رونق غیرتورمی در راه است

 دنیای اقتصاد نوشت: بازار کشوری معاملات مسکن تحت‌تاثیر یک عامل انعطاف‌دهنده، زودتر از همیشه به «تغییر فاز» بازار ملک شهر تهران واکنش نشان داد.

 

بازار کشوری مسکن، در برابر تحولات ملکی اخیر شهر تهران، واکنشی متفاوت از سال‌های گذشته بروز داد.

اطلاعات جدید سامانه رهگیری معاملات مسکن حاکی است در حال حاضر بازار خرید و فروش ملک مسکونی در شهرهای کشور، «زودتر از موعد همیشگی»، به تغییر فاز بازار مسکن پایتخت عکس‌العمل نشان داده و یک عامل «انعطاف دهنده معاملات» سبب شده تقاضای مصرفی نه تنها در تهران که در همه مناطق شهری برای خرید آپارتمان اقدام کند.

آمارهای به‌دست آمده از آخرین وضعیت معاملات ملک نشان می‌دهد معاملات کشوری خرید مسکن در پایان سال گذشته تغییر فاز پیدا کرد و بعد از حداقل سه فصل رکود عمیق -و بیش از دو سال رکود ممتد- سرانجام از اوایل زمستان 94 با تحرک مثبت همراه شد. در زمستان سال قبل حجم خرید و فروش ملک مسکونی در کل کشور 13 درصد نسبت به پاییز افزایش یافت در حالی‌که پیش از آن، روند تغییرات ماهانه و فصلی معاملات کشوری، همواره کاهنده بود، حجم معاملات کشوری مسکن درست از دی‌ماه سال گذشته به تبعیت از تهران، با افزایش مواجه شد و 26 درصد نسبت به ماه آذر رشد کرد.

دی‌ماه سال گذشته در تهران معاملات خرید مسکن 29درصد افزایش حجمی نسبت به ماه قبل پیدا کرد و تداوم این اتفاق در بهمن باعث شد کارشناسان اقتصاد مسکن از پایان رکود معاملاتی و شروع فاز پیش‌رونق غیر تورمی در بازار مسکن پایتخت از ابتدای زمستان خبر دهند. در حال حاضر آمارها مشخص می‌کند بازار کشوری معاملات مسکن به جای آنکه با حداقل یک فصل تاخیر، وارد مسیر جدید بازار ملک تهران به عنوان «شهر پیشرو در تحولات ملکی» شود، همزمان با پیش‌رونق در تهران، وارد این مسیر شد.

الگوی سال‌های قبل دوره‌های رکود-رونق مسکن به این صورت بوده که تغییر فاز یا همان سیکل‌های تجاری ابتدا در تهران اتفاق می‌افتد و با تاخیر یک تا دو فصلی، ابتدا به شهرهای بزرگ و سپس سایر مناطق شهری سرایت می‌کند. اما در حال حاضر تاخیر زمانی خروج از رکود مسکن، بین شهر پیشرو و شهرهای دیگر از بین رفته است.

بررسی‌ها درباره علت خیز هماهنگ معاملات مسکن در کل کشور حاکی است: تقویت بیشتر قدرت خرید مسکن در شهرهای بزرگ و کوچک در مقایسه با تهران در نیمه سال گذشته، عامل رونق همزمان معاملات مسکن است که باعث شد پیش از آنکه اثر روانی پیش رونق پایتخت به‌صورت تدریجی به سایر شهرها منتقل شود، بازار ملک در سراسر شهرها به وام‌های جدید واکنش نشان دهد و متحول شود.

شناورسازی وام خرید مسکن به‌عنوان عامل انعطاف‌دهنده معاملات کشوری چون در سال جدید نیز تداوم پیدا می‌کند، تغییر فاز از پیش‌رونق به رونق قطعی را نیز به‌صورت سراسری در همه شهرها برقرار خواهد کرد. وام‌های 120 میلیونی و 80 میلیون تومانی خرید مسکن در شهرهای بزرگ و کوچک که متوسط قیمت خانه در آنها کمتر از متر مربعی 2 میلیون تومان است، بیش از 50 تا 60 درصد قدرت خرید متقاضیان مسکن را تامین می‌کند. این وام‌ها از محل صندوق پس‌انداز یکم به خانه‌اولی‌ها پرداخت می‌شود.

یک میلیون فروش مسکن در سال 94

براساس تازه‌ترین آمارها از کارنامه یکساله بازار معاملات مسکن در کشور، حجم خرید و فروش مسکن طی یکسال 94 به‌رغم آنکه با کاهش 16.5 درصدی در مقایسه با مجموع کل معاملات خرید آپارتمان در یکسال 93 مواجه شده، اما در ماه‌های پایانی سال با افزایش حجم معاملات، وارد فاز تازه‌ای شده است.

حجم کل معاملات خرید مسکن ثبت شده در سامانه رهگیری در سال 93، معادل یک میلیون و 200هزار فقره بوده که این رقم در سال گذشته به حدود یک میلیون فقره معاملات کاهش یافته است. با این حال، مطابق آمارهای موجود از حجم معاملات خرید مسکن در 12 ماه سال گذشته، ثبت شده در سامانه رهگیری مسکن، خرید قطعی ملک از ابتدای سال 94 در هر ماه نسبت به ماه قبل از آن رو به افزایش گذاشت و به جز سکته طبیعی معاملات در مهرماه (ناشی از پایان فصل نقل و انتقال) که حجم خرید مسکن را در این ماه نسبت به شهریور کاهش داد، در سایر ماه‌ها شیب منفی رشد معاملات مسکن صفر شد سپس در ماه‌های پایانی سال، رو به افزایش گذاشت.

در شهریور 94، حجم کل مبایعه‌نامه‌های ثبت شده در سامانه رهگیری مسکن از معاملات قطعی واحدهای مسکونی در بنگاه‌های مسکن سراسر شهرها، 88 هزار و 216 قرارداد بوده است که این میزان در مهر ماه با 12 درصد رشد منفی به 77‌هزار و 453 مبایعه‌نامه رسید. این در حالی است که حجم کل معاملات مسکن ثبت شده در سامانه رهگیری با ورود بازار مسکن به دومین ماه پاییز (آبان 94)، هم روند صعودی خود را ادامه داد و قراردادهای قطعی مسکن با حدود 5 درصد افزایش نسبت به مهرماه به 81 هزار و 210 مورد رسید.

در سال گذشته، رشد حجم معاملات مسکن، از اردیبهشت ماه با افزایش 79 درصدی خرید مسکن نسبت به ماه قبل از آن -فروردین 94 - آغاز شد و این رشد به صورت بی وقفه تا پایان شهریور ادامه پیدا کرد. در این بازه زمانی 6 ماهه (نیمه اول سال 94) حجم معاملات خرید مسکن در کل کشور در محدوده میانگین 90 هزار مورد معامله خرید آپارتمان، در هر ماه ادامه یافت.

این در حالی است که روند معاملات خرید مسکن با شروع پاییز، مطابق روال هر سال با سکته موقت مواجه شد؛ اما بلافاصله از ماه بعد - آبان 94 - حجم معاملات خرید آپارتمان رو به افزایش گذاشت. این افزایش که تا پایان پاییز در محدوده انجام میانگین بیش از 80 هزار معامله خرید و فروش در هر ماه، ادامه داشت با شروع زمستان و شب عید، بازار مسکن، با افزایش 20 درصدی مواجه شد.

حجم کل معاملات مسکن در شهرهای کشور طی دی ماه و بهمن ماه سال گذشته 20 درصد افزایش یافت. بازار مسکن علاوه‌بر مهرماه، همچنین یک بار دیگر در اسفند سال گذشته با افت معاملات خرید ملک مواجه شد که این کاهش 40 درصدی در مقایسه با دو ماه دیگر فصل زمستان، تحت تاثیر دو عامل ایجاد شده است.

در شرایطی که اواخر سال گذشته مطابق با روال هر سال شب عید بازار مسکن معمولا از اوایل دی ماه تا اواخر بهمن ماه حجم معاملات مسکن را با افزایش قابل توجهی رو به رو کرد، سایر متقاضیان مسکن به‌دلیل نزدیک شدن به روزهای پایانی سال در اسفند ماه، معاملات خود را به سال 95 موکول کردند. دلیل دیگر افت 40درصدی حجم معاملات مسکن در کل شهرهای کشور مطابق روالی که در آمارهای مربوط به حجم معامله آپارتمان‌های مسکن طی آخرین ماه سال در شهر تهران تجربه شد، به انتظاری برمی‌گردد که در اسفند پارسال در نتیجه تصویب سقف جدید وام‌های مسکن در متقاضیان مصرفی آپارتمان‌های مسکونی ایجاد شد.

در آخرین روزهای سال گذشته، شورای پول و اعتبار مصوبه افزایش سقف تسهیلات مسکن (تا 160 میلیون تومان در شهر تهران، 120 میلیون تومان مراکز استان‌ها و 80 میلیون تومان سایر شهرها) را تصویب کرد که همین موضوع موجب شد غالب متقاضیان مصرفی بازار مسکن برای تقویت قدرت خرید خود با استفاده از وام‌های جدید، از خرید مسکن انصراف دهند و آن را به سال جدید موکول کنند.

نیمه دوم سال گذشته، تغییرات نقطه‌ای حجم معاملات مسکن در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل از حالت رشد منفی، به صفر رسید و حتی در ماه‌های پایانی روند رشد مثبت به خود گرفت. تا جایی‌که حجم معاملات مسکن که در فروردین سال گذشته حدود 5 هزار و 300 فقره بود در دی ماه و بهمن 94 به بیش از 10 هزار مورد معامله ثبت شده در سامانه رهگیری مسکن رسید.

حجم کل مبایعه نامه‌های ثبت شده در سامانه رهگیری مسکن در حالی در سال 94 به یک میلیون قرارداد رسید که این میزان در سال 93، 92 و 91 به ترتیب، یک میلیون و 200 هزار، یک میلیون و 132 هزار و یک میلیون و 454 هزار معامله خرید آپارتمان بوده است. به این ترتیب، حجم کل مبایعه نامه‌های ثبت شده در سامانه رهگیری در سال 93 نسبت به سال 92 معادل 6 درصد رشد مثبت داشته است.

این در حالی است که حجم کل قراردادهای ثبت شده در سامانه رهگیری در سال 92 با کاهش 22 درصدی در مقایسه با مجموع معاملات خرید مسکن در سال 91 رو به رو شده است. هر چند سال گذشته کمترین معاملات خرید مسکن در کشور نسبت به سه سال قبل رقم خورد، اما در پایان سال، مسیر عوض شد تا بازار در سال جاری اوج بگیرد.

در شرایطی که مجموع کل مبایعه نامه‌های ثبت شده از معاملات خرید مسکن در کل کشور در سامانه رهگیری با افت 5/ 16 درصدی در سال 94 نسبت به سال 93 به عدد یک میلیون قرارداد رسید، 11 درصد از خریداران این آپارتمان‌ها از پوشش وام خرید بدون سپرده برای تامین بخشی از قیمت کل آپارتمان مورد نظرشان استفاده کردند. سال گذشته از مجموع یک میلیون مبایعه‌نامه ثبت شده در سامانه رهگیری مسکن حدود 11 درصد از این تعداد، معادل 110 هزار نفر، از وام سریع الوصول مسکن یا همان تسهیلات ناشی از اوراق حق‌تقدم وام خرید استفاده کرده‌اند.

در فاصله آغاز تا پایان کار رسمی فعالیت بنگاه‌های مسکن در سال 94، یعنی بازه زمانی 15 فروردین تا 28 اسفند سال گذشته، در مجموع 11 میلیون و 200 هزار فقره اوراق وام خرید مسکن در بازار فرابورس به ارزش 900 میلیارد تومان معامله شده است. با توجه به تغییر و افزایش سقف وام خرید مسکن در فاصله 12 ماه سپری شده از سال 94، میانگین وام خرید مسکن طی سال گذشته حدود 50 میلیون تومان برآورد می‌شود.

در واقع میانگین سقف تسهیلاتی که سال گذشته برای دریافت وام خرید مسکن با استفاده از اوراق پرداخت شد، 50 میلیون تومان بود که برای این میزان وام هر یک از متقاضیان به‌طور متوسط بسته‌های 100تایی اوراق مسکن را که هر فقره از آنها معادل 500 هزار تومان ارزش دارد، از بازار فرابورس خریداری کردند.

بنابراین می‌توان گفت در یک سال 94 حدود 110 هزار نفر با خرید اوراق تسهیلات مسکن به وام خرید بدون سپرده دسترسی پیدا کردند. به این ترتیب، سال گذشته از مجموع یک میلیون معامله خرید مسکن ثبت شده در سامانه رهگیری 110 هزار نفر معادل 11‌درصد از خریداران مسکن از وام آنی با استفاده از اوراق حق‌تقدم دریافت وام استفاده کرده‌اند.

این در حالی است که این میزان وام، دربردارنده آن دسته از تسهیلات مسکن که با فرمول سپرده گذاری یکساله در بانک مسکن طی سال 94 پرداخت شده، نیست و تنها مواردی را در بر می‌گیرد که تسهیلات خرید از محل اوراق حق‌تقدم وام مسکن به متقاضیان تعلق گرفته است.

سال متفاوت به روایت مشاوران املاک

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با استناد به آمارهای موجود از وضعیت معاملات مسکن در سایر شهرها گفت: روالی که سال گذشته در مورد افزایش حجم نسبی معاملات خرید مسکن علاوه‌بر تهران در سایر شهرهای کشور مشاهده شد نشان می‌دهد در سال 94، بازار مسکن این شهرها به صورت همزمان و در برخی موارد زودتر از بازار مسکن پایتخت علائم پیش‌رونق را از خود بروز داده‌اند. حسام عقبائی افزود: معمولا سیاست‌های اقتصادی مسکن و شرایط موجود به گونه‌ای است که عمده تحرکات بازار مسکن، تغییرات وتحولات جزئی و کلی آن در سایر شهرها، از تحولات بازار مسکن در پایتخت تبعیت می‌کند.

وی ادامه داد: به این معنی که مطابق با روال تجربه شده طی دوره‌ها و سال‌های گذشته، تحرکات عمده بازار مسکن ابتدا از تهران شروع شده و بعد به سایر شهرها سرایت پیدا می‌کند، همچنین تحولات مربوط به گردش پول در پایتخت اغلب موجب می‌شود عوایدی که از این طریق متوجه سرمایه‌گذاران در بازار مسکن شهر تهران می‌شود بخشی از سرمایه‌های آنها را به خارج از تهران یعنی به سمت سایر شهرها سوق دهد.

عقبائی خاطرنشان کرد: با این حال آمارهای موجود نشان می‌دهد در سال گذشته رونق نسبی معاملات مسکن و خیز خروج از رکود در سایر شهرها، به صورت همزمان یا با فاصله زمانی اندکی قبل و بعد از بروز علائم پیش رونق در بازار مسکن شهر تهران رخ داده است که این موضوع در وهله اول ناشی از پوشش بیشتر سهم وام خرید از کل قیمت مسکن در این شهرها در مقایسه با پایتخت است.

وی توضیح داد: در واقع همزمانی خیز خروج از رکود در تهران با سایر شهرها به افزایش سهم تسهیلات خرید مسکن از قیمت آپارتمان در این شهرها بر می‌گردد و به هیچ وجه به معنای خروج سرمایه‌گذاران از شهر تهران و هدایت آنها به سایر شهرها نیست.

عقبائی تاکید کرد: شاید به‌طور قطع در سال گذشته بخشی از بازار مصرفی مسکن در سایر شهرها از تامین‌کننده‌ها و ابزارهای کمکی بهتری به‌منظور تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن در مقایسه با شهر تهران برخوردار بوده‌اند.