صعود ساختمانی از هسته پایتخت

 روزنامه دنیای اقتصاد در صفحه مسکن و عمران نوشت: سرمایه گذاری ساختمانی در «هسته» پایتخت به رغم تداوم رکود ساخت وساز در سایر مناطق شهر، «صعود» کرد. تیراژ احداث آپارتمان در محدوده «فرسوده و کلنگی» نسبت به سال گذشته 37 درصد افزایش یافته و در سایر شهرها نیز نبض ساخت و ساز در این محدوده که عمدتا بخش میانی شهر را تشکیل می دهد، تندتر می زند.

در این گزارش که در شماره چهارشنبه 24 شهریور 1395 خورشیدی منتشر شده، آمده است: «پایان خشکسالی مالی» و پرداخت منظم وام نوسازی بعد از حداقل سه سال، عامل اصلی تحرک ساخت و ساز در بافت فرسوده کشور محسوب می شود. در تهران چهار محرک دیگر نقش دارد.

هسته شهر تهران که محله های کلنگی و فرسوده پایتخت را تشکیل می دهد، به اولین منطقه پرواز پروانه های ساختمانی تبدیل شد. گزارش «دنیای اقتصاد» از آخرین وضعیت بازار ساخت و ساز حاکی است: تخریب و نوسازی در هسته پایتخت از رکود خارج شده و در حالی که فعالیت های ساختمانی در سایر مناطق تهران همچنان در کف چند ساله –پایین ترین تیراژ بعد از سقوط ساختمانی سال های 93 و 94- به سر می برد، حجم ساخت و ساز در بافت فرسوده این کلان شهر 37 درصد نسبت به تابستان سال گذشته افزایش پیدا کرده است.

در حال حاضر 20 درصد واحدهای مسکونی جدید پایتخت در 5 درصد مساحت شهر که همان هسته فرسوده است، انجام می شود که این نسبت، به خوبی بیانگر تجمع سرمایه گذاری در مناطق خاص –ارزان قیمت و تحت حمایت های تسهیلاتی- است. در دو ماه اول تابستان امسال در کل شهر تهران ماهانه برای حدود 5 هزار واحد مسکونی پروانه ساخت صادر شد که 1000 تا 1100 واحد در هر ماه، سهم مناطق واقع در بافت فرسوده بوده است.

اوج گیری فعالیت ساختمانی در بافت فرسوده فقط مختص تهران نیست به طوری که در سایر شهرها نیز بازار ساخت و ساز در این محله ها به مراتب وضعیت بهتری در مقایسه با سایر قسمت های شهر دارد.بررسی های «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می دهد: صعود پروانه های ساختمانی در بافت فرسوده شهر تهران مدیون پنج محرک سرمایه گذاری است که برآیند آنها اثر خود را در جذب بساز و بفروش ها گذاشته و باعث هدایت سرمایه های ساختمانی به هسته پایتخت برای احداث واحدهای مسکونی مصرفی، ارزان قیمت و کم متراژ شده است. 

مهم ترین عامل مشترک در رشد ساخت و ساز در بافت فرسوده تهران و سایر شهرها را می توان «پایان خشکسالی مالی» در این بخش بازار ملک عنوان کرد.بانک ها در همه سال های گذشته موظف بودند تسهیلات ساخت را در بافت فرسوده با شرایط سهل تر و ارزان تر از سایر مناطق شهری در اختیار سازنده ها قرار دهند اما به جز سال های 90 تا 92 که خط اعتباری مسکن مهر به بافت فرسوده نیز تزریق شد، در مابقی دوره های زمانی، سیستم بانکی به عناوین مختلف همچون نبود اعتبار، از پرداخت وام نوسازی طفره رفت. این وضعیت سبب شد تیراژ سالانه ساخت و ساز مسکونی در بافت های فرسوده از متوسط 100 هزار واحد در سال های 86 تا 92 به کمتر از 70 هزار واحد برسد و بیش از 30 درصد نزول کند.

سال 93 از 69 هزار واحد مسکونی جدید در حال ساخت در بافت فرسوده سراسر کشور فقط سازنده های 8 هزار واحد موفق به دریافت تسهیلات شدند و 88 درصد پروژه ها از وام ساخت محروم ماندند. در سال 94 نیز به رغم تصویب «پرداخت سالانه 300 هزار فقره وام نوسازی به مدت 5 سال»، حدود 14 هزار فقره تسهیلات ساخت در بافت های فرسوده داده شد به این معنا که کمتر از 5 درصد برنامه مصوب دولت و بانک مرکزی محقق شد.با این حال امسال سرعت وام دهی حکایت از پایان خشکسالی مالی در پروژه های ساختمانی مختص بافت فرسوده دارد. در پنج ماه اول امسال شتاب شارژ مالی پروژه های ساختمانی در هسته شهرها به دو برابر بدترین سال مالی -سال 93- رسیده به طوری که معادل کل تسهیلاتی که در یک سال 93 به سرمایه گذاران ساختمانی بافت فرسوده پرداخت شد، در فاصله فروردین تا مرداد امسال در این حوزه تزریق شده است.

رفع تنگنای مالی در کل بافت فرسوده از جمله تهران مدیون اصلاح مقیاس حبابی (غیر واقعی) تسهیلات نوسازی است. امسال مصوبه 300 هزار فقره وام نوسازی به 150 هزار فقره وام در سال، تعدیل شد. این اصلاح ظرفیت باعث شد از یکسو مسوولیت پرداخت حداقل 50 هزار فقره وام نوسازی به بانک عامل بخش مسکن واگذار شود و از سوی دیگر یارانه مورد نیاز برای سود این تسهیلات که دولت توان تامین را نداشت، با سختی کمتری نسبت به ظرفیت اولیه، در اختیار بانک ها قرار بگیرد. نصف شدن ظرفیت پرداخت وام نوسازی هم اکنون عامل اصلی بازگشایی مسیر شارژ مالی بافت فرسوده محسوب می شود. 

در تهران نیز علاوه بر این محرک، قدرت بالای وام 50 میلیونی نوسازی در پوشش هزینه ساخت در بافت فرسوده نسبت به سایر مناطق پایتخت، کاهش 15 درصدی هزینه ساخت از محل معافیت عوارض شهرداری، کاهش 10 درصدی هزینه ساخت از محل معافیت هزینه نصب انشعابات و همچنین پرداخت وام های 80 و 160 میلیونی خرید مسکن در بافت بدون اعمال شرط خانه اولی، مجموعه پنج محرک سرمایه گذاری در هسته پایتخت را تشکیل می دهد. 60 درصد معاملات خرید مسکن در شهر تهران، در محله های بافت فرسوده این کلان شهر انجام می شود بنابراین معافیت متقاضیان خرید در این محلات از شرط خانه اولی برای بهره مندی از وام 160 میلیونی آن هم با توجه به قیمت میانگین متری 2 تا 5/ 2 میلیون تومانی آپارتمان در این محدوده، بازار تقاضا را برای سازنده ها به نوعی تضمین کرده است و باعث جذاب شدن این مناطق برای سرمایه گذاری ساختمانی شده است.

**ذوب منطقه ای انجماد ساخت و ساز

دو شاخص نماینده از ساخت و سازهای میانه تابستان در بافت فرسوده از تغییر دمای نوسازی در شهر تهران خبر می دهد. مقایسه آمارهای صدور پروانه و واحدهای ساخته شده در میانه تابستان سال جاری با دوره مشابه سال قبل علائمی جدی از تحرک موتور نوسازی در بخش فرسوده پایتخت مخابره می کند.آمارهای استخراج شده از سامانه صدور پروانه های شهرداری تهران نشان می دهد تعداد پروانه ها در بافت فرسوده در مرداد ماه در مقایسه با دوره مشابه آن افزایش یافته است. 

این روند در بخش تعداد واحدهای مسکونی نیز که از اهمیت بالاتری برخوردار است قابل مشاهده است.کارشناسان با استناد به این آمارها معتقدند: در نبود اطلاعات کامل برخی شاخص ها در حکم علامت و نماینده بخش های مورد نظر هستند. این اطلاعات، نشانه های جدی از توقف سقوط سرمایه گذاری ساختمانی در هسته فرسوده شهر تهران و به تبع آن سایر شهرها است.بنابراین می توان گفت موتور نوسازی این هسته پس از سه سال خاموشی به صدا درآمده است.

برخی صاحب نظران در تحلیل ریشه های تغییر جهت ساخت و ساز در بافت های فرسوده به بسته تشویقی اشاره دارند که محصول مشترک سه نهاد دولت،شهرداری ها و بانک ها است. بر این اساس، عمل به تعهدات از سوی نهادهای دولتی، همراهی بانک ها به خصوص بانک عامل بخش مسکن در تسهیل فرآیند و کاهش زمان اعطای تسهیلات، تسریع شهرداری در زمان صدور پروانه های ساختمانی و در نهایت تخفیفات اعمال شده دومینوی رونق ساز در این بخش بوده است. ذوب انجماد ساخت و ساز در بافت فرسوده پایتخت و دیگر شهرها، در حالی در میانه تابستان مشاهده می شود که بسته تشویقی در روزهای ابتدایی نیمه دوم سال 93 طراحی شد. اما از آن زمان تاکنون این بسته از چاشنی لازم برای تحریک متقاضیان در بافت فرسوده برخوردار نبود.

**روند جذاب سازی یک بسته

کارشناسان در تحلیل اثر خنثای بسته طراحی شده نیمه دوم سال 93 در سال 94 و کارآمد شدن در سال جاری به سه عنصر حجم، روش تقسیم کار و نرخ اشاره دارند. بسته طراحی شده اولیه ظرفیت وام نوسازی در هر سال را 300 هزار فقره هدف گذاری کرده بود. در حالی که برخی این رقم را سنگ بزرگ توصیف می کردند که قابلیت اجرایی شدن نخواهد داشت. 

بنابراین در ادامه این ظرفیت نصف شد و تا 150 هزار واحد کاهش یافت.بستر و نظام توزیع منابع تسهیلاتی نیز نسبت به بسته اولیه بازطراحی شد. در بسته اولیه تقسیم کار صورت گرفته درخصوص توزیع تسهیلات بر عهده تمامی بانک ها گذاشته شده بود اما در ادامه به دلیل بی انگیزگی برخی بانک ها که می توانست به دلیل بیگانگی اقتصادی با این حوزه باشد عاملیت به بانک مسکن واگذار شد تا فرآیند انجام کار و پاسخگویی از یک کانال مشخص تعقیب شود.

دست آخر با قرض الحسنه شدن نرخ تسهیلات اختصاص یافته و بر عهده گرفتن هزینه آن به صورت برابر از سوی دولت و شهرداری، هزینه های تامین مالی برای بافت بسیار ارزان شد تا چرخه جذابیت ایجاد شده تکمیل شود. در حال حاضر نیمی از نرخ سود 14 درصدی وام نوسازی را دولت و نیمی دیگر را شهرداری به صورت یارانه تقبل کرده اند که مشروط به رعایت الگوی مصرفی ساخت و ساز از جمله تجمیع پلاک های ریز و رعایت متراژ مورد نیاز تقاضای موثر، به سازنده ها پرداخت می شود.بافت های فرسوده حدود 60 هزار هکتار از مساحت کل شهرهای کشور را شامل می شود که این میزان پهنه شهری در حال حاضر محل سکونت 9 میلیون خانوار است. به باور کارشناسان اثر بخشی بسته طراحی شده علاوه بر آثار اقتصادی می تواند در حوزه های اجتماعی نیز بازتاب های مثبتی داشته باشد.

**راز اتحاد موثر

استمرار همکاری شهرداری و دولت و عمل به تعهدات ریشه یابی ماندگاری و پایداری این اتحاد را برجسته کرده است.محمد سعید ایزدی، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهر ایران از سه گام برای تسریع روند نوسازی و تکمیل هماهنگی در بخش فرسوده شهرها خبر می دهد.به گفته این مقام مسوول، گام اول بازگشت بهسازی و نوسازی به اولویت های وزارت راه و شهرسازی بود.

ایزدی معتقد است: در دوره های گذشته و حتی در دوره ای که مسکن مهر محوریت کار بود بافت فرسوده در اولویت دولت و وزارت مسکن قرار نداشت. در دولت جدید با هدف بازگشت به درون شهرها و نوسازی بافت های میانی و فرسوده شهری سند ملی احیا و بازآفرینی بافت های فرسوده در دولت تصویب شد. تدوین برنامه عملیاتی نوسازی و بهسازی در سطح ملی در کنار سیاست بودجه ریزی اهرمی دو اقدام دیگر پایداری همکاری نهادها در تحرک بخشی به بافت فرسوده است.

ایزدی در تشریح اثرگذاری این گام در ماندگاری اتحاد بر این باور است: تدوین سند ملی و احیاء بازآفرینی زمینه ای برای همراستایی ارگان ها و نهاد ها بود.این همراستایی از طریق تشکیل ستاد ملی بازآفرینی شکل گرفت. ایزدی اعتقاد دارد: با حضور مسوولان مربوط در این کارگروه تخصصی ناهماهنگی های قبلی که به فرآیند نوسازی و بهسازی آسیب و به گسترش محدوده های فرسوده دامن می زد از این طریق فیلتر شد. پس از اجماع در کلیات نوسازی، گام بعدی طراحی تاکتیک ها در بافت فرسوده بود.ایزدی می گوید: سیاست گذاری نوسازی بر مبنای سیاست محله محوری و نوسازی بافت های فرسوده دنبال شد.

جمع بندی های صورت گرفته نشان می داد دو هزار و 700 محله هدف برای نوسازی و بهسازی وجود دارد. این محله ها در دو برنامه پنج ساله جای گرفت که بر اساس آن سالانه و به طور متوسط 270 محله بهسازی و نوسازی شود.با توجه به کارنامه ضعیف تخصیص اعتبار به بافت های فرسوده در دوره های گذشته مدیریت منابع دولتی در دستور کار سیاست گذاران قرار گرفته است. ایزدی در توضیح این مدیریت به بودجه ریزی اهرمی اشاره دارد و می گوید: در این نوع بودجه ریزی دولت و شهرداری و سایر دستگاه های مرتبط به صورت اهرمی منابع خود را روی این موضوع متمرکز کرده اند.کوچک مقیاسی و محله محوری اصل اثباتی سیاست بودجه ریزی اهرمی است.

**تسری یک الگوی پایلوت

سیاست گذاران به دلیل آگاهی از محدودیت منابع دولتی در صدد تعمیم یک الگوی منطقه ای در پایتخت به کل شهر هستند. این مدل که مبنی بر فعالیت توسعه گران است به دنبال جلب اعتماد مردم از طریق این نهادهای توسعه گر است.در این الگو نهادهای توسعه گر با جلب اعتماد مردم، زمین مالکان را در اختیار خواهند گرفت و در یک نظام مالی، پس اندازهای خرد آنها را جمع می کنند. 

منابع تجمیع شده، به اضافه 30 درصد آورده توسعه گران، به بانک ارائه می شود تا با اتکا به آن تسهیلات دریافت کنند. نهادهای توسعه گر به صورت 70به30 یا 80 به20 با مالکان اولیه شریک می شوند و بعد از اتمام ساخت، 20 تا 30 درصد واحدها را به عنوان سهم شان در اختیار می گیرند و مابقی را به مالکان واگذار می کنند. پایین بودن هزینه ساخت در بافت فرسوده، سهم شراکت سازنده ها را در این مناطق 10 تا 20 واحد درصد نسبت به سایر مناطق شهر کاهش داده است. سیاست گذاران امیدوارند این الگو بدون مداخله دولت علاوه بر آنکه بهسازی بافت ها را رقم زند زمینه ساز رابطه منصفانه ای بین نهادهای توسعه گر و ساکنان بافت شود.

**بارقه های امید در بافت فرسوده تهران

کیوان خلیجی، مدیر اداره امور مناطق و راهبری دفاتر خدمات نوسازی سازمان نوسازی شهر تهران

آمارها نشان می دهند در سال 1395 صدور پروانه های تخریب و نوسازی در کل شهر تهران و به تبعیت از آن بافت های فرسوده کاهش یافته است. در پنج ماه ابتدای سال جاری در کل شهر و بافت های فرسوده به ترتیب 2784 و 463 پروانه صادر شده که منجر به تولید 22754 واحد مسکونی در شهر تهران و 3037 واحد مسکونی در بافت فرسوده شده است. 

این گزارش ها نشان می دهند بافت فرسوده از سهم 16درصدی در پروانه های صادره و 13 درصدی از واحدهای مسکونی تولیدی نسبت به کل شهر تهران برخوردار است. این درحالی است که بررسی وضعیت نوسازی طی مدت مشابه در سال 94 نیز نشان می دهد از میان 3502 پروانه، 657 پروانه در بافت های فرسوده صادر شده است. صدور این میزان پروانه منجر به تولید 4266 واحد مسکونی در بافت شده که با توجه به تولید 30889 واحد در کل شهر تهران طی این مدت و در آن سال، نشان دهنده سهمی قریب به 14 درصدی از کل واحدهای تولیدی در شهر است. در مجموع بررسی تطبیقی آمارهای مربوط به سال 95 نسبت به سال 94 مُبینِ کاهش 30 درصدی پروانه های صادره در بافت های فرسوده و 21 درصدی پروانه های صادره در کل شهر است. 

این کاهش براساس آمارهای پیش گفته و در زمینه تعداد واحدهای مسکونی تولیدی در بافت معادل 29 درصد و در کل شهر 26 درصد است. با این همه و با توجه به سهم بافت از کل وسعت شهر (5 درصد) این میزان نوسازی همچنان نشان دهنده سهم مناسب بافت از نوسازی شهر تهران است. در مقابل کاهش کلی قابل رصد در 5 ماه اخیر بررسی روند نوسازی طی پنج ماه گذشته به تفکیک هر ماه همچنان که از نمودار زیر بر می آید برای اولین بار تعداد پروانه های صادره طی سه سال اخیر در مرداد ماه نسبت به ماه مشابه خود در سال قبل(94) رشد 28 درصدی را تجربه کرد. تعداد پروانه های تجمیعی نیز با رشد 30 درصدی مواجه شده است. 

به گواه آمارهای استخراج شده از سامانه صدور پروانه شهرداری تهران به دلیل افزایش 41 درصدی پروانه های صادره (در مردادماه سال گذشته 511 پروانه صادر شده درحالی که در سال جاری 721 پروانه در شهر تهران صادر شده است.) این رونق در کل شهر نیز قابل مشاهده است، اما در بافت های فرسوده با صدور 134 پروانه تخریب و نوسازی، این میزان رشد، قریب به 62 درصد است. علاوه بر آن شاخص تعداد واحدهای مسکونی تولیدی به رشد 75 درصدی در بافت دست یافته است. 

قیاس شاخص رشد تعداد پلاک های نوسازی شده در این بافت ها (56 درصد) نسبت به رشد این شاخص در کل شهر(27 درصدی)، نیز گواه بر افزایش اقبال به نوسازی در این بافت ها نسبت به سایر نقاط شهر است.از این رو روند بهبود شاخص های فوق بارقه هایی از امید به رونق نوسازی بافت های فرسوده را موجب شده است. دلایل این امر را می توان از سویی به اعمال سیاست های دولت در حوزه مسکن نسبت داد و از سوی دیگر نیز می توان رشد قابل ملاحظه نوسازی در بافت های فرسوده متاثر از همکاری این دو در تهیه و اجرای بسته تشویقی ویژه بافت فرسوده شهر تهران دانست. 

استمرار اجرا و عمل به تعهدات توسط نهاد های دولتی، عمومی و حتی خصوصی، همراهی بانک ها خصوصا بانک مسکن در تسهیل فرآیند و کاهش زمان اعطای تسهیلات، همراهی شهرداری در کاهش زمان صدور پروانه ساختمانی و نیز همکاری سازمان نظام مهندسی در اعطای تخفیفات لازم به ساکنان بافت های فرسوده، می تواند نه تنها به نوسازی سریع تر بافت های فرسوده منجر شود، بلکه در نوع خود به تجربه ای بدیع از مدیریت هماهنگ شهری بدل شود.

*منبع: روزنامه دنیای اقتصاد