متغیرهای کلیدی در بازار مسکن

بازار مسکن طی ماه‌های گذشته از منظر کلان متوجه حمایت‌هایی شده است. طی این ماه‌ها از یکسو شاهد کاهش یکی از قیمت‌های کلیدی در اقتصاد ایران، یعنی نرخ سود سپرده بانکی و از سوی دیگر افزایش عرضه تسهیلات مسکن از سوی نظام سیاست‌گذاری پولی و بانک‌ها بوده‌ایم که همگی مفهوم حمایت از رونق این بازار را دارند.

1- براساس آخرین آمار و اطلاعات منتشر شده، در حال حاضر حجم نقدینگی در اقتصاد ایران بیش از 1000 هزار میلیارد تومان بوده که از این میزان، بخش قابل توجهی به‌صورت شبه پول است. بر اساس اطلاعات موجود در سال 1391، سهم شبه پول از کل نقدینگی در اقتصاد ایران 75 درصد و در سال 94 این سهم به 86درصد رسیده که ارقام قابل توجهی است. مشخص است که این حجم بالای شبه پول به دلیل کاهش نرخ بازدهی بازارهای رقیب، بالاتر بودن نرخ بازدهی سپرده بانکی نسبت به فضای تولید و نیز سایر بازارهای رقیب و در عین حال افزایش میل به استفاده از پول الکترونیکی و کارت‌ها بوده است. طبعا عقلانیت ابزاری، فعالان اقتصادی را به سمت انتخاب پربازده‌ترین و کم ریسک ترین بازار یعنی بازار پول و بانک‌های کشور هدایت کرده است.در حال حاضر نیز به دلیل کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، به‌رغم عدم تمایل برخی از بانک‌های کشور (به دلیل مسائل و مشکلات ساختاری و نیز ترازنامه‌ای که ممکن است در جای خود و در سطح خرد قابل توجیه و دفاع نیز باشد) بخشی از منابع موجود در سیستم بانکی در حال خارج شدن از بانک‌ها بوده و به سمت سایر بازارها در حال حرکت است.

2- با وجود کاهش نرخ سود بانکی، تمایل سرمایه‌گذاران به جایگزین کردن سودهای حاصل از سپرده‌گذاری بانکی با سودهای صندوق‌های سرمایه‌گذاری که نرخ‌های بازدهی بالاتری را پرداخت می‌کنند نیز قابل تامل است. به تعبیر دیگر حتی درصورت کاهش نرخ سود بانکی در بازار پول، به دلیل عدم کاهش نرخ‌های بازدهی واحدهای سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه، شاهد حرکت نقدینگی به سمت این صندوق‌ها می‌باشیم. ذکر این نکته نیز ضروری است که با برنامه‌های دولت برای انتشار اوراق مشارکت و ضوابط ابلاغی به سازمان بورس، نرخ سود اوراق مشارکت‌های جدید منتشره نیز در آینده دچار کاهش شده و رقیب مهم نرخ سود بانکی کم‌اثر خواهد شد. این به آن معنا است که موضع اثرگذاری بیشتر کاهش نرخ سود بانکی روی تحرک بازار مسکن تا حدی زمانبر خواهد بود و مشاهده اثرات بیشتر آن مستلزم صرف زمان است.

3- همزمانی این موضوع با اعطای تسهیلات خرید واحدهای مسکونی باعث شده است تا به‌رغم کسری منابع احتمالی موجود در نظام بانکی کشور برای پاسخگویی به حجم بالای تقاضای اخذ تسهیلات، نظام بانکی از پرداخت تسهیلات خرید مسکن استقبال کرده است؛ این امر شکل دهنده تقاضای آتی مسکن در اقتصاد کشور است. براساس اطلاعات منتشر شده از تاریخ 18 خردادماه سال گذشته همزمان با تاسیس صندوق پس‌انداز، یکم تا 21 شهریورماه سال جاری معادل 75 هزار و 95 فقره حساب در این صندوق افتتاح شده است. شتاب موجود در افتتاح حساب صندوق پس‌انداز یکم و نیز کاهش نرخ سود تسهیلات اعطایی به کمتر 10 درصد، به‌صورت طبیعی باعث شده است تا متقاضیان تسهیلات واکنش مثبتی به این ابزار تامین مالی نشان دهند، به نحوی که درمدت زمان یک ماه 13 هزار و 315 فقره حساب در این صندوق افتتاح شده است که رقم قابل توجهی است.

4- براساس اطلاعات منتشرشده توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، در مرداد سال 1395 در شهر تهران معادل 17 هزار و 32 فقره معامله برای واحدهای مسکونی انجام شده که این رقم در مردادماه سال 1394 معادل 13 هزار و 92 فقره معامله بوده است. به تعبیر دیگر در مردادماه سال جاری نسبت به زمان مشابه سال گذشته شاهد رشد 30 درصدی در تعداد معاملات هستیم که با توجه به رکود سنواتی حاکم بر بازار چه از نظر تعداد و چه از نظر درصد رشدی قابل توجه به نظر می‌رسد.

5- دراین میان نگاهی به شاخص‌های تکنیکی محاسبه شده توسط برخی کارشناسان بازار مسکن نیز نشان‌دهنده آن است که میانگین متحرک قیمت واحدهای مسکونی نیز از بهمن ماه سال گذشته تا تیرماه سال جاری روندی صعودی به خود گرفته است که نشان‌دهنده چشم‌انداز مثبت رشد قیمت طی ماه‌های پس از آن است. ضمن اینکه میانگین متحرک تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در مناطق شهری از تابستان 1392 تا زمستان 1394 روندی نزولی داشته که نشان‌دهنده نزولی بودن رغبت سرمایه‌گذاری در احداث مسکن است.

نگاهی به جهت‌گیری روند این دو متغیر حاکی از آن است که بازار به سمت نوعی تعادل (از بین رفتن مازاد عرضه‌های موجود و احتمالا کمبود عرضه در فصول بعدی آن) پیش خواهد رفت. ضمن اینکه میانگین متحرک تعداد معاملات مسکن از ثبات لازم برخوردار نیست و طبعا عوامل بنیادی مورد تبیین، بر ثبات آنها اثرگذار خواهد بود.

6- ماه‌های آتی ماه‌هایی است که براساس پیش‌بینی‌های صورت گرفته توسط برخی از اقتصاددانان برجسته و نهادهای پژوهشی معتبر، به دلیل رشد نقدینگی قابل توجه و غیرقابل کنترل در اقتصاد ایران و نیز پدیده قیمت‌گذاری دلبخواهی در برخی از محصولات (به دلیل مسائل ساختاری)، احتمال بازگشت نرخ تورم به نرخ‌های دو رقمی وجود دارد و این امر می‌تواند بازار مسکن را نیز تحت تاثیر خود قرار دهد. هرچند که براساس ارزیابی‌های موجود، رشد قیمت‌های مسکن حداکثر به میزان رشد سطح عمومی قیمت‌ها خواهد بود، اما به نظر می‌رسد که انتشار اولین اخبار درخصوص بازگشت نرخ تورم به بالاتر از 10 درصد باعث خواهد شد تا انتظارات تورمی در فعالان اقتصادی شکل گرفته و میل آنها به استفاده از ابزارهای موجود در نظام پولی برای خرید مسکن افزایش پیدا کند.

7- از منظر شرکت‌های ساختمانی و عرضه‌کنندگان دیگر نیز به نظر می‌رسد که ماه‌های آینده در صنعت ساختمان برای این گروه از فعالان اقتصادی ماه‌هایی باشد که معاملات مسکن با حداقل حاشیه سود ولی با گردش بالاتر صورت پذیرد؛ در ماه‌ها و فصل‌های آتی گردش نقدینگی در صنعت ساختمان(کاربری مسکونی) دچار افزایش خواهد شد. بنابراین در 6‌ماهه دوم سال 95 عملکرد بازار مسکن تابعی از چند متغیر خواهد بود:

1- تسهیلات مسکن و میزان پاسخگویی نظام بانکی به تقاضاهای شکل گرفته.

2- نرخ تورم (و انتظارات تورمی) که براساس پیش‌بینی‌های موجود احتمال بازگشت به ارقام دو رقمی آن وجود دارد.

3- میزان پایبندی نظام بانکی به کاهش نرخ سود سپرده و خروج تدریجی منابع بلوکه شده در بانک‌ها.

4- رفتار بازارهای رقیب خصوصا بازار ارز و بورس.

بنابراین طی ماه‌های نیمه دوم سال جاری با توجه به مازاد عرضه موجود و نیز تسهیلات مسکن قابل اعطا، در کنار انتظارات فعالان بازار سهام و بازار ارز از رشد شاخص‌های هر یک از این بازارهای رقیب، انتظار رشد خارق العاده در قیمت‌های مسکن بعید به نظر می‌رسد و با توجه به اینکه رشد قیمت‌های مسکن احتمالا کمتر از نرخ تورم خواهد بود، احتمال شکل‌گیری تقاضای سفته بازی از این بازار پایین بوده و تقاضا از نوع معاملاتی و به منظور بهره‌برداری خواهد بود. طی ماه‌های آتی به اعتبار جهت‌گیری تامین مالی در بازار مسکن (آنگونه که طی فصول گذشته نیز بر اساس گزارش‌های رسمی موجود اعلام شده است) میل بازار به سمت مبادله منازل مسکونی با متراژ کمتر از 100 مترمربع خواهد بود. این امر دارای دلایل جامعه شناختی و نیز دلایل اقتصادی (موضوع قدرت خرید طرف تقاضا) است.