کی و چگونه خانه بخریم؟

بسیاری از کارشناسان اقتصاد مسکن نیمه نخست سال جاری را بهترین دوره خرید واحد مسکونی با استفاده از انواع تسهیلات مسکن می‌دانند.

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری مهر، این روزها و همزمان با ادامه رکود بازار مسکن، بهترین فرصت خرید مسکن برای کسانی است که می خواهند خانه دار شوند؛ به خصوص که تعداد کسانی که خواهان فروش مسکن هستند (عرضه کنندگان) از متقاضیان خرید آن بیشتر است و این سنگینی کفه عرضه نسبت به تقاضا، به سود خریداران واقعی است، نه دلالان و بورس بازانی که بخواهند از مسکن کالای سرمایه ای بسازند.

به گفته کارشناسان اقتصاد مسکن با توجه به شدیدتر بودن رکود بخش ساخت و ساز مسکن نسبت به بازار خرید و فروش آن، ساخت مسکن نوساز متوقف شده است؛ در نتیجه تا پایان سال جاری، به شدت با کمبود خانه های موجود برای فروش مواجه خواهیم شد که نتیجه آن جهش قیمتی مسکن در انتهای امسال و ابتدای سال آینده است. بنابراین کسانی که خواهان خرید مسکن هستند، بهتر است در نیمه اول امسال اقدام به خریداری واحد مسکونی مورد نظر خود کنند.

با این حال بسیاری از متقاضیان خرید مسکن به دلیل کوتاهی بانک مسکن به عنوان اصلی ترین متولی اعطای تسهیلات مسکن در زمینه اطلاع رسانی نحوه دریافت تسهیلات خرید یا ساخت واحد مسکونی، نه با انواع این وام ها آشنایی دارند و نه با فرآیندهای دریافت آن؛ در این گزارش همه روش های خانه دار شدن را برای متقاضیان خرید مسکن توضیح خواهیم داد.

۱. تسهیلات مسکن یکم به اضافه وام ۱۰ میلیون تومانی جعاله

صندوق پس انداز مسکن یکم بانک مسکن از خرداد ماه سال ۹۴ آغاز به کار کرد و در حال حاضر به تعدادی از سپرده گذاران تسهیلات داده است. اگرچه در ابتدای شروع به کار این صندوق، تنها سرپرستان خانوار، زوج های جوان و خانه اولی ها می توانستند افتتاح حساب کنند و سپس وام بگیرند، اما در حال حاضر برخی از شرایط آن ساده تر شده است.

بنابراین در حال حاضر متقاضی تهرانی خرید مسکن (سرپرست خانوار) می تواند با سپرده گذاری مبلغ ۴۰ میلیون تومان به مدت یک سال در بانک مسکن، ۸۰ میلیون تومان وام دریافت کند. ضمن اینکه مبلغ سپرده اولیه نیز به وی مسترد می شود که مجموعا متقاضی می تواند ۱۲۰ میلیون تومان دریافت کند. اگر به این مبلغ ۱۰ میلیون تومان وام جعاله تعمیرات مسکن افزوده شود، نهایتا ۱۳۰ میلیون تومان در دستان متقاضی خرید مسکن است.

به گفته محمدهاشم بت شکن، مدیرعامل بانک مسکن(در نشست خبری خود در شهریور ماه سال گذشته)، نرخ سود این وام ۹ و نیم درصد و مبلغ اقساط آن در دوره بازپرداخت ۱۲ ساله، ماهیانه ۱ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان است.

تسهیلات مذکور در شرایطی است که تنها یکی از زوجین حساب پس انداز مسکن یکم داشته باشد؛ در صورتی که هر دوی آنها با هم حساب افتتاح کنند، به این معنا که اگر هر کدام ۴۰ میلیون تومان (مجموعا ۸۰ میلیون تومان) به طور جداگانه در بانک مسکن داشته باشند، می توانند بعد از یک سال نفری ۸۰ میلیون تومان (مجموعا ۱۶۰ میلیون تومان) تسهیلات بگیرند. از آنجایی که ۸۰ میلیون تومان اولیه آنها نیز به این زوج مسترد می شود، نهایتا ۲۴۰ میلیون تومان در اختیار دارند. اما به آنها تنها یک وام جعاله تعلق می گیرد؛ چون وام جعاله قائم به واحد مسکونی است نه قائم به فرد متقاضی؛ بنابراین این زوج ۲۵۰ میلیون تومان در نهایت می توانند برای خرید واحد مسکونی تهیه کنند.

سود تعلق گرفته به وام های این زوج از آنجایی که دو فقره تسهیلات مجزا محسوب می شوند، ۹ و نیم درصد به ازای هر وام ۸۰ میلیون تومانی است.

این تسهیلات برای شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت و همچنین مراکز استان ها، ۶۰ میلیون تومان برای فرد متقاضی و ۱۲۰ میلیون تومان برای زوجینی است که هر دو حساب صندوق مسکن یکم افتتاح کرده باشند. مبلغ وام جعاله در این شهرها نیز مانند تهران، ۱۰ میلیون تومان است. نرخ سود متقاضیان خرید در این شهرها همانند متقاضیان تهرانی ۹ و نیم درصد است.

همچنین تسهیلات صندوق یکم برای متقاضیان ساکن شهرهای کمتر از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت، ۴۰ میلیون تومان است که متقاضی باید یک سال ۲۰ میلیون تومان در حساب خود پس انداز داشته باشد؛ همچنین به زوجینی که هر دو نفری ۲۰ میلیون تومان در بانک مسکن اندوخته داشته باشند، بعد از یک سال نفری ۴۰ میلیون تومان و مجموعا ۸۰ میلیون تومان تعلق می گیرد. مبلغ وام جعاله هم در این شهرها، ۱۰ میلیون تومان و نرخ سود تسهیلات، ۹ و نیم درصد است.

گفتنی است در مدل ذکر شده برای زوجین، در صورتی این تسهیلات تجمیع می شود که بخواهند تنها یک واحد مسکونی خریداری کنند. در غیر این صورت، تنها به سرپرست خانوار یک فقره وام ۸۰، ۶۰ یا ۴۰ میلیون تومانی تعلق می گیرد.

همچنین در صورتی که متقاضی استفاده از تسهیلات صندوق مسکن یکم واحد مسکونی را در بافت فرسوده خریداری کند، نرخ سود آن ۸ درصد محاسبه می شود.

بر اساس این گزارش، استفاده کنندگان از تسهیلات صندوق مسکن یکم در صورت تمایل به دریافت وام جعاله، باید اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن خریداری کنند.

۲. وام خرید مسکن ازمحل اوراق تسهیلات به اضافه وام جعاله

یکی دیگر از روش های خرید مسکن برای افرادی که نمی خواهند از سیستم پس انداز استفاده کنند، خرید اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن است که هم از طریق شعب بانک مسکن و هم از طریق فرابورس قابل خریداری هستند. قیمت هر برگه حق تقدم تسهیلات مسکن، بستگی به نرخ روز آن در بازار سرمایه دارد و با هر برگه می توان ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات گرفت. متقاضی نیز بسته به نیاز مالی خود، هر تعداد برگه که بخواهد می تواند خریداری کند. سقف این تسهیلات در تهران ۶۰ میلیون تومان است که با احتساب ۱۰ میلیون تومان وام جعاله، به ۷۰ میلیون تومان می رسد.

همچنین زوجینی که بخواهند با یکدیگر یک واحد مسکونی بخرند، می توانند تا سقف ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات مسکن به انضمام ۱۰ میلیون تومان وام جعاله مسکن، (مجموعا ۱۱۰ میلیون تومان) تسهیلات دریافت کنند.

این وام برای متقاضیان خرید مسکن در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر و مراکز استان ها، ۵۰ میلیون تومان به اضافه ۱۰ میلیون تومان وام جعاله (مجموعا ۶۰ میلیون تومان) و برای متقاضیان شهرهای کمتر از ۲۰۰ هزار نفر، ۴۰ میلیون تومان وام مسکن به اضافه ۱۰ میلیون تومان وام جعاله (مجموعا ۵۰ میلیون تومان) است.

سود این نوع تسهیلات در دوره بازپرداخت ۱۲ ساله، با نرخ ۱۶ درصد در همه شهرها و تهران محاسبه خواهد شد. مبلغ اقساط آن نیز ـ بدون در نظر گرفتن اقساط وام جعاله ـ برای وام گیرندگان تهرانی، ۹۹۹ هزار تومان، ساکنان شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت، ۸۳۲ هزار تومان و ساکنان سایر شهرها ۶۶۶ هزار تومان است.

با توجه به اینکه قیمت اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن طی روزهای اخیر در کانال ۶۷ تا ۷۷ هزار تومانی در نوسان است، اگر میانگین قیمت آن را به ازای هر برگه ۷۲ هزار تومان در نظر بگیریم، ـ به هر برگه حق تقدم تسهیلات مسکن، ۵۰۰ هزار تومان وام مسکن تعلق می گیرد ـ متقاضی تهرانی دریافت وام ۷۰ میلیون تومانی باید ۱۲۰ برگه خریداری کند که ارزش آن، ۸ میلیون و ۶۴۰ هزار تومان خواهد بود. بنابراین پول واقعی موجود در حساب این خریدار مسکن، ۶۱ میلیون و ۳۶۰ هزار تومان است. این در حالی است که وی بعد از ۱۲ سال، ۹۵ میلیون تومان به بانک مسکن بازپرداخت کرده است.

۳. روش ترکیبی وام + آورده شخصی + پول رهن کامل

بسیاری از متقاضیان خرید واحد مسکونی اعم از مصرفی و سرمایه ای با این روش برای خرید ملک مسکونی آشنا بوده و عده زیادی نیز آن بهره برده اند. به این صورت که متقاضیانی که تمایلی به پس انداز کردن پول خود در صندوق یکم ندارند، می توانند از روش ترکیب «وام خرید مسکن با اوراق تسهیلات» به اضافه «آورده شخصی» خود به علاوه مبلغ ودیعه مسکن مستأجر آن ملک (پول رهن)، هزینه خرید واحد مسکونی مورد نظر را تأمین می کنند.

اگرچه دارندگان تسهیلات صندوق مسکن یکم نیز می توانند ازاین روش استفاده کنند، اما به دلیل بالا بودن اقساط وام صندوق یکم، استفاده از این روش از آنجایی که قرار نیست در آن واحد سکونت داشته باشند و احتمالا علاوه بر اقساط وام، اجاره ماهانه هم باید بپردازند، برای وام گیرندگان از محل صندوق پس انداز مسکن یکم چندان مقرون به صرفه نیست.

ضمن اینکه این روش (وام + آورده + ودیعه) هرچند در تهران و کلانشهرها به دلیل بالا بودن مبلغ ودیعه مسکن (رهن کامل)، بیشتر استفاده می شود، اما آسیب هایی نیز با خود به همراه دارد که مهم ترین آن ناتوانی مالک در تأمین مبلغ ودیعه مسکن برای بازگرداندن به مستأجر است. به خصوص که پرونده های زیادی در دادگاه ها در این زمینه جریان دارد. مستأجرانی که خواهان استرداد وجه ودیعه مسکن خود از موجر (مالک) بی پول هستند، به دادگاه شکایت می کنند که مشکلات فراوانی در انتظار مالک خواهد بود. بنابراین استفاده از این روش برای خریداران مصرفی ملک پیشنهاد نمی شود و بیشتر برای کسانی که بخواهند از مزایای سرمایه ای مسکن استفاده کنند، توصیه می شود.