روش بهینه تجمیع پلاک‌ها در نوسازی بافت فرسوده

 روزنامه تعادل در گزارشی به قلم سارا حامدی نوشت: مدت‌هاست موضوع نوسازی و بهسازی خانه‌های موجود در بافت فرسوده تهران مورد توجه مردم این مناطق، بخش خصوصی و... است. از سوی دیگر دولت نیز به تازگی ضمن توافق با انبوه‌سازان استان تهران اقدام به نوسازی خانه‌ها بافت فرسوده در محله سیروس تهران کرده است.

در ادامه این گزارش آمده است: در پی انتقاد حسن قربانخانی، رییس سازمان نظام مهندسی استان تهران از نحوه نوسازی بافت فرسوده با تجمیع 3 پلاک، علیرضا سرحدی، رییس سابق انجمن صنفی مهندسان صنعت ساختمان بهترین راهکار نوسازی بافت فرسوده را تجمیع بیش از 10 پلاک با یکدیگر دانست و به «تعادل» گفت: بهترین روش نوسازی بافت فرسوده تملیک زمین و تجمیع چندین پلاک با یکدیگر است.

چند روز پیش بود که معاون اول رییس‌جمهوری در حاشیه بازدید از 214 واحد مسکونی محله سیروس تهران با انتقاد از زندگی 19 میلیون نفر از جمعیت کشور در بافت‌های ناکارآمد و حاشیه شهرهای بزرگ وضعیت نامناسب ایمنی، خدمات‌رسانی و معابر تاکید کرده بود که باید برای این 19 میلیون نفر فکر جدی شود. وی تصریح کرده بود که نوسازی و بازسازی این واحدها در حاشیه شهرها آسان‌تر است؛ زیرا زمین‌هایی در این مناطق وجود دارد که دولت می‌تواند برای آنها برنامه‌ریزی کند و بخش خصوصی نیز در آن سرمایه‌گذاری کند. به گفته جهانگیری، زیرساخت‌ها در بافت‌های فرسوده در کشور فراهم است و باید در محله‌های ناکارآمد که در بافت فرسوده قرار دارند، امکان ایجاد واحدهای مسکونی مناسب فراهم شود و برای این کار باید طرح کاملی در نظر گرفت.

**مطالعه بیش از یک‌هزار محله هدف

در این خصوص مجید روستا، عضو هیات‌مدیره شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران نیز از مطالعه 1100 محله از محدوده‌های هدف بازآفرینی شهری در سراسر کشور خبر داده و گفته است که مطالعه روی بافت‌های ناکارآمد و تاریخی در کشور از مقیاس محله شروع شده و نتایج مطالعات به ستادهای شهری، استانی و کشوری ارسال می‌شود.

به گفته روستا، در حال حاضر از 2 هزار و 700 محله در عرصه‌های محلات هدف بافت میانی و بافت‌های ناکارآمد، سکونتگاه‌های غیررسمی یا حاشیه‌نشینی و بافت‌های تاریخی که در کشور وجود دارند، کار مطالعاتی یک هزار و 100 محله در سراسر کشور پایان یافته است.

**دلایل کندی روند نوسازی بافت فرسوده

به تازگی نیز رییس سازمان نظام مهندسی استان تهران صحبت‌هایی درخصوص نوسازی مناطق بافت فرسوده انجام داده و بیان کرده است که تجمیع 3 پلاک و ساخت واحد مسکونی جدید را نمی‌توان بازسازی و نوسازی بافت فرسوده دانست و درواقع هیچ دیدگاه کلی درخصوص بازسازی و تغییر شرایط بافت‌های فرسوده نداریم. حسن قربانخانی همچنین درخصوص کند بودن روند بازسازی بافت‌های فرسوده در تهران گفته است، بخشی از کند بودن روند بازسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده، نبود اعتبار و سرمایه‌گذاری است و البته یک همت بلند می‌خواهد تا این اقدام به نحو احسن انجام شود.

**عدم جذابیت برای سرمایه‌گذاران

به اعتقاد رییس سازمان نظام مهندسی استان تهران، اگر می‌خواهیم نوسازی در بافت فرسوده به خوبی رخ دهد، باید شرایطی فراهم شود تا برای بخش خصوصی جذابیت سرمایه‌گذاری ایجاد شود.

حسن قربانخانی تصریح کرده که در حال حاضر این اتفاق رخ نداده است، درست است که شهرداری‌ هزینه صدور جواز برای احداث ساختمان‌های جدید در بافت‌های فرسوده را دریافت نمی‌کند، اما نتیجه کار نشان می‌دهد که برای بخش خصوصی جذابیتی ایجاد نشده است. نکته‌یی که در بافت‌های فرسوده حائز اهمیت است این است که به عنوان مثال 3 پلاک را تجمیع و اقدام به ساخت واحد مسکونی جدید کرده‌اند، اسم این را که نمی‌توان اصلاح، بازسازی و نوسازی بافت فرسوده گذاشت. رییس سازمان نظام مهندسی استان تهران تاکید کرده است که در شانگهای چین یک بخش جدید شهر و یک بخش قدیم شهر وجود دارد؛ بنابراین بخش جدید کاملا مدرن و امروزی است و بخش قدیم که فرسوده است و هر روز افزایش پیدا می‌کند.

**نبود یک دیدگاه کلی

وی ادامه داده است که در حال حاضر اتفاقی که در بافت فرسوده کشور رخ داده بر اساس یک دیدگاه کلی بازسازی و نوسازی و تغییر شرایط شهر نبوده است و صرفا یک سری پلاک‌های کوچک را تجمیع کرده و ساختمان‌های جدید احداث شده است و درواقع هیچ دیدگاه کلی در خصوص بازسازی و تغییر شرایط بافت‌های فرسوده نداریم.

به گفته رییس سازمان نظام مهندسی به عنوان مثال بزرگراه نواب یک نمونه‌ از بازسازی بافت‌های فرسوده مانند سایر نقاط دنیا بوده و همین پروژه هم باعث شد تا دید کلی نسبت به شهر تغییر کند.

**بهترین راهکار برای نوسازی بافت فرسوده

علیرضا سرحدی، کارشناس مسکن در خصوص نحوه نوسازی بافت‌های فرسوده به «تعادل» می‌گوید: بهترین راهکار برای نوسازی بافت‌های فرسوده که عمده آنها در مناطق 10 و 11 تهران قرار دارند، تملیک زمین‌های این مناطق و تجمیع تعداد زیادی از خانه‌ها و پلاک‌ها در این مناطق برای ساخت مجموعه‌های مسکونی است.

این کارشناس مسکن در خصوص وضعیت حال حاضر نوسازی در مناطق بافت فرسوده پایتخت می‌گوید: متاسفانه اقداماتی که در مناطق بافت فرسوده تهران انجام شده است کارشناسی نبوده و به جای آنکه 15-10 پلاک با هم تجمیع شوند، پلاک‌های زیر 100 متر با هم تجمیع شده‌اند. علیرضا سرحدی توضیح می‌دهد: در واقع با تجمیع این پلاک‌های کم تعداد در ساخت واحد جدید 60 درصد به بخش مسکونی و 40 درصد به عنوان حیاط در نظر گرفته می‌شود که این نوع ساخت به هیچ عنوان کارشناسانه نیست. این کارشناس مسکن ادامه می‌دهد: همانطور که مطرح شد، بهترین روش برای نوسازی خانه‌های موجود در بافت فرسوده تهران تجمیع 10، 15 یا حتی 20 پلاک با یکدیگر و تملیک زمین‌های آنها است تا در نهایت از تجمیع این پلاک‌ها با یکدیگر یک مجموعه بزرگ مسکونی ساخته شود که هم طبقات این مجموعه با ارتفاع ساخته شود و هم به جای آنکه با تجمیع 3 پلاک، هر خانه 40 متر حیاط داشته باشد مجموعه مسکونی جدید 400 متر حیاط داشته باشد. 

علیرضا سرحدی تصریح می‌کند: متاسفانه در سال‌های گذشته در مناطق بافت فرسوده، شهرداری‌ها به مالکانی که تصمیم به نوسازی خانه‌های خود داشتند پروانه ساخت دادند و تعداد کمی از آنها بر اساس ضوابط شهری، نوسازی انجام دادند و بسیاری اقدام به ساخت خانه‌های 2 تا 3 طبقه بدون تامین پارکینگ و با کیفیت پایین کردند.

**ورود دلالان به نوسازی بافت فرسوده

سرحدی ادامه می‌دهد: همین ساخت و ‌سازهای غیرکارشناسی توسط افراد موجب شد تا طی سال‌های گذشته پای دلالان و واسطه‌ها به نوسازی بافت‌های فرسوده باز شود و آنها هم با خرید چندین واحد اقدام به نوسازی و ساخت واحدهای جدید کنند که می‌توان گفت نوعی بساز و بفروشی در این مناطق ایجاد شد که این نوع ساخت و سازها نیز با وجود اینکه از ضوابط شهرداری‌ها پیروی می‌کرد موجب شد تا خانه‌های نوساز ساخته شده در این مناطق به وصله‌ ناجوری تبدیل شود.

این کارشناس مسکن تاکید می‌کند: برای جلوگیری از ساخت و سازهای غیراصولی و ورود دلال‌ها به بخش نوسازی بافت‌های فرسوده، بهتر است دولت یا بخش خصوصی ابتدا از طریق تملیک زمین‌های این مناطق و پس از آن با تجمیع چندین پلاک با یکدیگر، اقدام به ساخت مجموعه‌های مسکونی بزرگ کند. علیرضا سرحدی می‌گوید: با ساخت این مجموعه‌های مسکونی بزرگ علاوه بر آنکه هنگام وقوع حوادث مختلف (مانند زلزله، آتش‌سوزی و...) از دسترسی بهتری برخوردارند، بلکه با ساخت آنها می‌توان نسبت به تعریض و ساخت خیابان‌ها و معابر نیز اقدام کرد.

*منبع: روزنامه تعادل، 1395.11.14