رکود زدایی از اقتصاد با اوراق رهنی بانک مسکن

 بانکداری ایرانی – بانک مرکزی با انتشار مبلغ 3 هزار میلیارد ریال اوراق رهنی به پشتوانه تسهیلات رهنی مسکن از سوی بانک مسکن موافقت کرد.

دولت یازدهم بعد از روی کار آمدن روی دو موضوع اقتصادی تمرکز کرده بود ابتدا کنترل تورم و سپس خروج کشور از رکود اقتصادی  .  اما کنترل تورم برای دولت یازدهم که سیاستهای اقتصادی انقباضی را در پیش گرفته بود آسان تر از رکود زدایی بود .  خروج از رکود چنان سخت شده است که دولت همچنان درگیر آن است و راه های متفاوت تا کنون نتیجه بخش نشده است . یکی از  راهکارهای که دولت به دنبال آن است تا رکود را از بین ببرد موضوع تامین مالی است .

به گزارش بانکداری ایرانی ، در جلسه کارگروه تخصصی ستاد هماهنگی امور اقتصادی دولت که روز چهار شنبه اول اردیبهشت در محل بانک مرکزی و با حضور رئیس کل بانک مرکزی و رییس سازمان بورس تشکیل شد، تفاهم شد امکان تعمیم انتشار اوراق حق تقدم مسکن (اوراق تسه) به ساير بانک‌ها پس از اخذ مجوز از بانک مرکزي امکان پذیر شود. همچنین امکان فعاليت شرکت‌هاي ليزينگ در حوزه مسکن مشروط به عدم استفاده آن شرکت‌ها از منابع بانک‌ها، پس از اخذ مجوز از بانک مرکزي، مورد بررسی و تفاهم قرار گرفت.

بنا به عقیده کارشناسان ، بدون شک بخش مسکن يکي از مهم‌ترين بخش‌هاي اقتصاد ايران است که به لحاظ داشتن ارتباط گسترده با ساير فعاليت‌هاي اقتصادي، از موقعيت ويژه‌اي برخوردار است.تاکید بر پاسخگویی به تقاضای مسکن، اصلاح بافت‌هاي فرسوده از طریق تامین مالی آن و نیز توجه به موجودی و عرضه مسکن، دلالت بر گستردگي اين موضوع و تأثير آن بر توسعه اقتصادي و آحاد جامعه دارد که با توجه به اهمیت آن، موضوع رونق بخشی فعالیت های مسکن، پیوسته در اولویت سیاست های اقتصادی دولت قرار داشته است.

پس از جنگ جهانی دوم با افزایش تقاضای خرید مسکن، بانک‌ها و مؤسسه‌های مالی و اعتباری با تقاضای فراوانی برای وام مسکن رو به رو شدند. از این رو کوشش فراوانی صورت گرفت تا منابع مالی بیشتری جذب شده و از این راه تسهیلات بیشتری نیز اعطا شود . در آن زمان تأمین مالی این وام‌ها عمدتاً از محل سپرده‌ها بود.

بنابراین منابع تأمین مالی بانک‌ها به همین مورد محدود می شد. از این رو بانک‌ها (به ویژه بانک‌های آمریکایی) جهت تأمین مالی به بازار سرمایه و بازار رهن ثانویه رو آوردند و از ابزارهای مالی جدید جهت تأمین مالی استفاده کردند. اوراق بهادار با پشتوانه وام‌های رهنی یکی از مهمترین این ابزارها بود. اوراق بهادار با پشتوانه وام‌های رهنی اوراقی هستند که با پشتوانه وام‌های رهنی منتشر می شوند. وام‌های رهنی به وام هایی اطلاق می شود که بانک در برابر اعطای تسهیلات به متقاضی (گیرنده تسهیلات)، سند دارایی را در ذهن خود قرار داده است. درواقع از جمله روشهایی که بانک ها و مؤسسه‌های مالی و اعتباری تحت نظارت بانک مرکزی میتوانند جهت تامین مالی خود استفاده نمایند انتشار اوراق رهنی است. این اوراق به گونهای طراحی شدهاند که بر اساس آن دیون ناشی از تسهیلات رهنی اعطا شده به مشتریان به شرکت ثالثی فروخته شود. وامهاي رهني از پشتوانه ي داراييهاي غير منقول برخوردار هستند.چنانچه وام گيرنده قادر به پرداخت وام رهني نباشد،موسسه مالي مي تواند براي ضبط مالكيت دارايي مربوط اقدام كند.

در گذشته مالیات مانع اصلی انتشار اوراق رهنی بود . این موضوع سبب شده است جهت تامین مالی شرکتها تنها بتوان از اوراق مشارکت که دارای معافیت مالیاتی است استفاده نمود. از این رو اوراق رهنی در قالب اوراق مشارکت رهنی طراحی شده است.

به زبان ساده اوراق مشارکت رهنی این است که یک شرکت انبوه ساز از طریق فروش ارواق مشارکت ، اقدام به جمع آوری نقدینگی می کند و به کمک این نقدینگی تسهیلات می دهد .

براساس این قرارداد، بانک دارایی موردنظر متقاضی را خریداری کرده و در قالب قرارداد اجاره به شرط تملیک برای دوره مشخص (مثلا 4 ساله)، به وی واگذار می‌کند. طبیعتا در طول دوره اجاره، دارایی متعلق به بانک بوده و متقاضی، باید بابت استفاده از آن به بانک اجاره بپردازد. در پایان دوره اجاره هم متقاضی، با پرداخت مبلغ از پیش تعیین شده به بانک، دارایی را به مالکیت خود در می‌آورد. برای مثال، بانک هواپیمایی را در قالب قرارداد اجاره به شرط تملیک چهار ساله/ به یک شرکت هواپیمایی واگذار می کند. در این حالت بانک تا پایان دوره اجاره مالک هواپیما بوده و از شرکت هواپیمایی اجاره دریافت می کند.

در واقع  فرایند عملیاتی انتشار این اوراق به‌گونه ابی است که ابتدا ناشر با انتشار اوراق مشارکت رهنی اقدام به جمع آوری وجوه نقد از مردم مینماید. با فروش اوراق رابطه وکیل و موکل بین ناشر و خریدار اوراق محقق می‏شود. سپس ناشر به وکالت از طرف خریداران اوراق اقدام به خرید دیون ناشی از تسهیلات رهنی اعطایی بانک به مشتریان می نماید. در طرف مقابل بانک‌ نیز بخشی از تسهیلات فروش اقساطی مدت‌دار خود را که در برابر آنها اسناد ملکی به رهن گرفته ‌است را به ناشر می‌فروشد (تنزیل می‌کنند) و منابع حاصل از فروش این تسهیلات را به اعطای تسهیلات جدید اختصاص می‌دهد. از آنجا که ممکن است برخی از مشتریان بانک در سررسیدهای معین اقساط خود را واریز ننمایند و از این رو کوپن دارندگان اوراق مشارکت پرداخت نشود بنابراین باید ضامنی وجود داشته باشد که پرداخت اصل و فرع تسهیلات را در سررسیدهای معین تضمین نماید. بر اساس قوانین و مقررات اوراق مشارکت، وجود ضامن به اختیار ناشر است اما در صورت عدم وجود ضامن، وظایف آن به امین منتقل می شود. چون اوراق از نوع مشارکت است و در قانون نحوه انتشار اوراق مشارکت ذکر شده که ناشر باید تضامین کافی را برای ضمانت‌های سود دارندگان اوراق قرار دهد بنابراین در این نوع خاص از اوراق مشارکت نیز باید ناشر وثیقه‌های لازم را در اختیار امین به عنوان حافظ منافع سرمایهگذاران قرار گیرد.

 به گزارش بانكداري ايراني ، شرکت تأمین سرمایه نوین (سهامی خاص) در سال‌های 87 و 88 با امضای قراردادهای جداگانه با بانک‌های مسکن، ملی، اقتصاد نوین، و نیز لیزینگ اقتصاد نوین، به طراحی اوراق رهنی اقدام نمود. مجوزهای اصولی برای انتشار این اوراق توسط سازمان بورس و اوراق بهادار صادر شده است، ولی اجرایی نشد