آیا "رهن کامل" اشکال شرعی دارد؟

بانکداری ایرانی ـ «آیا "رهن کامل" اشکال شرعی دارد؟» این پرسش، به‌ویژه در فصل نقل و انتقالات منازل، مورد ابتلای خیلی از مردم است. پاسخ را به‌صورت فنی و دقیق ببینید.

طبق رویه‌ی هر ساله، با تعطیلی دانشگاه‌ها و مدارس، بخش قابل توجهی از مردم، به جابه‌جایی منازل خود مبادرت می‌کنند. این پرسش گوشه‌ی ذهن بسیاری از افراد - خصوصاً آنها که میانه‌ی بیشتری با "دین" دارند - مطرح است که «رهن منزل، از منظر شرعی، با چه شرایطی بدون اشکال و صحیح است»؟

نه به عنوان خبرنگار، که در جایگاه مالک و مستأجر به چند بنگاه سطح شهر سری زدیم تا «اتفاقات کف میدان» روشن شود. حقیقتش را بخواهید، تمامی بنگاه‌ها، وقتی از دغدغه‌ی مشتری‌شان (یعنی خبرنگار تسنیم) در این زمینه مطلع شدند، به آن احترام گذاشتند؛ و جملگی هم ساز و کارهایی داشتند که «ابعاد شرعی» این معامله هم رعایت شود (البته عنایت دارید که این موضوع به معنی متشرع بودن نیست،‌ بلکه مشتری‌مداری و احترام به عقاید مشتریان هم همین رویه را ایجاب می‌کند؛ که خب، باز هم جای تقدیر دارد). اما دو نکته وجود داشت که معاملاتِ «رهن کاملِ» کف میدان را دچار اشکال می‌کند؛ و انتظار می‌رود "مشاورانِ املاک"، به عنوان کانون‌ تخصصی معاملات حوزه‌ی مسکن، در روشن شدن مسئله و راهنمایی طرفین دقت نظر بیشتری به خرج دهند. این دو مسئله را در بخش انتهایی همین گزارش قید خواهیم کرد. ابتدا ببینیم حکم شرعی «رهن کامل» چیست و این نوع عقود در چه شرایطی مجاز است؟ در بخش احکام شرعی (استفتائات) سایت رهبر معظم انقلاب در این زمینه می‌خوانیم:

"س: آنچه امروزه در بین مردم متعارف شده که هنگام اجاره دادن خانه مبلغی را جلوتر می گیرند، از نظر شرعی چه وجهی دارد؟

ج: در صورتی که مالک، خانه خود را به مدّت معیّن و اجرت مشخصی اجاره بدهد به این شرط که مستأجر مبلغی را به عنوان قرض به او بپردازد، اشکال ندارد هرچند مالک با توجه به آن مبلغ اجاره خانه را از اجرت‏ المثل آن کمتر قرار دهد [یعنی اجاره کمتر بگیرد]، ولی اگر از مستأجر قرض بگیرد به این شرط که خانه خود را مجانی در اختیار او قرار دهد و یا خانه‏‌اش را به اجرت المثل یا کمتر و یا بیشتر از آن به او اجاره بدهد، به‌طوری که آنچه در ابتدا بین آن دو محقق می‏شود قرض دادن و قرض گرفتن باشد و اجاره‏ دادن خانه به مستأجر و یا قراردادن آن در اختیار او به عنوان شرط در قرض باشد، همه این موارد حرام و باطل هستند.

س: در بین عموم رایج است که در هنگام اجاره منزل مقدارى مبلغ تحت عنوان رهن به صاحب خانه مى‌پردازند و همچنین مقدارى به صورت اجاره پرداخت مى‌کنند و یا منزل را به صورت رهن کامل اجاره مى کنند. اولاً: حکم شرعى این دو نوع معامله را بیان نمائید. ثانیاً: در صورت عدم صحت این عمل روش صحیح براى اجاره کردن منزل را بیان نمائید. ثالثاً: حکم وضو و نماز در منزلى که به یکى از دو روش فوق معامله شده است چیست؟

ج) بطور کلّى اجاره به شرط قرضصحیح است (مثلاً اگر صاحب خانه به مستأجر بگوید: «خانه‌ام را به این مبلغ معیّن ـ مثلاً ده تومان ـ به شما اجاره دادم به شرط اینکه فلان مبلغ معیّن ـ مثلاً صد هزار تومان ـ به من قرض‌الحسنه بدهید» و مستأجر قبول کند، اشکال شرعى ندارد)، ولى قرض به شرط اجاره، صحیح نیست، و در صورت اوّل هم باید اجاره به نحو متعارف باشد، یعنى خانه‌اى که بطور متعارف اجاره‌اش از قرار ماهى مثلاً دویست هزار تومان است نمى‌شود بخاطر گرفتن قرض به ماهى هزار تومان تنزّل کند زیرا چنین اجاره‌اى متعارف نیست بلکه ممکن است آن را مثلاً به صد هزار تومان تقلیل داد، و از همین جا معلوم شد اجاره به شرطِ رهنِ کامل (یعنى در قبال دریافت قرض، هیچ مبلغى را از مستأجر طلب نکند) نیز صحیح نمى‌باشد؛ و در هر صورت نماز و وضویى که در خانه با رضایت و اجازه صاحب خانه انجام شده صحیح است."

دو اشکال ساده اما بزرگ، که تقریباً در تمامی بنگاه‌های مورد مراجعه وجود داشت، به این قرار بود:

اول؛ اینکه عموم مشتریان، حکم اساسی معامله‌ای که انجام می‌شود را نمی‌دانند، و سهل‌انگارانه آن را همان «رهن و اجاره» می‌دانند؛ در حالی‌که همان‌گونه که ذکر شد قرار داد در واقع باید «اجاره به شرط» باشد نه «رهن کامل».

دوم؛ اغلب مشاوران املاک برای رهایی از بند شرعیات، کنار معامله مبلغ ناچیز اجاره (در حد 10 تا 50 هزار تومان) را حلّال این مشکل می‌دانند؛ که همان‌گونه که ذکر شد، معامله را دچار اشکال شرعی می‌کند.

یک نکته‌ی مهم دیگر

نکته‌ای که موجب می‌شود اشکال در معاملات مسکن کمی کم‌رنگ شود و به حاشیه برود، تفاوت میان دو مفهوم «رهن» و «قرض» است؛ ما اساساً در معاملات‌ مسکن‌مان «قرض» می‌گیریم، و آن را سهواً به «رهن» تعبیر می‌کنیم. «رهن» اصطلاحاً معادل «گرو» می‌باشد؛ یعنی مالی را از کسی بگیریم که اگر مثلاً اجاره‌اش را نداد، ما معادل آن را از رهن برداریم؛ بنابراین رهن تا زمان خلف وعده‌ی مستأجر قابل تصرف نیست؛ در صورتی‌که در معاملات معمول، مستأجر اختیار مالش را تا زمانی معین (مثلاً یک سال) به موجر می‌دهد؛ موجر نیز در آن مال تا سررسید قرارداد تصرف و از آن استفاده می‌کند. بنابراین قرارداد ما نه رهن و اجاره، بلکه قرض و اجاره است. اما در این صورت هم باید به دو نکته‌ی بالا - یعنی صورت «اجاره به شرط قرض» و نیز «میزان اجاره» - توجه کرد.

و در پایان نکته اساسی دیگری وجود دارد. اگر در این دو مورد دقت کافی مبذول نشود، معامله شائبه‌ی «ربوی بودن» پیدا می‌کند؛ که می‌دانیم تبعات سنگینی بر آن مترتب است.