحدهای مسکونی با مساحت بیشتر بوده است و در نهایت سود بیشتری از این تغییرات قیمتی از ناحیه فروش واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ عاید سازنده‌ها یا همان سمت عرضه مسکن شده است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌اکنون ساخت،عرضه و فروش واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ به منزله پل مشترک برای خروج بازار معاملات مسکن از یک سو و خروج بازار ساخت وساز از سوی دیگر از شرایط رکودی یا دست‌کم کاهش عمق رکود در هر دو سمت از بازار مسکن(سمت عرضه وتقاضای مسکن) است.

ساخت این واحدها در مجموع هم به نفع سمت تقاضای مسکن وهم به نفع سمت عرضه مسکن است.در صورت تعریف مسیر ساخت وسازهای سال ۹۹ بر مبنای منافع مشترک سمت عرضه و تقاضای مسکن و قرار گرفتن ساخت واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ در اولویت الگوی ساخت وسازها نه تنها عمق رکود در بازار مسکن در سال جدید کاهش می‌یابد یا دست‌کم رکود سنگین‌تر نخواهد شد بلکه سازنده‌ها نیز به سود بیشتری ناشی از تغییرات قیمتی واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ در مقایسه با میزان نوسانات افزایشی قیمت واحدهای مسکونی با مساحت بزرگ‌تر دست خواهند یافت.آمارهای رسمی نیز این موضوع را تایید می‌کند.

از آنجا که واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ فاصله کمتری نسبت به واحدهای مسکونی با مساحت بیشتر با قدرت خرید متقاضیان واحدهای مسکونی دارند این واحدها با استقبال بیشتری از سوی هر دو نوع متقاضیان مسکن اعم از متقاضیان مصرفی و غیرمصرفی روبه‌رو می‌شوند.سرمایه‌گذاران ومتقاضیان غیرمصرفی به دلیل سهولت بیشتر در فروش این واحدها ترجیح می‌دهند حتی در صورت در اختیار داشتن سرمایه کافی برای خرید واحدهای بزرگ‌متراژ به جای خرید یک واحد بزرگ‌متراژ اقدام به خرید دو یا چند واحد کوچک‌متراژ کنند.چرا که این واحدها نه تنها زودتر در بازار اجاره از سوی مستاجران اجاره خواهد شد و روند اجاره آنها به سهولت وسرعت بیشتری انجام می‌شود بلکه در زمان فروش نیز مالک با سرعت وسهولت بیشتری موفق به فروش این واحدها می‌شود.

در مورد تقاضای مصرفی نیز به دلیل نزدیک‌تر بودن این واحدها به قدرت خرید متقاضیان،استقبال بیشتری برای خرید آنها وجود دارد.

از این رو ساخت واحدهای مسکونی با مساحت تا ۸۰ مترمربع و کمتر از آن را می‌توان به‌عنوان نقشه راه ساخت وسازهای سال ۹۹ به سازنده‌ها توصیه کرد. تاکنون عمده تاکید‌های مطرح شده درخصوص ضرورت ورود سازنده‌ها به ساخت واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ مربوط به بیشتر بودن تعداد متقاضیان این واحدها بود.در واقع تا پیش از این اعلام می‌شد از آنجا که بخش عمده تقاضای خرید مسکن مربوط به واحدهای کوچک‌متراژ است بهتر است سازنده‌ها توان خود را صرف ساختن این واحدها کنند اما هم‌اکنون این موضوع و توصیه از یک زاویه دیگر که نفع سازنده نیز در آن مستتر است قابل پیشنهاد است. اطلاعات آماری و رسمی نشان می‌دهد ساخت و عرضه این واحدها به بازار مسکن نه تنها به نفع سمت تقاضای مسکن است بلکه به نفع سمت عرضه مسکن نیز است. فروش سریع‌تر و راحت‌تر این واحدها از یکسو و سرعت بالاتر رشد قیمت این واحدها در مقایسه با واحدهای مسکونی با متراژ بیشتر از سوی دیگر موجب شده است ساخت واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ برای تامین منافع دو طرف عرضه وتقاضای مسکن به‌عنوان نقشه راه ساخت وسازهای سال ۹۹ به سازنده‌ها پیشنهاد شود. در حالی‌که مطابق با تازه‌ترین آمارهای رسمی درخصوص جزئیات معاملات مسکن شهر تهران مربوط به مقطع زمانی اسفند سال ۹۸،سهم معاملات واحدهای مسکونی با مساحت تا ۸۰ مترمربع از کل معاملات مسکن حدود ۵۰ درصد است پیام دریافت شده از این رویداد آن است که کانون تقاضای مسکن در این بخش از بازار قرار گرفته است. در واقع بازار معاملات واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ را می‌توان به‌عنوان کانون تقاضای مسکن معرفی کرد که بیشترین میزان تقاضا برای خرید مسکن در این بخش از بازار مسکن متمرکز شده است.قیمت این گروه از واحدهای مسکونی در اسفند ماه ۹۸ در مقایسه با اسفند سال ۹۷ با رشد ۴۷ درصدی همراه شد. این در حالی است که در همین فاصله زمانی میانگین قیمت مسکن در کل بازه‌های متراژی حدود ۴۰ درصد افزایش یافت.

این موضوع به این معناست که رشد قیمت مسکن در این بخش از بازار یعنی بازار فروش آپارتمان‌های کوچک‌متراژ(تا ۸۰ مترمربع)،بیش از سایر بازه‌های متراژی است.این موضوع در ماه‌های قبل نیز در بازار مسکن وجود داشته و قابل رصد است.از سوی دیگر روند رشد قیمت مسکن در این بازه متراژی-آپارتمان‌های کوچک‌متراژ با مساحت تا ۸۰ مترمربع-بیش از سایر متراژ‌ها بوده است. در حالی‌که در این بازه متراژی میانگین قیمت مسکن در اسفند سال گذشته در مقایسه با اسفند ۹۷ حدود ۴۷ درصد رشد کرده است در همین بازه زمانی میانگین قیمت مسکن با مساحت ۸۰ تا ۱۰۰ متر ۴۵ درصد،۱۲۰ تا ۲۰۰ متر ۴۰ درصد و بالای ۲۰۰ متر ۳۲ درصد افزایش داشته است.

به این ترتیب آن دسته از سازندگانی که در این بازه زمانی اقدام به ساخت و عرضه واحدهای مسکونی با مساحت کمتر به بازار کرده‌اند بیش از سازنده‌های دیگر سود ناشی از تغییرات قیمت مسکن در یک بازه زمانی یک‌ساله را به دست آورده‌اند.

با این حال،همواره رفتار سمت عرضه مسکن روند معکوس را در پیش گرفته است.در حالی‌که در همه سال‌های اخیر عمده تقاضای مسکن به خصوص تقاضای مصرفی در سمت بازار فروش واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ متمرکز بوده است اما سمت عرضه مسکن در همه این سال‌ها بیشترین توان و تمرکز خود را به ساخت واحدهای بزرگ‌متراژ اختصاص داده است. همین موضوع منجر به جاماندگی عرضه واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ به لحاظ تیراژ عرضه این واحدها در مقایسه با واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژ شده است.در واقع رفتار سازنده‌ها درست برخلاف آن‌چیزی بوده است که بیشترین تعداد از متقاضیان خرید مسکن خواهان آن بوده‌اند. این موضوع دلیل بیشترین افت در سهم معاملات مسکن واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ واقع در بازه مساحتی تا ۸۰ مترمربع نسبت به میزان افت تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی با مساحت بیشتر است.

در حالی‌که در اسفند ماه ۹۸ حجم معاملات واحدهای مسکونی با مساحت تا ۸۰ مترمربع نسبت به اسفند ماه ۹۷ با افت حدود ۳۰ درصدی همراه شد این میزان در سایر بازه‌های متراژی کمتر بوده است.دلیل این موضوع عرضه کمتر این گروه از واحدهای مسکونی در مقایسه با واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژ است.

نه تنها در سال‌های اخیر حجم کل ساخت وسازها کاهش یافت بلکه میزان عرضه واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ نیز در حالت حداقلی قرار داشت. از سوی دیگر در برخی از موارد سازنده‌ها با مشاهده وجود ظرفیت وکشش برای کسب سود بیشتر از بازار عرضه واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ در ماه‌های بعد، از عرضه این واحدها به بازار خودداری کردند تا در زمان دیگری با سطح قیمت بالاتر به فروش برسانند.چرا که تقاضا برای خرید این واحدها بر خلاف واحدهای بزرگ‌متراژ همواره و حتی در شرایط جهش قیمتی وجود دارد.براساس آخرین آمارها مربوط به میانگین مساحت واحدهای مسکونی که در سال ۹۸ در شهر تهران پروانه و مجوز ساخت دریافت کردند میانگین مساحت این واحدها ۱۶۵ مترمربع بوده است این در حالی است که این میزان حتی از دو برابر حداکثر متراژ واحدهای مسکونی پرتقاضای بازار مسکن-واحدهای مسکونی با مساحت حداکثر ۸۰ مترمربع- بیشتر است.

در واقع واحدهای مسکونی که سال گذشته در بازار مسکن شهر تهران مجوز ساخت دریافت کردند دست‌کم دو برابر حداکثر متراژ در استطاعت عمده‌ترین گروه متقاضی بازار مسکن یعنی متقاضیان خرید واحدهای مسکونی با حداکثر مساحت ۸۰ مترمربع،مساحت داشتند. این موضوع نشان می‌دهد هم‌اکنون نوعی شکاف عمیق و قابل توجه بین مساحت واحدهای در استطاعت خرید در بازار مسکن و واحدهای مسکونی که ساخته می‌شوند وجود دارد که آمارهای رسمی نیز این موضوع را تایید می‌کنند.

این در حالی است که با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن برای آنکه رکود معاملاتی و ساخت وساز در بازار مسکن عمیق‌تر نشده وبه مرور از عمق آن کاسته شود واز بین برود لازم است این شکاف از سوی سازنده‌ها ترمیم شود.به این صورت که سازنده‌ها به جای ساخت واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژ تا حد امکان توان و تمرکز خود را صرف ساخت واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ کنند.

در واقع این پل مشترک که تامین‌کننده منافع سازنده‌ها و خریداران مسکن به‌صورت دو جانبه است باید از سوی سازنده‌ها ایجاد شود.در صورتی که سازنده‌ها رفتار خود را از بزرگ‌سازی به سمت کوچک‌سازی مسکن تغییر دهند می‌توان امیدوار بود نه تنها این اقدام منجر به افزایش عرضه مسکن به بازار مسکن منطبق با جنس تقاضای اکثر متقاضیان بازار شود بلکه نفع بیشتری از پروسه ساخت و ساز ناشی از تغییرات قیمتی واحدهای مسکونی به سمت عرضه برسد. به‌خصوص آنکه هزینه‌های تمام‌شده مربوط به ساخت واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ و بزرگ‌متراژ جز در برخی موارد استثنا یکسان است و کوچک‌سازی با بزرگ‌سازی برای سازنده‌ها نسبتا با هزینه یکسان قابل‌انجام است. این در حالی است که در زمان فروش،سود بیشتری از محل تغییرات قیمت کوچک‌متراژ‌ها نسبت به واحدهای بزرگ‌متراژ نصیب سازنده‌ها می‌شود. براساس آخرین آمارهای رسمی هم‌اکنون میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان با مساحت کمتر از ۶۰ مترمربع زیر ۱۲ میلیون تومان است.این میزان در بازه متراژی ۶۰ تا ۸۰ مترمربع به‌طور متوسط برابر با ۱۴ میلیون و۲۰۰ هزار تومان،آپارتمان‌های ۸۰ تا ۱۰۰ مترمربع کمتر از ۱۷ میلیون تومان،واحدهای ۱۲۰ تا ۱۵۰ مترمربع حول و حوش ۲۰ میلیون تومان،۱۵۰ تا ۲۰۰ مترمربع حدود ۲۸ میلیون تومان و بیش از ۲۰۰ مترمربع به‌طور متوسط ۳۴ میلیون تومان و بالاتر به ازای هر متر مربع  است.

علت این اختلاف قیمت در بازه قیمتی واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ و بزرگ‌متراژ مربوط به اختلاف جغرافیای ساخت این واحدها و هزینه‌های تمام شده ساخت آنها به خصوص اختلاف قیمت زمین است. از آنجا که عمده واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ در مناطق ارزان‌تر به لحاظ قیمت زمین احداث می‌شود در نتیجه میانگین قیمت واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ از واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژ که عموما در مناطق گران‌تر ولوکس شهر تهران احداث می‌شوند کمتر است.همچنین هزینه تامین مصالح و تجهیزات ساخت واحدهای مسکونی لوکس و بزرگ‌متراژ عمدتا بیشتر از واحدهای مسکونی کوچک‌متراژی است که در مناطق معمولی پایتخت ساخته می‌شوند.

با این حال حتی اگر در یک منطقه مشابه میانگین قیمت فروش واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ کمتر از میانگین قیمت فروش واحدهای بزرگ‌متراژ باشد به دلیل سرعت و سهولت بیشتر فروش واحدهای کوچک‌متراژ بازهم نفع سازنده در ساخت و عرضه این گروه از واحدها نسبت به واحدهای با مساحت بیشتر است. هم‌اکنون و براساس تازه‌ترین آمارها، قیمت واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از ۶۰ مترمربع ۲۳ درصد ارزان‌تر از میانگین قیمت مسکن شهر تهران است، از سوی دیگر میانگین قیمت واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از ۸۰ مترمربع نیز ۱۷ درصد پایین‌تر از میانگین قیمت مسکن شهر تهران است.این موضوع یکی از اصلی‌ترین دلایلی است که منجر به حضور پررنگ تقاضا در این بخش از بازار مسکن شده است.حتی در این بخش قدرت وام خرید مسکن نیز نسبت به سایر بازه‌های متراژی-واحدهای مسکونی با مساحت بیشتر-بیشتر است.

با این حال هم‌اکنون سازنده‌ها برای تمرکز در بازار ساخت واحدهای کوچک‌متراژ با دو مانع عمده مواجه هستند. مانع اول موضوع تامین پارکینگ برای ساخت تعداد بیشتر واحد در متراژ‌های کمتر در یک قطعه زمین به‌جای تعداد کمتر واحد در همان زمین با متراژ بزرگتر است.از آنجا که تامین پارکینگ یک الزام مهم برای ساخت و سازهاست لازم است شهرداری به‌عنوان بزرگ‌ترین مالک زمین‌های شهری اقدام به ساخت وتامین پارکینگ‌های محله‌ای کند تا برای آن دسته از پروژه‌هایی که امکان تامین پارکینگ برای همه واحدها به جهت ساخت تعداد بیشتری واحد بر روی یک قطعه زمین وجود ندارد به علت عدم دسترسی به پارکینگ‌های محله‌ای فروش واحدها با دشواری همراه نشود. مانع دوم هزینه سنگین تامین انشعابات است. اگر قرار باشد در یک قطعه زمین به‌جای ساخت مثلا ۱۰ واحد مسکونی ۱۰۰ مترمربعی سازنده ۲۰ واحد ۵۰ مترمربعی احداث کند باید به‌جای پرداخت هزینه تامین انشعابات برای ۱۰ واحد هزینه تامین انشعابات برای ۲۰ واحد را بپردازد.بنابراین سیاست‌گذار مسکن در صورتی که قصد دارد به خروج بازار مسکن از حالت رکود کمک کند و رونق ساخت وساز و افزایش عرضه مطابق با الگوی غالب تقاضا را ترویج دهد باید یارانه‌ها و معافیت‌هایی برای هزینه‌های مربوط به تامین انشعابات برای آن دسته از سازنده‌هایی که قصد ساخت واحدهای مسکونی با مساحت تا ۸۰ مترمربع دارند را در نظر گرفته واعمال کند.