نیمه روشن بازار مسکن

 روزنامه دنیای اقتصاد در گزارشی نوشت: صاحب‌نظر بخش مسکن با شرکت در نظرسنجی «دنیای اقتصاد»، به 9 پرسش درباره چشم‌انداز بازار ملک پاسخ دادند. نتایج این نظرسنجی نشان می‌دهد رفتار فعالان بازار مسکن در نیمه دوم 96، با تغییر نسبت به نیمسال اول همراه خواهد شد که مهم‌ترین تحول، «رشد خفیف» حجم معاملات خرید آپارتمان‌های کم‌متراژ (واحدهای مصرفی) می‌تواند باشد.

در ادامه این گزارش می خوانیم: 40 شرکت‌کننده‌ها در نظرسنجی، وضعیت بازار ساخت‌و‌ساز مسکونی طی دو فصل آتی را نیز به شکل «تحرک بیشتر» در مناطق پرتقاضا از جمله بافت فرسوده توصیف می‌‌کنند. شروط «رونق ملایم» در بازار ملک تشریح شده است.

40 صاحب‌نظر بخش مسکن با شرکت در نظرسنجی «دنیای اقتصاد»، چشم‌انداز بازار ملک را در نیمه دوم سال 96 ترسیم کردند. نتایج این نظرسنجی، ضمن تایید «دو‌قطبی بودن بازار معاملات مسکن شهر تهران از بابت رفتار متفاوت بین مناطق و آپارتمان‌های مصرفی با محله‌ها و املاک لوکس» نشان می‌دهد دید نخبگان بازار مسکن به نیمسال دوم، با استناد به تحولات ماه‌های اخیر، در سه پارامتر، تفاوت قابل ملاحظه نسبت به نیمسال اول پیدا کرده است. پیش‌بینی کارشناسان اقتصاد مسکن، فعالان بازار ملک و تحلیلگران ارشد این بازار –طیف‌های حضور یافته در نظرسنجی- حکایت از آن دارد که معاملات مسکن در نیمه دوم امسال، در گروه آپارتمان‌های کوچک و میان‌متراژ (واحدهای مصرفی)، در صورت فراهم بودن شرایط درونی و بیرونی بازار، با «رونق ملایم» همراه می‌شود. 67.5 درصد افراد در نظرسنجی، درباره چشم‌انداز دو فصل آتی معاملات این نوع املاک، از بین 4 گزینه رشد ملایم، رشد پرشتاب، کاهش و عدم رشد حجم خرید و فروش،‌ به گزینه اول رای دادند.

شرط شکل‌گیری «رونق ملایم» در معاملات مسکن، افزایش درجه کارآمدی تسهیلات خرید از دو مسیر انعطاف‌بخشی به وام‌های موجود و استارت لیزینگ مسکن عنوان شده است. در کنار این دو پیش‌نیاز رونق، پایبندی بانک‌ها به پرداخت سود متعارف در سطح تعیین شده روزهای اخیر، می‌تواند در نقش محرک رونق معاملات ملکی عمل کند. انتظارات ناظران بازار مسکن درباره آینده املاک لوکس نیز از «تحرک خفیف» در معاملات «لوکس‌های مصرفی» در عین تداوم جو رکودی در فضای کلی این قسمت از بازار ملک حکایت دارد. نگاه شرکت‌کننده‌ها در نظرسنجی «دنیای اقتصاد» به آینده قیمت مسکن مشخص می‌کند: دامنه نوسانات قیمت در گروه آپارتمان‌های منتخب کانون تقاضا، نسبت به نیمه اول سال،‌ در صورت رخداد کسری عرضه ناشی از رشد معاملات، بیشتر خواهد شد. 77.5 درصد نظرات درباره روند قیمت واحدهای مصرفی (کوچک‌های بازار ملک) در نیمه دوم امسال، بر گزینه «افزایش حول و حوش نرخ تورم» تاکید دارد. با این حال، بیشترین احتمال برای آینده قیمت لوکس‌ها، مطابق نظر غالب صاحب‌نظران، مربوط به گزینه «نوسان کمتر از نرخ تورم» است.

درباره چشم‌انداز بازار ساخت و ساز نیز انتظار می‌رود: ساختمان‌سازی‌های مصرفی –در بافت فرسوده و مناطق پرتقاضا- در ماه‌های آینده رشد تیراژ به خود بگیرد. نزدیک به 83 درصد نظرات در این باره، بروز «رونق ساخت مصرفی» را پیش‌بینی می‌کنند. تفاوت سه‌گانه بازار مسکن دو نیمه سال از نگاه صاحب‌نظران، شامل «معاملات مصرفی»، «قیمت مسکن» و «ساخت و ساز» می‌شود. فروردین امسال، 30 نفر از همین صاحب‌نظران در نظرسنجی ابتدای سال «دنیای اقتصاد» شرکت کردند و غالب آنها، وضعیت «معاملات مصرفی» در نیمه اول 96 را «تشدید پیش‌رونق» توصیف کردند. نظرات درباره آینده قیمت مسکن در آن زمان نیز حکایت از انتظار برای «رشد خفیف قیمت» داشت. 93 درصد نخبگان بازار مسکن در ابتدای امسال پیش‌بینی کردند، قیمت فروش واحدهای مسکونی در نیمه اول سال حداکثر به اندازه نرخ تورم، افزایش پیدا می‌کند.

هم‌اکنون کارنامه نیمسال اول بازار مسکن 96، این دو پیش‌بینی نخبگان –تشدید پیش‌رونق معاملات مصرفی و رشد خفیف قیمت- را تایید می‌کند و نشان می‌دهد در تهران معاملات مسکن در گروه واحدهای مصرفی طی ماه‌های اخیر از 3 تا 13 درصد نسبت به سال گذشته رشد داشته و متوسط قیمت آپارتمان در پایتخت نیز طی 5 ماه اول امسال حدود 5 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش یافته است. نخبگان بازار در نظرسنجی فروردین امسال، همچنین برای آینده دوفصلی ساخت و ساز، گزینه «قرار گرفتن در ایستگاه پایانی رکود» پیش‌بینی کردند که طبق آمارهای تیراژ ساخت، تحرک محسوس فعالیت‌های ساختمانی طی‌ ماه‌های اخیر مشهود است. در نظرسنجی جدید که نتایج آن امروز منتشر شده، انتظار بهبود وضعیت در بازار ساخت طی نیمه دوم سال مطرح است. در حال حاضر نسبت به ضرورت تجزیه و تحلیل جزئی بازار مسکن به جای قضاوت کلی، یک اجماع بین صاحب‌نظران وجود دارد. ناظران بازار ملک، مهم‌ترین عامل اثرگذار بر تغییر شرایط این بازار را نرخ سود بانکی معرفی می‌کنند.

حسین عبده‌تبریزی، اقتصاددان، در جریان پاسخ به پرسش‌های نظرسنجی، به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: دوره 4 سال گذشته به رفع بی‌نظمی از حوزه مالی مسکن، تخلیه حباب قیمتی ناشی از جهش سال 92 و گذار از سونامی ساخت و سازهای غیرمصرفی گذشت. در این دوره اما باید برای تحرک بیشتر در بازار ملک، راهکارهای جدید و طرح‌های نو از سوی شبکه بانکی به‌خصوص بانک عامل بخش مسکن ارائه و عملیاتی شود. عبده‌تبریزی جهت‌گیری راهکارهای جدید را توسعه بازار رهن و حل مشکل بازپرداخت از طریق سبک‌سازی اقساط ماهانه تسهیلات عنوان می‌کند. سایر صاحب‌نظران نیز در این نظرسنجی، بر ضرورت توسعه دامنه پرداخت تسهیلات مسکن از طریق ورود سایر بانک‌ها به این بخش تاکید کردند. همچنین تنظیم محلی سقف و قسط تسهیلات به تناسب وضعیت بازار مسکن در هر شهر یا استان، از جمله توصیه صاحب‌نظران به متولی بخش مسکن و سیاست‌گذار پولی در این حوزه است.

شرکت‌‌کننده‌ها در نظرسنجی، درباره سرنوشت طرح «مسکن‌اجتماعی» که به رغم تصویب در دولت یازدهم هنوز در مرحله تامین اعتبار و زمین معلق مانده، اعلام کردند: این طرح باید به فوریت و با لحاظ دو احتیاط، به اجرا دربیاید. احتیاط اول که عبده‌تبریزی بر آن تاکید دارد، به «نحوه اجرا» با هدف جلوگیری از تشکیل صف تقاضا توسط اقشار نزدیک به خط فقر برمی‌گردد؛ به گونه‌ای که در این طرح، اولویت باید با اقشار «خیلی ضعیف» یعنی دو دهک اول باشد. در مسکن مهر، ابتدا ظرفیت 1.5 واحد مسکونی اعلام شد اما در دو سال اول، 4.5 میلیون نفر ثبت نام کردند. احتیاط دوم نیز به اجرای «تدریجی» و «فاز به فاز» برمی‌گردد.

*منبع: روزنامه دنیای اقتصاد؛ 1396،6،14