بازار ملتهبی به نام مسکن!

ایسنا/ سر زدن به چند بنگاه و مشاور املاک و پرسیدن قیمت خانه برای خرید یا رهن و اجاره می‌تواند هر کارگر، کارمند و یا بازاری را در لاک افسردگی و ناامیدی فرو ببرد و بعد در میانه زندگی مستاصل رهایش کند...

چندی‌ست که التهابات و گرانی گسترده، افزایش قیمت بنزین و نرخ ارز و سایر اقلام بازار مسکن را نیز تحت تاثیر خود قرار داده است. در این میان قدرت خرید مردم نیز به سبب از دست رفتن ارزش پول و سرمایه و رشد کم درآمد و یا بیکاری هایی که در پی شیوع کرونا اتفاق افتاد بسیار پایین آمده و تجمیع این عوامل موجب پدیده هایی چون حاشیه نشینی و یا اخیرا هم‌خانگی چند خانوار شده است.

رئیس اتحادیه مشاورین املاک و نمایشگاه داران اتومبیل شهرستان بوشهر در این باره به ایسنا می گوید: به طور کلی با افزایش قیمت مسکن روبرو هستیم و قیمت‌ها روزانه همراه با نرخ تورم بالاتر می‌رود، پیش‌بینی ما نیز این است که این افزایش قیمت ادامه داشته باشد مگر اینکه تقاضا کم شود، به تبع وقتی افزایش قیمت داریم مردم هم هجوم بیشتری می‌آورند و همین نیز به بالاتر رفتن قیمت ها دامن می زند. زیرا بازارهای دیگر قابل اطمینان نیستند، زمانی که سودهای بانکی کم شد مردم نقدینگی خود را از بانک‌ها خارج کرده و به سمت خرید ملک آمدند. نیاز اولیه هر شخص مسکن است و این خود برای مردم ایجاد انگیزه می کند، همچنین مطمئن ترین بازار، املاک و مستغلات است که هم ارزش افزوده دارد و هماینکه ارزش اصلی سرمایه را حفظ می کند.

حضور دلال ها، دلیلی برای افزایش قیمت ملک

احسان آستانه می افزاید: متاسفانه با توجه به شرایط اقتصادی، بخش عمده افراد به دلالی روی آورده اند و کسانی که تخصصی هم ندارند به خرید و فروش ملک روی آورده و حضور این دلال ها نیز –به خصوص در بوشهر- دلیل دیگری برای افزایش قیمت ملک شده است. یعنی افرادی بدون داشتن تخصص و با انگیزه سودجویانه و سوداگری حضور می یابند تا در مدت کم به سودی برساند و همین هم باعث تورم غیرمنطقی در بحث خرید و فروش ملک می شوند. یعنی ملک را می خرند به این امید که در کوتاه مدت و مثلا ظرف ۱۰ یا ۲۰ روز سود چند صد میلیونی ببرند و در این میان خریدار خیلی از این املاک مصرف کننده واقعی نیست.

وی خاطرنشان می کند: البته نمی‌توان هیچ دلیلی را به طور مطلق برای افزایش قیمت در نظر گرفت، زمانی که قیمت ارز، حامل‌های انرژی، قیمت مصالح ساختمانی و نرخ تورم بر افزایش قیمت مسکن تاثیر دارد. بازار مسکن تک بعدی نیست، به علت درگیری این بازار با تمام اصناف، عوامل مختلفی در آن موثر هستند.

رئیس اتحادیه مشاورین املاک و نمایشگاه داران اتومبیل شهرستان بوشهر در پاسخ به چرایی گرانی بی رویه مسکن در بوشهر می گوید: یکی از دلایل افزایش قیمت ملک و برابری آن با شهری مانند تهران -به نسبت-، یکی شرایط خاص شبه‌جزیره ای و موقعیت سوق‌الجیشی بوشهر است که با کمبود زمین مواجه است. شما ببینید بخش عمده ای از شهر بوشهررا پایگاه‌های هوایی و دریایی، نیروگاه اتمی، گمرک و بنادر، فرودگاه تشکیل داده و بخش های دولتی و نظامی در شهر استقرار یافته و خدمات ارائه می دهند که این باعث محدودیت زمین شده است. اساس سیستم شهرسازی و ساختار شهری بوشهر از ابتدا مشکل داشته که امیدواریم در آینده با تدابیر شورای شهر و شهرداری بتوانیم این مسئله را حل کنیم و سیستم شهرداری نوین و پایداری را ارائه دهند.

رفع محدودیت زمین، کاهش قیمت مسکن و ایجاد فضای مناسب ساخت و ساز

آستانه عنوان می کند: اگر این نهادها به فضای حومه‌ای خارج از شهر منتقل شود و زمین‌های در اختیار آنها آزادسازی شود، بدون شک زمین های زیادی برای قرار گذاشتن در اختیار مردم و انبوه ساز و سازنده در دسترس قرار می گیرد تا ملک ساخته شود. در این صورت می‌توان برای ارائه زمین به مردم برنامه‌ریزی کرد و این اراضی را در اختیار انبوه ساز قرار داد تا بخشی از مشکلات حل شود، البته اجرای این طرح و جابجایی هزینه های زیادی دارد اما اگر با یک چشم‌انداز ۳۰ تا ۴۰ ساله به این موضوع نگاه کنیم شاید بتوان با این کار بخشی از مشکلات را حل کرد. برای مثال فرودگاه از دل شهر خارج شده و به بیرون شهر منتقل شود، مانند ترمینال که زمانی درون شهر قرار گرفته بود و با انتقال آن اوایل مردم معترض شدند و بعد به مرور متوجه شدند که چقدر شرایط بهتر شد و لازم نیست اتوبوس از میان شهر بگذرد و موجب ترافیک شود. این راهکار رفع محدودیت زمین قطعا در کاهش قیمت مسکن و ایجاد فضای مناسب تر برای ساخت و ساز و املاک تاثیر دارد.

وی با اشاره به افزایش قیمت ها و کاهش قدرت خرید مردم گفت: مردم هر جا برای خرید ملک مراجعه می‌کنند با خانه‌های ۱۷۰ یا ۱۸۰ متری و بیشتر روبرو می‌شوند که کارمند با حقوق ۳ تا ۴ میلیون باید سالها کار و پس انداز کند تا شاید بتوان صاحب یک خانه شود. من یک طرح تفصیلی در ۵۰ صفحه آماده کرده ام و به زودی آن را به شورا و شهرداری ارائه خواهم کرد، در راستای اینکه مجوزهای شهرداری با متراژ کمتر به سازنده داده شود. با این راهکار می توانیم چاره اندیشی کرده، ملک های کوچک تر ساخته و در اختیار مردم قرار دهیم و بسیاری از افراد می‌توانند صاحب خانه شود.

این مشاور و کارشناس مسکن ادامه می دهد: الان مردم توان خرید ملک نوساز را ندارند و مجبور هستند خانه های قدیمی تر –که به پایان عمر مفید خود رسیده- بخرند، این نشان می‌دهد که باید چاره اندیشی کرده و ملک هایی را با متراژ کمتر –۷۰ متری- ایجاد کنیم که مطمئنا مورد استقبال اقشار کم درآمد و جوانانی که ابتدای زندگی آنهاست و توان بیشتری برای تهیه مسکن ندارند قرار خواهد گرفت. به نظر من باید سریعا این اتفاق بیفتد، و شهرداری، شورای شهر و مسکن و شهرسازی تدبیری در این خصوص بیاندیشند و این بیشتر می تواند به قدرت خرید کمک کند.

زمین های بایر اطراف شهر در اختیار انبوه ساز قرار داده شود

احسان آستانه یادآور شد: علاوه بر آزادسازی زمین ها، حتی می‌توان زمین های بایر و ابتدا و اطراف شهر را در اختیار انبوه ساز و یا مردم عادی قرار دهند، همچون کلانشهرها که شهرک سازی صورت گرفته است. شهر جدید عالیشهر اگر در حومه و ابتدای ورودی شهر قرار گرفته بود موجب گسترش و توسعه شهر شده و اینگونه مهجور واقع نمیشد که متاسفانه برنامه ریزی ها با کارشناسی کافی نبوده و یا اینکه افراد متخصص در این حوزه نظر نداده اند و از کارشناسان کمک گرفته نشده است.

این مسئول توضیح داد: شهرک نیایش بوشهر را ببینید که چه گستردگی ایجاد کرد، متاسفانه برای مسکن مهر هر شهر قسمتی در خارج شهر انتخاب می شود ما بهترین قسمت شهر را به مسکن شهر اختصاص دادیم ولی با کیفیت بسیار پایین ساخته شدند و اگر جانمایی آن در زمین های ورودی شهر انتخاب میشد باعث گستردگی شهر میشد و البته الان نیز دیر نشده است.

وی می‌گوید: الان با بالا رفتن قیمت ارز شب میخوابی و صبح بیدار می شوی تا قیمت ها کاملا عوض شده و ۲۰۰ یا ۳۰۰ تومان افزایش پیدا کرده که البته آنها نیز حق دارند زمانی که می بینند قیمت ارز امروز N تومان افزایش یافته می خواهند این تورم و فاصله را جبران کنند. البته این سود نیست و بلکه رکود تورمی است که جای دیگر -در هزینه کرد- باید چند برابر گران تر هزینه شود. مشکل اصلی این است که در کارهای تولیدی ضعف داریم و بخش زیادی از مردم به سوی دلالی –با کمترین دانش و تخصص- گرایش یافته اند و سیستم نیز به رواج دلال پروری کمک کرده است، کسی دنبال تولید نمی رود چون دردسر و ریسک خاص خود را دارد و با توجه به تورم متقاضی ندارد. اگر در سیستم شهرسازی، این زمین ها در اختیار مردم قرار بگیرد که گستره شهری نیز افزایش یابد افزایش قیمت و گرانی بی رویه تا حد زیادی کنترل خواهد شد و این می تواند تاثیر خوبی در کاهش قیمت ملک در شهر بوشهر که واقعا قیمت املاک بی رویه بالا رفته، داشته باشد.

رئیس اتحادیه مشاورین املاک و نمایشگاه داران اتومبیل شهرستان بوشهر درباره توسعه آینده اظهار کرد: شهر بوشهر مهاجرپذیر است و در آینده نیز این پدیده بیشتر خواهد شد. لذا باید گستره فضاها و زمین ها را بیشتر کنیم تا کاهش قیمت داشته باشیم که این همّت شورا و شهرداری و مسکن و شهرسازی را می طلبد تا برنامه مدون و کارشناسی برای توسعه فضای فیزیکی شهر و ایجاد خانه‌های مناسب در راستای تامین مسکن ارائه و اجرا شود.

امیدواریم حداقل برای یک بار اوضاع به نفع مستاجران شود

آستانه در خصوص اجاره‌بها و افزایش بی ضابطه آن گفت: ان‌شالله با تدابیری که ستاد مبارزه با کرونا در نظر گرفته امیدواریم حداقل برای یک بار هم که شده اوضاع به نفع مستاجران شود. موجران بیش از ۲۰ تا ۳۰ درصد اجاره بها را افزایش ندهند و حکم تخلیه صادر نشود. همچنین برای مستاجران تنها حق تمدید ۱۵ تا ۲۵ درصدی پیش بینی شده، اما این که چقدر ضمانت اجرایی داشته باشد مشخص نیست زیرا هنوز ابلاغ رسمی نشده است. البته مالکان هم ممکن است راهکارهایی برای دور زدن قانون داشته باشد چون اولین بار است که شرایط به نفع مستاجر شده و در صورت همکاری نکردن موجر ممکن است مستاجر برای احقاق حق خود به دادگستری مراجعه کند. به هر روی خواهش ما از مالکان این است که در این شرایط سخت اقتصادی و تورم و شیوع کرونا، رعایت حال مستاجران را نمایند چون درآمدها کاهش یافته است.

این مسئول بیان کرد: افزایش بی رویه مشاور املاک نیز محل آسیب است، در این بخش صدور پروانه شکل قارچ گونه پیدا کرده است و هر مغازه و صنفی که تعطیل می شود انتظار این را داریم که فردای آن روز یک مشاور املاک باز شود. رشد بی رویه دفاتر مشاوره املاک نیز ممکن است التهاب در بازار و افزایش قیمت شود چون نابسامانی در بازار، رقابت ناسالم و افزایش قیمت و چندقیمتی را در بر خواهد داشت. متاسفانه در سال ۹۲ یا ۹۳ وزیر وقت بخشنامه رعایت فاصله صنفی را ملغی اعلام کرد. با توجه به شرایط جغرافیایی بوشهر در هر محله تعداد محدودی ملک داریم اما در همان نقطه ۱۰ یا ۲۰ مشاور املاک وجود دارد که مسلما باعث ایجاد رقابت ناسالم بین این افراد و در نهایت افزایش اجاره بها و قیمت خرید و فروش ملک می شود. من بارها خواهش کرده ام با هر تدبیری می شود جلوی این رشد بی رویه و قارچ گونه گرفته شود.

چشم انداز ۱۰ تا ۱۵ ساله التهاب بازار مسکن

وی اضافه کرد: الان نیز شرایط بد اقتصادی و کرونا موجب شده تعداد بسیار زیادی از کسب و کارها مانند فست فود یا ساندویچی ها و یک سری از مشاغل دیگر تعطیل شود که بلافاصله اقدام به اخذ پروانه کسب مشاور املاک می کنند، در حالی که این کار نیاز به سواد و تخصص و سابقه کار مرتبط دارد اما در حال حاضر با حداقل هزینه به این کار وارد می‌شوند و روزانه با تقاضای زیادی برای اخذ پروانه کسب مواجه هستیم که باعث متضرر شدن خود و دیگران و نابسامانی در بازار می شوند.

رئیس اتحادیه مشاورین املاک و نمایشگاه‌داران اتومبیل شهرستان بوشهر تاکید کرد: گرانی و رشد قیمت خانه ادامه خواهد داشت و در حوزه ملک و زمین نیز تا پایان سال پیش بینی این است که با شرایط موجود با افزایش قیمت روبرو هستیم مگر اینکه تا حدی پیش برود که تقاضایی نباشد. التهاب بازار مسکن چشم انداز ۱۰ تا ۱۵ ساله خواهد داشت، با بلوغ دهه نودی‌ها کشور ما با کاهش نیروی جوان و پیری جمعیت مواجه خواهد شد؛ مسائلی مانند تک فرزندی یا عدم تمایل به ازدواج و بسیاری موارد دیگر که بر این امر دخیل هستند این روند التهابی را تداوم می بخشد. بنابراین چشم‌انداز ما باید طولانی مدت باشد نه اینکه تنها برای یک یا دو ماه آینده راه حل پیدا کنیم بلکه با توسعه چشم‌اندازها و داشتن نگاه درازمدت و همچنین صرف نظر از منافع کوتاه مدت شخصی، منافع جمعی و نسل آینده را مدنظر قرار دهیم که اگر اینگونه شود حداقل در بوشهر اوضاع کمی تحت کنترل درآمده و می‌توانیم التهاب بازار را کاهش داده و ضعف‌ها را ترمیم نماییم.

در شرایط فعلی و با توجه به وضعیت بازار، گرانی های بی رویه اجناس و املاک، شرایط اقتصادی کشور، تعطیلی برخی مشاغل و بیکاری افراد، هیجانات بازار بورس و بازارهای دیگر مانند طلا و خودرو باید دید گرانی تا کجا ادامه خواهد داشت و آیا شاهد کنترل وضعیت و ساماندهی به بازار مسکن خواهیم بود یا نه؟