حمید اسلامی‌منوچهری: براساس قانون بودجه سال ۱۴۰۰، نمایندگان مجلس شورای اسلامی‌برای آنچه از آن با عنوان جهش تولید در بخش مسکن یاد شده، بانک‌های کشور را مکلف کرده‌اند تا مبلغ ۳۶۰هزار میلیارد تومان از منابع خود را در قالب وام برای ساخت یک میلیون مسکن در طول سال‌جاری به این امر اختصاص دهند. بر اساس قانون مجلس، واجدین شرایط دریافت وام ساخت مسکن باید در اولویت قرار گیرند. در تبلیغات انتخاباتی دوره سیزدهم ریاست جمهوری در سال‌جاری، ابراهیم رئیسی با اتکا به این قانون مجلس، یکی از وعده‌های اصلی خود را ساخت ۴میلیون مسکن در طول دوره ۴ساله ریاست جمهوری خود قرار داد. رئیسی پس از پیروزی در انتخابات برای تحقق این وعده انتخاباتی خود دست به‌کار شده و انجام این مهم را به وزارت راه و شهرسازی سپرده است.
به صف کردن بانک‌ها
در همین رابطه، محمود محمودزاده، معاون وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد با توجه به قانون جهش تولید در بخش مسکن، ۱۹ بانک دولتی و خصوصی مکلف شده‌اند تا ۳۶۰هزار میلیاردتومان تسهیلات در اختیار سازندگان مسکن قرار دهند. به گفته وی علاوه بر این، در حوزه تامین زمین هم مقرر شده تا کلیه زمین‌های داخل محدوده شهرها که مناسب تولید مسکن باشد به اضافه اراضی واقع در حریم تحت اختیار منابع طبیعی از سوی سازمان‌ها و دستگاه‌های دولتی ظرف مدت دوماه به وزارت راه و شهرسازی منتقل شود. محمودزاده از تدوین مشوق‌هایی برای ساخت و ساز در بافت داخلی شهرها به ویژه برای مالکان بافت‌های فرسوده و دهک‌های میان درآمدی و کم درآمدی خبر داده است. به گفته وی با توجه به میزان تسهیلاتی که در قانون لحاظ شده، ساختار مشترکی با بانک مرکزی ترسیم و سهمیه ای برای ارائه تسهیلات مسکن بین بانک‌ها تعیین و ابلاغ شده که بر این اساس نظام بانکی موظف به پرداخت تسهیلات شده است. نکته قابل توجه در این تکلیف قانونی مستثنی نشدن بانک‌های خصوصی برای اجرای این قانون است در صورتی که از ابتدای تشکیل بانک‌های خصوصی در ایران پس از انقلاب، منابع بانک‌های یادشده صرفا از محل سرمایه و سپرده‌های بخش‌خصوصی تامین شده و مدیران این نهاد‌های خصوصی باید پاسخگوی ذی‌نفعان خود باشند.
از سوی دیگر به گفته کارشناسان در حالی دولت برای احداث این حجم ساخت و ساز روی تسهیلات بانک‌ها حساب کرده است که منابع بانکی کفاف تامین مالی این طرح را نمی‌دهد. بررسی آمار تسهیلات پرداختی بانک‌ها در چند سال گذشته حکایت از آن دارد که خالص پرداختی وام مسکن طی سه سال گذشته به طور متوسط حدود ۵۰ هزار میلیارد تومان در هر سال بوده در حالی که طبق مصوبه مجلس، بانک‌ها در سال جاری مکلف به پرداخت ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات در این بخش شده‌اند که فاصله قابل توجهی با عملکرد آنها دارد. در صورتی که بانک‌ها بخواهند به این تکلیف قانونی عمل کنند یا باید از حجم پرداخت تسهیلات به بخش‌های دیگر به نحو قابل ملاحظه‌ای بکاهند یا با توسل به منابع بانک‌مرکزی و اضافه برداشت، این منابع را تامین کنند. در صورتی که بانک‌ها به قیمت کاهش تسهیلات در بخش‌های دیگر اقتصادی مثل صنعت و معدن و خدمات، منابع مورد نیاز ساخت یک میلیون مسکن در سال جاری را تامین کنند، اقتصاد کشور در بخش‌های یاد شده دچار رکود شدید خواهد شد و اگر به منابع بانک مرکزی متوسل شوند، باید شاهد رشد شدید نقدینگی و به تبع آن نرخ تورم باشیم. در حالی دولت مصمم به اجرای طرح ساخت ۴میلیون مسکن طی ۴ سال آینده است که برخی کارشناسان اقتصادی در مورد عواقب تامین مالی آن هشدار می‌دهند. به گفته این کارشناسان، بانک‌ها توان تامین این میزان تسهیلات را ندارند و احتمال دارد مانند سال‌های گذشته منابع یاد شده از طریق بانک مرکزی تامین شود و دولت ناچار به چاپ پول و استقراض از بانک مرکزی شود. به گفته کارشناسان اقتصادی چنانچه این اقدام صورت گیرد، تورم ناشی از آن تورم موجود را به ۷۰ تا ۸۰درصد خواهد رساند که از تحمل مردم خارج است. کارشناسان یاد شده به دولت توصیه می‌کنند به جای آنکه خود عاملیت ساخت مسکن را به عهده بگیرد بستر مناسب وشرایطی را برای انجام این کار از نظر فضای کسب و کار فراهم کند تا فعالان این بخش انگیزه سرمایه‌گذاری را به دست آورند. همچنین دولت با تعیین مالیات‌های خاص در بخش مسکن می‌تواند مانع سوداگری در این بخش شود و جلوی افزایش بی رویه قیمت را بگیرد.
رشد نقدینگی
نگرانی از رشد نقدینگی در سال جاری به حدی در بین کارشناسان و حتی مدیران بانکی افزایش یافته که اکبر کمیجانی، رئیس کل بانک مرکزی، هم در این زمینه هشدار داده است. به گفته وی بانک‌ها باید مدیریت نقدینگی و کنترل رشد ترازنامه خود را جدی بگیرند و دقت و کنترل‌های لازم را در این باره داشته باشند، چرا که این امر در بلند مدت بر متغیرهای کلان اقتصادی اثرگذار است. کمیجانی با بیان اینکه حجم نقدینگی در پایان مرداد سال‌جاری به رقم ۳۹۲۱۴.۳هزار میلیارد ریال رسیده خاطر نشان کرده این نرخ نسبت به پایان سال ۹۹ معادل ۸/ ۱۲درصد رشد داشته است. وی رشد نقدینگی در ۱۲ ماه منتهی به پایان مرداد سال جاری را معادل ۱/ ۳۹درصد اعلام کرده که از میانگین چند سال گذشته بیشتر است.
تنگنای مالی نظام بانکی
در حالی رئیس کل بانک مرکزی در مورد افزایش حجم نقدینگی هشدار می‌دهد که بانک‌ها با توجه به تکلیف قانونی ناچار به تامین مالی ساخت و ساز مسکن میلیونی در کشور شده‌اند. بانک‌ها علاوه بر تنگنای مالی برای تامین رقم ۳۶۰هزار میلیارد تومانی تسهیلات مسکن، به دلایل گوناگون، انگیزه چندانی هم برای پرداخت این نوع از تسهیلات ندارند. زمان طولانی بازپرداخت وام مسکن، یکی از دلایل عدم تمایل بانک‌ها به پرداخت تسهیلات در این زمینه است. چنانچه منابع کافی در اختیار بانک‌ها قرار داشت و نرخ سود تسهیلات مسکن هم انگیزه لازم را برای نظام بانکی فراهم می‌کرد، تامین مالی بخش مسکن می‌توانست به رشد اقتصادی منجر شود، زیرا بر اساس برآوردهای صورت گرفته، رونق بخش ساخت‌و‌ساز می‌تواند به ۱۵۰ شغل پیرامونی در بخش مسکن رونق دهد و موجب رونق اقتصادی در طیف وسیعی از کسب و کار‌ها شود. اما محدودیت‌های تعیین نرخ سود سپرده‌ها و تسهیلات موجب شده تا منابع کافی در بانک‌ها تجهیز نشود و به تبع آن تخصیص منابع هم با خست صورت گیرد. آمار‌های موجود نشان می‌دهد در سال‌های گذشته حدود ۵درصد کل تسهیلات بانکی به بخش مسکن اختصاص یافته در صورتی که در مصوبات قانونی و حتی دستور صریح رئیس جمهور سابق، اختصاص ۲۰درصد تسهیلات بانکی به این بخش مورد تاکید قرار گرفته بود.
تکیه اقتصاد بر بانک‌ها
درصد تعیین شده ۲۰درصد برای تسهیلات خرید و ساخت مسکن که رقم ۳۶۰هزار میلیارد تومان محاسبه شده بر اساس برآورد توان تسهیلاتی بانک‌ها صورت گرفته است. توان تسهیلاتی بانک‌ها در سال جاری یک میلیون و ۸۰۰هزار میلیارد تومان تخمین زده شده که ۲۰درصد آن معادل ۳۶۰هزار میلیارد تومان است، اما همان‌طور که پیش‌تر عنوان شد تاکنون عملکرد بانک‌ها بیش از ۵درصد کل تسهیلات پرداختی در بخش مسکن نبوده است. از سوی دیگر به دلیل بانک محور بودن اقتصاد کشور، نمایندگان مجلس و مقامات دولتی برای اجرای طرح‌های متعدد اقتصادی در هر شرایطی، نظام بانکی را تامین‌کننده نهایی می‌دانند و تکالیف مختلفی را برای آن در نظر می‌گیرند.
در همین رابطه در سال جاری علاوه بر تسهیلات در نظر گرفته شده برای بخش مسکن، بانک‌ها موظف به پرداخت تسهیلات خوداشتغالی نیز شده‌اند که رقم آن از ۵۰ میلیون تومان تا ۲میلیارد تومان است. علاوه بر این بانک‌ها در سال جاری مکلف شده‌اند در تمامی شهر‌های کشور به خانوارهایی که صاحب فرزند سوم به بعد شده یا می‌شوند و فاقد مسکن هستند، وام ودیعه یا خرید یا ساخت مسکن، بنا بر درخواست خانوار، پرداخت کنند. این وام که از آن به عنوان وام مشوق فرزندپروری یاد می‌شود، در همه شهرها ۱۵۰میلیون تومان، قرض‌الحسنه با کارمزد ۴درصد و بازپرداخت ۲۰ساله است که رقم اقساط آن ۹۰۸هزار تومان خواهد بود. البته طبق اعلام وزارت راه و شهرسازی تاکنون از یک میلیون متقاضی دریافت وام ودیعه مسکن تنها ۷هزار نفر موفق به دریافت وام شده‌اند و بقیه به دلیل سخت‌گیری‌های بانکی در صف انتظار هستند، اما گزارش بانک مرکزی در سال جاری حاکی است در پنج ماه ابتدای امسال، پرداخت تسهیلات بانکی بیش از ۵۰درصد رشد داشته است. در پنج ماه نخست امسال بیش از ۹۰۰هزار میلیارد تومان تسهیلات به بخش‌های مختلف اقتصادی پرداخت شده که نسبت به مدت مشابه پارسال بیش از ۳۰۵هزار میلیارد تومان افزایش را نشان می‌دهد. آمار‌ها حاکی است: پرداخت تسهیلات برای تامین سرمایه در گردش ۸/ ۶۷درصد از کل این تسهیلات را به خود اختصاص داده است. خدمات، صنعت و معدن و بخش بازرگانی هم که سه فعالیت اقتصادی اصلی هستند به ترتیب بیشترین میزان تسهیلات را در این مدت دریافت کرده‌اند. همان‌طور که پیش‌تر هم اشاره شد بخش مسکن به دلایل گوناگون همچنان مورد بی‌مهری بانک‌هاست و کمترین میزان تسهیلات را نسبت به بخش‌های دیگر دریافت کرده است که میانگین آن در چند سال گذشته کمتر از ۵درصد است.
قدرت خرید ناچیز وام مسکن
شورای پول و اعتبار در شهریور امسال سقف تسهیلات خرید مسکن را هم افزایش داد. در پی این افزایش متقاضیان وام خرید مسکن در تهران می‌توانند برای خرید مسکن تا مبلغ ۴۸۰میلیون تومان وام دریافت کنند. بر اساس اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در سال جاری به ۳۱ میلیون تومان رسیده است که در نتیجه قیمت یک واحد ۵۰ متری، یک میلیارد و ۵۵۰میلیون تومان خواهد بود. بر این اساس وام ۴۸۰میلیون تومانی مسکن می‌تواند تنها حدود ۳۱درصد (کمتر از یک سوم) قیمت یک واحد مسکونی در تهران را پاسخگو باشد.
ضمن اینکه با تسهیلات مذکور (۴۸۰ میلیون تومانی) زوجین می‌توانند حداکثر ۵/ ۱۵ و مجردها (وام ۲۸۰ میلیون تومانی) ۹ متر از یک واحد مسکونی با متوسط قیمت هر متر ۳۱میلیون تومان را در پایتخت خریداری کنند.پایین بودن قدرت خرید وام ۴۸۰میلیونی نسبت به واقعیت‌های بازار مسکن و همچنین نبود تناسب میان اقساط آنها با توان مالی طبقه متوسط و متقاضیان مصرفی، اصلی‌ترین نقدهایی است که به این تسهیلات وارد می‌شود. در شرایط فعلی قیمت یک آپارتمان ۷۵ متری ۱۵ ساله با قیمت میانگین شهر تهران۳/ ۲میلیارد تومان است. تسهیلات ۴۸۰ میلیون تومانی که با کسر ۵۵ میلیون تومان هزینه خرید اوراق، ۴۲۵میلیون تومان از آن باقی می‌ماند، فقط ۵/ ۱۸درصد از ارزش آن را پوشش می‌دهد. بر این اساس، تسهیلات ۴۸۰ میلیون تومانی خرید مسکن و جعاله، در بهترین حالت می‌تواند مناسب متقاضیانی باشد که می‌خواهند به‌عنوان سرمایه‌گذار وارد بازار مسکن شوند و در عین حال قدرت بازپرداخت اقساط سنگین آن را نیز داشته باشند. به این ترتیب مشکل مسکن در ایران به کلاف سردرگمی تبدیل شده که دولتمردان را با نیت خیر آنها برای خانه دار کردن مردم و به ویژه جوانان به دردسر انداخته است. بانک‌ها هم به عنوان تامین‌کننده اصلی منابع مالی در کشور با مشکلات زیادی مواجه شده‌اند و مصرف‌کننده نهایی هم به ویژه جوانان، درحسرت خانه‌دار شدن به سر می‌برند.
