رفتار مولفه‌های بازار مسکن ۹۴ می‌تواند براساس دو سناریو قابل پیش‌بینی باشد.هر چند اواسط امسال برخی مطالعه‌های کارشناسی در بازار مسکن، بروز رونق را برای سال ۹۴ گمانه زنی کرده بود اما هم‌اکنون مجموعه نیروهای موثر بر این بازار نشان می‌دهد حداکثر یکی از دو حالت ممکن را می‌توان برای سال جدید برآورد کرد.
دنیای اقتصاد، مطابق حالت اول که احتمال وقوع آن به مراتب بیشتر از دومی است، دوره پایان رکود در سال جدید برای مسکن رقم می‌خورد.پایان رکود وضعیتی است که در آن، بازار مسکن به تدریج روند بهبود را هم به لحاظ حجم معاملات آپارتمان و هم به لحاظ تعداد ساخت‌و‌ساز به خود می‌بیند اما تحرک و تغییر وضعیت آنچنانی در این دو بخش اتفاق نخواهد افتاد.سال گذشته در ماه‌های پایانی سال، حجم خرید و فروش واحد مسکونی در تهران حدود ۱۲ درصد در برخی ماه‌ها افزایش پیدا کرد.
پیش‌بینی می‌شود در سال ۹۴ نرخ رشد ماهانه معاملات تا حدودی از این رقم بیشتر باشد اما در مقایسه با دوره رونق– سال۹۱- کمتر خواهد بود.همچنین در بازار ساخت و ساز نیز افت ۶۰ درصدی تیراژ ساخت که سال گذشته رقم خورد، در سال جدید با شدت کمتری ادامه پیدا می‌کند به این معنی که سازنده‌ها به تدریج به بازار باز خواهند گشت.کارشناسان احتمال وقوع ۴ رویداد در دوره پایان رکود مسکن را مطرح می‌کنند.رویداد اول «افت شتاب کاهش قیمت مسکن» است. دوره‌های رکود-رونق دست‌کم ۲۲ساله بازار مسکن نشان می‌دهد، بعد از کاهش شدید قیمت و شیب زیاد سقوط در نقطه اوج رکود -تابستان۹۲- برای مدتی، روند ریزش قیمت، فوق‌العاده خفیف و خفیف‌تر می‌شود و نوسانات در حد تک‌رقمی و نزدیک به صفر، ادامه پیدا می‌کند که این حالت پایان رکود است. در حال‌حاضر، کاهش رشد ماهانه قیمت مسکن و همچنین تک‌رقمی شدن نرخ رشد نقطه‌ای، این حالت را بازگو می‌کند که با توجه به مولفه‌های اثرگذار بر آینده قیمت، این حالت تا نیمه‌اول ۹۴ ادامه‌دار خواهد بود. نشانه دوم «پایان رکود»، «کاهش سفته‌بازی در معاملات» است.
هم‌اکنون طبق شواهد موجود در بازار، روایت مشاوران املاک و همچنین تحلیلهای رسمی معاونت مسکن، سهم خریدهای سرمایه‌ای و سوداگرانه آپارتمان به پایین‌ترین سطح در قیاس با خریدهای مصرفی رسیده است و این روند ادامه‌دار خواهد بود. نشانه سوم و مهم این حالت، «نوسان قیمت مسکن در سطح کمتر از تورم» است. از ابتدای سال گذشته تاکنون، نرخ رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن– میزان رشد در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال۹۲- بین ۴/ ۳ درصد تا حداکثر ۷درصد بوده در حالی که تورم نقطه‌ای در این فاصله بین ۴/ ۱۴درصد تا ۴/ ۱۷درصد نوسان کرده است. نشانه چهارم نیز «افزایش نسبی معاملات مسکن» است.
طی ماه‌های سال گذشته خرید و فروش آپارتمان در تهران نسبت به نیمه اول سال حدود ۲۵درصد افزایش پیدا کرد اما چون حجم معاملات هنوز به سطح حداقلی دوره رونق– ماهی حداقل ۱۷هزار فقره- نرسیده، بنابراین رکود معاملاتی نسبت به قبل بهبود پیدا کرده اما به رونق مبدل نشده است.در سال جدید ۶ پارامتر اقتصادی و سیاسی بر مولفه‌های بازار مسکن اثرگذار خواهد بود.این پارامترها شامل تورم، حجم عرضه موجود در بازار مسکن، قدرت خرید، برنامه‌های دولت در بخش مسکن و مالی مسکن، مذاکرات سیاسی در عرصه بین‌المللی و بالاخره اوضاع قیمت نفت می‌شود که بخشی از آنها از بیرون و بخشی هم از درون بازار بروز می‌کند.مهم‌ترین مولفه در بازار مسکن قیمت است که طبق سناریوی اول، در سال جدید با حرکت ناگهانی به معنای نوسان شدید کاهشی یا افزایشی مواجه نخواهد شد.آنچه باعث این پیش‌بینی شده جهت بردار برآیند ۶ پارامتر اثرگذار است.پارامتر حجم عرضه در حال حاضر به صورتی است که کل موجودی آپارتمان‌های مسکونی در کشور– با احتساب خانه‌های خالی- حدود ۵/ ۱ میلیون واحد بیشتر از تعداد خانوارها شده است و به عبارتی، بازار هنوز و به رغم کاهش شدید سرمایه‌گذاری، با مازاد عرضه روبه‌رو است.
هر چند بخشی از این عرضه‌ها در قسمت‌های غیرمصرفی قرار دارد اما اثر این مولفه در سال۹۴ به شکل مانع رشد قیمت مسکن، ظهور می‌کند.تورم نیز به دلیل مراقبت بانک مرکزی از آن، در سال ۹۴ نیز قرار است همچنان رکوردهای کاهشی امسال را ثبت کند.سومین مولفه که «قدرت خرید» است نیز هم‌اکنون در کمترین میزان ممکن در مقایسه با حداقل ۱۰ سال گذشته قرار دارد. تحت‌تاثیر عدم افزایش وام خرید، سهم تسهیلات در قیمت، از متوسط ۴۰ درصد در دهه۸۰ به حدود ۱۰ درصد کنونی رسیده است. با توجه به عدم توافق بانک مرکزی و وزارت راه‌وشهرسازی برای افزایش چشمگیر وام خرید در حال حاضر و همچنین با احتساب تاخیر حداقل ۶ ماهه در پرداخت اولین سری وام جدید از زمان تصویب، در نتیجه خلأ قدرت خرید مسکن حداقل تا نیمه۹۴ ادامه خواهد داشت.
از طرفی برنامه دولت در بخش مسکن که همان پرداخت ۵۰ میلیون وام ساخت در بافت فرسوده است نیز اثر کنترل‌کننده بر قیمت دارد. مولفه پنجم مربوط به مذاکرات هسته‌ای می‌شود که تحلیلهای کارشناسی در این باره حاکی است: سرنوشت مذاکرات کمترین تاثیر را بر بازار مسکن که یک بازار کاملا غیروابسته به محیط بین‌المللی است، خواهد داشت. بازار مسکن از ناحیه تحولات بین‌المللی، عمدتا به واسطه تغییرات شاخص‌های اقتصاد کلان، تاثیر می‌گیرد نه به صورت مستقیم و بی‌واسطه. مولفه ششم و آخر نیز، وضعیت قیمت نفت است. بررسی‌ها در این باره نیز حاکی است: درآمدهای نفتی کشور در نقش یک عامل تخفیف‌دهنده یا تشدیدکننده نوسانات قیمت مسکن، در این بازار تاثیر می‌گذارد که البته رابطه آن، هم‌جهت است. بنابراین کاهش قیمت نفت و چشم‌اندازی که برای آن در سال ۹۴ وجود دارد، از رشد شدید قیمت مسکن پشتیبانی نمی‌کند. به این ترتیب امسال زمینه‌ای برای جهش قیمت مسکن یا کاهش شدید آن وجود ندارد اما این پارامترهای موثر بر بازار می‌تواند سمت عرضه را تا حدودی تحریک کند.همچنین چنانچه وام خرید مسکن تا نیمه اول امسال افزایش پیدا کند، سناریوی دوم احتمال دارد به وقوع بپیوندد.در قالب سناریوی دوم، بازار مسکن در ۶ ماه دوم سال ۹۴ دوره شروع رونق را به خود خواهد دید.در این دوره انتظار می‌رود قیمت واقعی مسکن با رشد مثبت همراه شود به این معنی که در نیمه‌های امسال، سطح نرخ رشد قیمت مسکن بالاتر از سطح تورم قرار گیرد.
