بهار مسكن ادامه دارد؟

همچنين در گزارش اين بانك آمده كه در اين مدت متوسط قيمت خريد و فروش يك متر مربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده سه ميليون و 90 هزار تومان بوده كه نسبت به ماه مشابه سال قبل 4.3 درصد و نسبت به ماه قبل 7 درصد افزايش داشته است. به اين ترتيب به نظر مي‌رسد كه پيش‌بيني رئيس اتحاديه املاك و بسياري ديگر از صاحب‌نظران حوزه مسكن كه از تحرك بازار مسكن در سال 95 مي‌گفتند در حال تحقق است. 

پيش از اين رئيس اتحاديه املاك تهران با بيان اينكه در ارديبهشت‌ماه 95 بالانس بازار مسكن به وقوع خواهد پيوست گفته بود از اوايل خرداد خريداران ورود مي‌كنند اما پروسه خريد مسكن زمان‌بر است لذا مي‌توان گفت از تابستان شاهد افزايش معاملات خواهيم بود و خيز دوم خروج از ركود در شش ماهه دوم سال آينده اتفاق مي‌افتد. اما آيا اين روند ادامه دار است؟

يك مدرس دانشگاه با بيان اينكه درآمدهاي دولت نقش بزرگي در خارج شدن غول ركود مسكن از ركود دارد گفت: يكي از مهم‌ترين متغيرهاي اقتصاد كلان، درآمد دولت است كه پيش‌بيني مي‌شود در سال جاري افزايش محسوسي داشته باشد، زيرا با رفع محدوديت‌هاي تحريم، بيش از يك ميليون بشكه در روز، توليد و صادرات نفت ايران در سال جاري بيش از سال 94 خواهد شد كه با لحاظ نفت 40‌دلاري، درآمد دولت از اين محل بيش از 148 هزار ميليارد ريال در امسال افزايش خواهد يافت.

همين مساله در كنار رفع محدوديت‌هاي تحريم در بازارهاي ديگر، موجب شده رشد اقتصادي ايران از سوي بانك جهاني چهار درصد پيش‌بيني بشود كه همين مساله نيز درآمد ملي و لذا قدرت خريد مردم را افزايش خواهد داد.

پيش‌تر نيز بيت الله ستاريان در گفت و گو با همدلي با بيان اين‌كه معاملات مسكن با اجرايي شدن كامل برجام رونق مي‌گيرد گفته بود اين رونق با گراني همراه است و در زمينه معاملات مسكن، قيمت زمين و قيمت ملك صورت مي گيرد.

وي در ادامه گفته بود: آزاد شدن منابع پولي ايران و همچنين افزايش درآمدهاي نفتي تاثير زيادي بر درآمدهاي دولت و درنهايت كمك به خروج بازار مسكن از ركود دارد گفت: پيش‌بيني مي‌شود تا نيمه مياني سال جاري رونق در بازار مسكن اتفاق بيفتد؛ رونقي كه قطعا با گراني همراه است. 

از طرفي ديگر وام‌هاي مختلف بازار مسكن است كه اگرچه به دليل رقم بالاي اقساط آن كمتر مورد توجه قرار گرفته اما با اين وجود تاثير زيادي در افزايش قدرت خريد متقاضيان دارد.

اميرجعفرزاده درباره تاثير افزايش وام‌هاي مسكن در رونق اين بازار گفت: اين رقم از 45 ميليون تومان به 70 ميليون تومان رسيد كه خود اين مساله منجر به افزايش خريد در بازار مسكن خواهد شد. البته دو وام 100 ميليون و 160 ميليون‌توماني نيز در اسفندماه از سوي شوراي پول و اعتبار تصويب شد كه مي‌تواند به **شكل‌گيري دوره رونق كمك كند.

بيت‌الله ستاريان در اين زمينه مي‌گويد: رونق معاملات مسكن فارغ از هر گونه راه و روش براي افزايش قدرت خريد خانوارها به وضعيت كلان اقتصادي كشور برمي‌گردد؛ چرا كه افزايش قيمت مسكن همگام با رونق اقتصادي صورت مي گيرد و تا زماني كه رونق در اقتصاد كشور به وجود نيايد ركود در بازار مسكن نيز ادامه دارد. يعني به ميزان افزايش توان خريد و قدرت مردم، قيمت ملك افزايش پيدا مي‌كند چرا كه هر چه توليد و درآمد بالا رود نقدينگي بالا رفته و در نهايت قدرت خريد نيز افزايش پيدا مي‌كند. 

از طرف ديگر كاهش سود بانكي و احتمال روانه شدن سرمايه‌ها از بانك‌ها به سمت بازار مسكن است چرا كه وقتي سود بانكي كاهش پيدا مي كند احتمال اين وجود دارد كه منابع از بازارهاي رقيب سر درآورد. 

از طرفي طلا و سكه و بازار ارز طي دو سال گذشته در روند ثابتي قرار داشته اند و پيش‌بيني تحليلگران نيز بر اين موضوع حكايت دارد كه اين بازارها جذابيت خود را براي سرمايه گذاري از دست داده‌اند.

امير جعفرزاده در اين باره مي‌گويد: از ديد كارشناسان در سال جاري، بازارهاي دلار و طلا، چشم‌انداز مثبتي نخواهند داشت. روند بازار سهام مثبت ارزيابي مي‌شود، اما ورود و سرمايه‌گذاري در بازار سهام با ريسك زيادي همراه است و نياز به دانش اقتصادي و مالي دارد. بنابراين بازار مهمي كه در سال جاري داراي چشم‌انداز صعودي است و ريسكي هم ندارد، بازار مسكن است.

طبق گزارش بانك مركزي در فروردين ماه سال 1395، تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران به 5.9 هزار واحد مسكوني رسيد كه در مقايسه با ماه مشابه سال قبل 20.4 درصد افزايش نشان مي دهد. بررسي توزيع تعداد واحدهاي مسكوني معامله شده به تفكيك عمر بنا در فروردين ماه سال 1395 حاكي از آن است كه واحدهاي نوساز تا 5 سال ساخت با هم 52.5 درصد بيشترين حجم از واحدهاي مسكوني معامله شده را به خود اختصاص داده اند. سهم مزبور در مقايسه با فروردين ماه سال 1394، 2.1 واحد درصد كاهش نشان مي دهد.

توزيع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در فروردين ماه سال 1395 حاكي از آن است كه از ميان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 14 درصدي از كل معاملات، بيشترين تعداد قراردادهاي مبايعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنين مناطق 4، 2 و 14 به ترتيب با سهم 9.5، 8.4 و 6.3 درصدي در رتبه‌هاي بعدي قرار گرفته اند. 

شايان ذكر است 68.7 درصد از كل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفاً مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتيب بيشترين فراواني شامل مناطق 5، 4، 2، 14، 10، 15، 8، 11، 7 و 18) بوده و 12 منطقه ديگر تنها 31.3 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند.

اما متوسط قيمت يك متر مربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي شهر تهران 3 ميليون و 900 هزار تومان بود كه نسبت به ماه قبل 7.1 درصد كاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل 4.3 درصد افزايش نشان مي دهد. بيشترين رشد متوسط قيمت در اين ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 1 (معادل 5.8 درصد) و بيشترين كاهش قيمت به منطقه 14 (معادل 5.9) درصد تعلق دارد.

در فروردين ماه سال 1395 از ميان مناطق 22‌گانه شهرداري تهران، بيشترين متوسط قيمت يك متر مربع زيربناي مسكوني معامله شده معادل 84.9 ميليون ريال به منطقه 1 و كمترين آن با 20.6 ميليون ريال به منطقه 18 تعلق داشته است.

توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسكوني معامله شده بر حسب سطح زيربناي هر واحد مسكوني در فروردين ماه سال 1395 نشان مي دهد، بيشترين سهم از معاملات انجام شده به واحدهاي مسكوني با زيربناي 60 تا 70 متر مربع معادل 15.8 درصد اختصاص داشته است. 

واحدهاي داراي زيربناي 50 تا 60 و 70 تا 80 متر مربع به ترتيب با سهم‌هاي 15.2 و 14 درصدي در رتبه‌هاي بعدي قرار دارند. در مجموع در اين ماه، واحدهاي مسكوني با سطح زيربناي كمتر از 80 متر مربع، 57.5 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

همچنين در اين ماه از ميان مناطق 22 گانه شهرداري تهران، بيشترين متوسط قيكت يك متر مربع زيربناي مسكوني معامله شده معادل 84.9 ميليون ريال به منطقه 1 و كمترين آن با 20.6 ميليون ريال به منطقه 18 تعلق داشته است.