پرداخت بیشترین تسهیلات مسکن توسط بانک مسکن

قیمت یک متر مربع زمین در تهران در مقطع 92-1371 حدود 129برابر و قیمت یک متر مربع آپارتمان در تهران 87 برابر شده است و این نشان می‌دهد که نسبت ارزش افزوده‌ای که برای زمین ایجاد شده به مراتب بیش از ارزش افزوده واحدهای مسکونی است.

ابوالقاسم رحیمی انارکی عضو هیات مدیره بانک مسکن با بیان این مطلب گفت: از طرف دیگر در 22 سال گذشته شاخص قیمت مصرف‌کننده ۴۸ برابر افزایش داشت و این نشان می‌دهد که قیمت زمین ومسکن بیش از تورم افزایش داشته‌ است و در مقابل میزان افزایش درآمد خانوارها از شاخص تورم هم پایین‌تر بوده است. بانک مسکن در اوایل دهه ۷۰ بطور متوسط حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد قیمت واحد مسکونی را از محل تسهیلات بانکی که در ابتدا 1/5میلیون تومان و سپس به 2/5 میلیون تومان رسید پرداخت می کرد و بر همان اساس نیز متقاضیان مسکن قادر بودند در مناطق جنوبی شهر تهران به کمک تسهیلاتی که بین ۸۰ تا ۹۰ درصد قیمت مسکن را تامین می‌کرد واحد مسکونی خود را از محل درآمدهای آتی شان خریداری کنند.

رحیمی‌انارکی ادامه داد: ملاحظه می شود که با افزایش شدید قیمت زمین و واحدهای مسکونی و همچنین تورم طی دهه های گذشته و عدم افزایش درآمدها متناسب با افزایش سایر متغیرها در حال حاضر با آخرین تغییراتی که اتفاق افتاد تسهیلات بانک مسکن برای متقاضیان خرید در تهران به طور متوسط حدود ۱۲ درصد قیمت مسکن را تامین می‌کند و سهم تسهیلات در قیمت کل واحد مسکونی به شدت کاهش پیدا کرده است و در شهرهای زیر ۲۰۰ هزار نفر، این تسهیلات به طور متوسط۴۰ تا ۵۰ درصد قیمت واحد مسکونی را پوشش می‌دهد و در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر این سهم به طور متوسط بین ۳۰ تا ۴۰ درصد می‌شود.

وی با اشاره قفل شدن منابع مالی در بخش خانه های لوکس گفت: این یک واقعیت است که مازاد عرضه‌ای در مسکن گرانقیمت به وجود آمده است. بدین‌معنا که عرضه مسکن لوکس بیش از تقاضا است. عرضه نامتعادل در مسکن مهر نیز رخ داده است و مسکن مهر در برخی از مناطق بیش از نیاز احداث شد که برای آنها متقاضی وجود ندارد. به همین خاطر مازاد مسکنی که در حال حاضر وجود دارد مختص به مسکن لوکس نیست و این مسئله را در مورد مسکن اقشار کم درآمد هم شاهد هستیم که همین مازاد عرضه واحدهای مسکونی فعالیت ما را برای برنامه‌ریزی خروج از رکود با مشکلات عدیده‌ای روبه‌رو کرده است.

این عضو هیئت‌مدیره بانک مسکن ادامه داد: در ارتباط با پروانه‌های ساختمانی نیز در سال‌های ۹۳ و ۹۴ با کاهش صدور مواجه بودیم که از عوامل مختلفی نشات می‌گرفت. ما در بخش مسکن با دو تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه‌ای یا سوداگری و سفته بازی روبه‌رو بودیم که در حال حاضر، در بخش دوم یعنی سرمایه‌گذاری و سوداگری خوشبختانه اوضاع بهتر از سابق است و خروج سوداگران را شاهد هستیم. خروج سوداگری و سفته‌بازی اگرچه وضعیت را بهبود بخشیده است اما کشور را با مخاطراتی نیز در طی دو سال آینده روبه رو خواهد کرد. به دلیل آنکه عرضه کافی برای تقاضای موثر مسکن را در این سال‌ها برای تامین مسکن زوج‌های جدید و افراد فاقد مسکن ملکی نخواهیم داشت بنابراین اگر این وضعیت اصلاح نشود ما در دو سال آینده در بخش عرضه مسکنی که هدفش گروه‌های متوسط و پایین جامعه هستند با کسری عرضه مسکن مواجه خواهیم بود. همچنین اگر قدرت خرید گروه هدف بانک اضافه نشود آثارش را در اجاره بهای واحدهای موجود می‌گذارد و به احتمال زیاد اجاره‌ها افزایش قابل توجهی پیدا می‌کند. همچنین اگر انباشتگی تقاضای موثر افزون شود باز ممکن است با افزایش قدرت خرید جهش قیمتی نیز اتفاق بیفتد که این باز هم یک مخاطره‌ای است که در آینده با آن روبه رو هستیم.

به گفته وی نظام تامین مالی مسکن در ایران یک ویژگی دارد و آن هم پایین بودن مانده اعتبارات رهنی بخش مسکن نسبت به تولید ناخالص داخلی است که این هم معضل و مشکلی برای حوزه تامین مالی کشور ما به شمار می‌رود. در ایران این نسبت کمتر از ۱۰ درصد است (حداکثر تا هشت درصد) اعلام شده است. در حالیکه در کشورهای در حال توسعه بین ۱۰ تا ۴۰ درصد است و در کشورهای پیشرفته و توسعه‌یافته بیش از ۴۰ درصد و بعضا بیش از ۱۰۰ درصد هم تخمین زده می‌شود. 

قسمت عمده تامین مالی مسکن در کشور، منوط به پس‌اندازهای گذشته است و مربوط به پس‌اندازهای آینده نمی‌شود در حالیکه در بیشتر کشورهای دنیا به پس‌اندازهای آینده منوط است. همچنین مشکل دیگر بانک مسکن در بازپرداخت وام برای دهک‌های پایین درآمدی است که به دلیل از دست دادن قدرت خرید اقتصادی رخ داده است. در حال حاضر شاهد هستیم که در حوزه فروش اقساطی نیز بانک مسکن مشکل دارد بدین معنا که برگشت منابع از سوی وام گیرندگان برای بانک مسکن مشکلات زیادی را به وجود آورده است.

رحیمی انارکی در ادامه این پانل، گفت: بانک مسکن تنها بانکی است که تسهیلات خرید مسکن پرداخت می‌کند یعنی قیمت عمده بار اعطای تسهیلات مسکن برعهده این بانک قرار دارد و در عین حال توان بانک مسکن نیز توان محدودی است. اینکه بانک‌های دیگر در این مسئله وارد نمی‌شوند به دلیل بلندمدت بودن زمان پرداخت و شرایط نابسامان اقتصادی است که بازپرداخت وام‌ها در بلندمدت به سود بانک‌ها نیست و به همین‌خاطر نیز از پرداخت تسهیلات مسکن به خانوارها شانه خالی می‌کنند. بازپرداخت تسهیلات خرید در بانک مسکن تا حداکثر ۱۲ سال طول می‌کشد در حالی‌که ترجیح سایر بانک‌ها اعطای تسهیلات کوتاه مدت است و همین امر موجب شده تا بازار رهنی در کشور بازار قوی نباشد. 

برای اینکه بانک مسکن بتواند مسکن مورد نیاز مردم را تامین کند نیازمند این هستیم تا سرمایه بانک افزایش پیدا کند، صندوق تضمین تسهیلات تشکیل و ابزارها، قوانین و ضوابط مورد نیاز ایجاد شوند. همچنین اساسنامه اصلاح و کمک‌های دولت نیز در نظر گرفته شود و به بیانی دیگر بتوانیم بانک تخصصی توسعه‌ای مسکن را ایجاد کنیم.