با توجه به اینکه هر شخصی حق دارد از مسکن و خودرویی مناسب و در خور شأن ، منزلت، موقعیت اجتماعی و خانوادگی خود برخوردار باشدو برخورداری از مسکن و خودروی مناسب لازمه صرف هزینه و سرمایه‌ای است که به احتمال زیاد هر شخصی در بدو زندگی مستقل خود از آن برخوردار نیست
روزنامه قانون در شماره دوشنبه 10 خرداد در یادداشتی، نوشت: با توجه به اینکه هر شخصی حق دارد از مسکن و خودرویی مناسب و در خور شأن ، منزلت، موقعیت اجتماعی و خانوادگی خود برخوردار باشدو برخورداری از مسکن و خودروی مناسب لازمه صرف هزینه و سرمایه‌ای است که به احتمال زیاد هر شخصی در بدو زندگی مستقل خود از آن برخوردار نیست
در ادامه این یادداشت که به قلم بیژن عنبرا کارشناس حقوقی منتشر شده است، می خوانیم: این عدم امکان نمی‌تواند دلیل بر عدم امکان دسترسی و برخورداری از این حق مبنایی باشد، لذا لازم است قانونگذار در این خصوص تمهیدات لازم را پیش بینی کند؛ ولی با توجه به اینکه معاملات پولی در کشور ایران غیر قانونی و غیر مشروع هستند لذا لازم است تا راهکارهای جایگزین مناسب با فرهنگ و ارزش‌های جامعه پیش بینی و طرح شود چرا که در قالب عقود و قراردادهای معین در قانون مدنی این امکان وجود ندارد و مبنا قرار دادن ماده 10 قانون مدنی و اصل آزادی قراردادها نمی تواند منجر به ایجاد رویه واحدی شود و نهایتا به کثرت پرونده‌ها در دادگستری خواهد انجامید.
قانونگذار در سال 1362 با تصویب قانون عملیات بانکی بدون ربا و در ماده 10 آن (بانک‌ها می‌توانند به منظور ایجاد تسهیلات لازم در گسترش امر مسکن، با هماهنگی وزارت مسکن و شهرسازی، واحدهای مسکونی ارزان قیمت به منظور فروش اقساطی و یا اجاره به شرط تملیک احداث کنند) با قید عبارت اجاره به شرط تملک قدمی در این مسیر برداشت که نهایتا با تصویب آیین نامه فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا و آوردن عنوان اجاره به شرط تملیک در بین انواع قراردادها اجرای آن را میسر و در ماده 57 همان آیین نامه اجرا به شرط تملیک را چنین تعریف کرد ( اجاره به شرط تملیک عقد اجاره ای است که در آن شرط شود مستاجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستاجره را مالک شود.)
** اجاره به شرط تملیک در جامعه مجهول مانده
اما متاسفانه این عقد نه تنها در جامعه مجهول مانده و طبق آن معامله‌ای انجام نمی‌پذیرد بلکه در کتب حقوقی و دانشگاهی نیز مطرح نشده است. اما در خصوص عقد اجاره به شرط تملیک باید گفت هر چند در قانون مدنی و در خلال انواع عقود معین ذکری از این نوع عقد به میان نیامده ولی چون قانونگذار آن را تعیین و شرایط و ویژگی‌هایش را مشخص کرده لذا این عقد هم یکی از عقود معین است.
دوم اینکه اجاره به شرط تملیک بر خلاف آنچه قانونگذار در ماده 57 آیین نامه مذکور گفته اجاره به شرط تملیک اجاره ای است اما با توجه به اینکه هدف و غایت عقد اجاره به شرط تملیک بر خلاف اجاره که مالکیت موقت منافع بوده مالکیت عین است لذا نمی‌توان گفت که این عقد ماهیت اجاره را دارد و از طرف دیگر با توجه به آثار و شرایط و تعلیق در انتقال مالکیت نمی‌توان گفت عقد بیع است چرا‌که به محض منعقد کردن عقد خریدار مالک منافع و فروشنده مالک عین و مال الاجاره است و در صورت انجام تعهدات، خریدار در نهایت مالک عین می‌شود لذا این نوع از عقود خود عقدی مستقل بوده و ماهیت خاص خود را دارد.
با توجه به تعریف عقد اجاره به شرط تملیک در ماده 57 آیین نامه قانون عملیات بانکی بدون ربا معلوم و مشخص است که در عقد اجاره به شرط تملیک رابطه‌ای که بین طرفین قرارداد حاصل می‌شود رابطه مالک و مستاجر است و در طول مدت اجاره خریدار ملتزم شده است که مبلغی به عنوان اجاره بها به فروشنده پرداخته و از منافع مورد معامله برخوردار شود و در نهایت بعد از پرداخت تمام و کمال اجاره بها در مدت معین شده خریدار مالک عین می‌شود و این عمل به عنوان شرط نتیجه است و به محض انجام تمام و کمال تعهدات مندرج در عقد خریدار مالک عین می‌شود و نیازی به ایجاب و قبول جدید نداشته و ندارد و این موضوع در ماده 64 همان آیین نامه تصریح شده است.
اما باید توجه داشت که رویکرد قانونگذار در قانون عملیات بانکی بدون ربا و آیین نامه آن متوجه بانک‌ها بوده و ضوابط و مقررات تعیین شده بیشتر متوجه بانک‌هاست و از الزام و تعهدات در فی‌مابین افراد و اشخاص غیر بانکی سخن به میان نیاورده لذا شایسته است که قانونگذار با توجه به ضرورت و نیاز اجتماعی نسبت به تعیین شرایط و ویژگی‌ها و مقررات عام این نوع از عقد اقدام کرده و شفاف سازی بیشتری داشته باشد تا شرایط و ویژگی‌های این عقد منطبق با قانون بوده و هنگام بروز اختلاف قواعد آمرانه مجری باشد از قبیل درصد پیش پرداخت، شرایط و نحوه فسخ و اقاله عقد ، امکان و نحوه انتقال حقوق خریدار یا فروشنده به غیر و سایر شرایط اساسی که تعیین آنها و آمرانه بودن شان الزامی است و با حمایت قانونگذار یقینا سرمایه گذاران و اشخاصی که سرمایه سرگردان در بازار و اقتصاد کشور دارند جذب این بازار شده و علاوه بر هدفمند سازی سرمایه می توان بازار نابسامان مسکن و خودرو را بهبود بخشیده و حق مسکن و خودروی اشخاص را تا حدی تامین و تضمین کرد.
علاوه بر آن با توجه به اینکه چنین عقدی در دفاتر اسناد رسمی و سامانه تنظیم اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هم مشخص و تعیین نشده است باید با در نظر گرفتن اصول و ضوابط حاکم نسبت به رفع این نقیصه اقدام کرده و در جهت بهبود هر چه بهتر بازار مسکن و خودرو سازمان بزرگ ثبت اسناد و املاک کشور هم قدمی که شایسته این نهاد است را برداشته و در کنار آن نسبت به معرفی این عقد به عموم مردم و فعالان در بخش مسکن و خودرو تعلیم داده شده و آگاهی سازی لازم به عمل آید.
نظر شما
