روزنامه دنياي اقتصاد در صفحه و عمران نوشت: بازار كشوري معاملات مسكن تحت‌تاثير يك عامل انعطاف‌دهنده، زودتر از هميشه به «تغيير فاز» بازار ملك شهر تهران واكنش نشان داد.
در اين گزارش كه در شماره پنجشنبه 26 فروردين 1395 خورشيدي منتشر شده، آمده است: آمارهاي جديد از وضعيت خريد و فروش املاك مسكوني در كشور نشان مي‌دهد درست از دي ماه سال گذشته كه معاملات مسكن تهران وارد فاز پيش‌رونق غيرتورمي شد، بازار ملك ساير شهرها نيز از ركود فاصله گرفت و تحرك پيدا كرد. حجم معاملات خريد مسكن در كشور طي زمستان پارسال 13 درصد افزايش يافته و وارد مسير متفاوت از دو سال قبل شده است. تهران همواره شهر «پيشرو» در بازار مسكن محسوب مي‌شود؛ به‌طوري‌كه تغيير و تحول در سيكل‌هاي تجاري –دوره‌هاي ركود و رونق مسكن- ابتدا در پايتخت سپس با تاخير يك تا دو فصلي در ساير شهرهاي كشور بروز مي‌كند.
اما آنچه در حال حاضر باعث سرايت سريع تحرك معاملات مسكن از تهران به ساير مناطق شهري شده، عامل «وام‌هاي شناور خريد مسكن» است. سقف متفاوت وام مسكن و فاصله قابل توجه ميانگين قيمت ملك در شهرهاي مختلف، باعث شده قدرت پوشش تسهيلات در برخي شهرها حداقل تا 50 درصد هزينه خريد مسكن ارتقا پيدا كند. در اين باره واسطه‌هاي ملكي ضمن تاكيد بر ثبات قيمت‌ها، از بازگشت تقاضاي مصرفي به بازار خبر مي‌دهند. پارسال يك ميليون معاملات خريد مسكن در كشور به ثبت رسيد.
بازار كشوري مسكن، در برابر تحولات ملكي اخير شهر تهران، واكنشي متفاوت از سال‌هاي گذشته بروز داد. گزارش «دنياي اقتصاد» از اطلاعات جديد سامانه رهگيري معاملات مسكن حاكي است در حال حاضر بازار خريد و فروش ملك مسكوني در شهرهاي كشور، «زودتر از موعد هميشگي»، به تغيير فاز بازار مسكن پايتخت عكس‌العمل نشان داده و يك عامل «انعطاف دهنده معاملات» سبب شده تقاضاي مصرفي نه تنها در تهران كه در همه مناطق شهري براي خريد آپارتمان اقدام كند.
آمارهاي به‌دست آمده از آخرين وضعيت معاملات ملك نشان مي‌دهد معاملات كشوري خريد مسكن در پايان سال گذشته تغيير فاز پيدا كرد و بعد از حداقل سه فصل ركود عميق –و بيش از دو سال ركود ممتد- سرانجام از اوايل زمستان 94 با تحرك مثبت همراه شد. در زمستان سال قبل حجم خريد و فروش ملك مسكوني در كل كشور 13 درصد نسبت به پاييز افزايش يافت در حالي‌كه پيش از آن، روند تغييرات ماهانه و فصلي معاملات كشوري، همواره كاهنده بود، حجم معاملات كشوري مسكن درست از دي‌ماه سال گذشته به تبعيت از تهران، با افزايش مواجه شد و 26 درصد نسبت به ماه آذر رشد كرد.
دي‌ماه سال گذشته در تهران معاملات خريد مسكن 29درصد افزايش حجمي نسبت به ماه قبل پيدا كرد و تداوم اين اتفاق در بهمن باعث شد كارشناسان اقتصاد مسكن از پايان ركود معاملاتي و شروع فاز پيش‌رونق غير تورمي در بازار مسكن پايتخت از ابتداي زمستان خبر دهند. در حال حاضر آمارها مشخص مي‌كند بازار كشوري معاملات مسكن به جاي آنكه با حداقل يك فصل تاخير، وارد مسير جديد بازار ملك تهران به عنوان «شهر پيشرو در تحولات ملكي» شود، همزمان با پيش‌رونق در تهران، وارد اين مسير شد.
الگوي سال‌هاي قبل دوره‌هاي ركود-رونق مسكن به اين صورت بوده كه تغيير فاز يا همان سيكل‌هاي تجاري ابتدا در تهران اتفاق مي‌افتد و با تاخير يك تا دو فصلي، ابتدا به شهرهاي بزرگ و سپس ساير مناطق شهري سرايت مي‌كند.
اما در حال حاضر تاخير زماني خروج از ركود مسكن، بين شهر پيشرو و شهرهاي ديگر از بين رفته است. بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» درباره علت خيز هماهنگ معاملات مسكن در كل كشور حاكي است: تقويت بيشتر قدرت خريد مسكن در شهرهاي بزرگ و كوچك در مقايسه با تهران در نيمه سال گذشته، عامل رونق همزمان معاملات مسكن است كه باعث شد پيش از آنكه اثر رواني پيش رونق پايتخت به‌صورت تدريجي به ساير شهرها منتقل شود، بازار ملك در سراسر شهرها به وام‌هاي جديد واكنش نشان دهد و متحول شود.
شناورسازي وام خريد مسكن به‌عنوان عامل انعطاف‌دهنده معاملات كشوري چون در سال جديد نيز تداوم پيدا مي‌كند، تغيير فاز از پيش‌رونق به رونق قطعي را نيز به‌صورت سراسري در همه شهرها برقرار خواهد كرد. وام‌هاي 120 ميليوني و 80 ميليون توماني خريد مسكن در شهرهاي بزرگ و كوچك كه متوسط قيمت خانه در آنها كمتر از متر مربعي 2 ميليون تومان است، بيش از 50 تا 60 درصد قدرت خريد متقاضيان مسكن را تامين مي‌كند. اين وام‌ها از محل صندوق پس‌انداز يكم به خانه‌اولي‌ها پرداخت مي‌شود.
**يك ميليون فروش مسكن در سال 94
براساس تازه‌ترين آمارها از كارنامه يكساله بازار معاملات مسكن در كشور، حجم خريد و فروش مسكن طي يكسال 94 به‌رغم آنكه با كاهش 16.5 درصدي در مقايسه با مجموع كل معاملات خريد آپارتمان در يكسال 93 مواجه شده، اما در ماه‌هاي پاياني سال با افزايش حجم معاملات، وارد فاز تازه‌اي شده است. حجم كل معاملات خريد مسكن ثبت شده در سامانه رهگيري در سال 93، معادل يك ميليون و 200هزار فقره بوده كه اين رقم در سال گذشته به حدود يك ميليون فقره معاملات كاهش يافته است.
با اين حال، مطابق آمارهاي موجود از حجم معاملات خريد مسكن در 12 ماه سال گذشته، ثبت شده در سامانه رهگيري مسكن، خريد قطعي ملك از ابتداي سال 94 در هر ماه نسبت به ماه قبل از آن رو به افزايش گذاشت و به جز سكته طبيعي معاملات در مهرماه (ناشي از پايان فصل نقل و انتقال) كه حجم خريد مسكن را در اين ماه نسبت به شهريور كاهش داد، در ساير ماه‌ها شيب منفي رشد معاملات مسكن صفر شد سپس در ماه‌هاي پاياني سال، رو به افزايش گذاشت.
در شهريور 94، حجم كل مبايعه‌نامه‌هاي ثبت شده در سامانه رهگيري مسكن از معاملات قطعي واحدهاي مسكوني در بنگاه‌هاي مسكن سراسر شهرها، 88 هزار و 216 قرارداد بوده است كه اين ميزان در مهر ماه با 12 درصد رشد منفي به 77هزار و 453 مبايعه‌نامه رسيد. اين در حالي است كه حجم كل معاملات مسكن ثبت شده در سامانه رهگيري با ورود بازار مسكن به دومين ماه پاييز (آبان 94)، هم روند صعودي خود را ادامه داد و قراردادهاي قطعي مسكن با حدود 5 درصد افزايش نسبت به مهرماه به 81 هزار و 210 مورد رسيد.
**خريد 90 هزار واحد مسكوني در هر ماه
در سال گذشته، رشد حجم معاملات مسكن، از ارديبهشت ماه با افزايش 79 درصدي خريد مسكن نسبت به ماه قبل از آن –فروردين 94 – آغاز شد و اين رشد به صورت بي وقفه تا پايان شهريور ادامه پيدا كرد. در اين بازه زماني 6 ماهه (نيمه اول سال 94) حجم معاملات خريد مسكن در كل كشور در محدوده ميانگين 90 هزار مورد معامله خريد آپارتمان، در هر ماه ادامه يافت. اين در حالي است كه روند معاملات خريد مسكن با شروع پاييز، مطابق روال هر سال با سكته موقت مواجه شد؛ اما بلافاصله از ماه بعد – آبان 94 – حجم معاملات خريد آپارتمان رو به افزايش گذاشت. اين افزايش كه تا پايان پاييز در محدوده انجام ميانگين بيش از 80 هزار معامله خريد و فروش در هر ماه، ادامه داشت با شروع زمستان و شب عيد، بازار مسكن، با افزايش 20 درصدي مواجه شد.
حجم كل معاملات مسكن در شهرهاي كشور طي دي ماه و بهمن ماه سال گذشته 20 درصد افزايش يافت. بازار مسكن علاوه‌بر مهرماه، همچنين يك بار ديگر در اسفند سال گذشته با افت معاملات خريد ملك مواجه شد كه اين كاهش 40 درصدي در مقايسه با دو ماه ديگر فصل زمستان، تحت تاثير دو عامل ايجاد شده است. در شرايطي كه اواخر سال گذشته مطابق با روال هر سال شب عيد بازار مسكن معمولا از اوايل دي ماه تا اواخر بهمن ماه حجم معاملات مسكن را با افزايش قابل توجهي رو به رو كرد، ساير متقاضيان مسكن به‌دليل نزديك شدن به روزهاي پاياني سال در اسفند ماه، معاملات خود را به سال 95 موكول كردند.
دليل ديگر افت 40درصدي حجم معاملات مسكن در كل شهرهاي كشور مطابق روالي كه در آمارهاي مربوط به حجم معامله آپارتمان‌هاي مسكن طي آخرين ماه سال در شهر تهران تجربه شد، به انتظاري برمي‌گردد كه در اسفند پارسال در نتيجه تصويب سقف جديد وام‌هاي مسكن در متقاضيان مصرفي آپارتمان‌هاي مسكوني ايجاد شد.
در آخرين روزهاي سال گذشته، شوراي پول و اعتبار مصوبه افزايش سقف تسهيلات مسكن (تا 160 ميليون تومان در شهر تهران، 120 ميليون تومان مراكز استان‌ها و 80 ميليون تومان ساير شهرها) را تصويب كرد كه همين موضوع موجب شد غالب متقاضيان مصرفي بازار مسكن براي تقويت قدرت خريد خود با استفاده از وام‌هاي جديد، از خريد مسكن انصراف دهند و آن را به سال جديد موكول كنند.
نيمه دوم سال گذشته، تغييرات نقطه‌اي حجم معاملات مسكن در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل از حالت رشد منفي، به صفر رسيد و حتي در ماه‌هاي پاياني روند رشد مثبت به خود گرفت. تا جايي‌كه حجم معاملات مسكن كه در فروردين سال گذشته حدود 5 هزار و 300 فقره بود در دي ماه و بهمن 94 به بيش از 10 هزار مورد معامله ثبت شده در سامانه رهگيري مسكن رسيد.
حجم كل مبايعه نامه‌هاي ثبت شده در سامانه رهگيري مسكن در حالي در سال 94 به يك ميليون قرارداد رسيد كه اين ميزان در سال 93، 92 و 91 به ترتيب، يك ميليون و 200 هزار، يك ميليون و 132 هزار و يك ميليون و 454 هزار معامله خريد آپارتمان بوده است. به اين ترتيب، حجم كل مبايعه نامه‌هاي ثبت شده در سامانه رهگيري در سال 93 نسبت به سال 92 معادل 6 درصد رشد مثبت داشته است. اين در حالي است كه حجم كل قراردادهاي ثبت شده در سامانه رهگيري در سال 92 با كاهش 22 درصدي در مقايسه با مجموع معاملات خريد مسكن در سال 91 رو به رو شده است. هر چند سال گذشته كمترين معاملات خريد مسكن در كشور نسبت به سه سال قبل رقم خورد، اما در پايان سال، مسير عوض شد تا بازار در سال جاري اوج بگيرد.
**وام آني در دسترس 11 درصد خريداران
در شرايطي كه مجموع كل مبايعه نامه‌هاي ثبت شده از معاملات خريد مسكن در كل كشور در سامانه رهگيري با افت 16.5 درصدي در سال 94 نسبت به سال 93 به عدد يك ميليون قرارداد رسيد، 11 درصد از خريداران اين آپارتمان‌ها از پوشش وام خريد بدون سپرده براي تامين بخشي از قيمت كل آپارتمان مورد نظرشان استفاده كردند. سال گذشته از مجموع يك ميليون مبايعه‌نامه ثبت شده در سامانه رهگيري مسكن حدود 11 درصد از اين تعداد، معادل 110 هزار نفر، از وام سريع الوصول مسكن يا همان تسهيلات ناشي از اوراق حق‌تقدم وام خريد استفاده كرده‌اند.
در فاصله آغاز تا پايان كار رسمي فعاليت بنگاه‌هاي مسكن در سال 94، يعني بازه زماني 15 فروردين تا 28 اسفند سال گذشته، در مجموع 11 ميليون و 200 هزار فقره اوراق وام خريد مسكن در بازار فرابورس به ارزش 900 ميليارد تومان معامله شده است. با توجه به تغيير و افزايش سقف وام خريد مسكن در فاصله 12 ماه سپري شده از سال 94، ميانگين وام خريد مسكن طي سال گذشته حدود 50 ميليون تومان برآورد مي‌شود.
در واقع ميانگين سقف تسهيلاتي كه سال گذشته براي دريافت وام خريد مسكن با استفاده از اوراق پرداخت شد، 50 ميليون تومان بود كه براي اين ميزان وام هر يك از متقاضيان به‌طور متوسط بسته‌هاي 100تايي اوراق مسكن را كه هر فقره از آنها معادل 500 هزار تومان ارزش دارد، از بازار فرابورس خريداري كردند. بنابراين مي‌توان گفت در يك سال 94 حدود 110 هزار نفر با خريد اوراق تسهيلات مسكن به وام خريد بدون سپرده دسترسي پيدا كردند.
به اين ترتيب، سال گذشته از مجموع يك ميليون معامله خريد مسكن ثبت شده در سامانه رهگيري 110 هزار نفر معادل 11درصد از خريداران مسكن از وام آني با استفاده از اوراق حق‌تقدم دريافت وام استفاده كرده‌اند. اين در حالي است كه اين ميزان وام، دربردارنده آن دسته از تسهيلات مسكن كه با فرمول سپرده گذاري يكساله در بانك مسكن طي سال 94 پرداخت شده، نيست و تنها مواردي را در بر مي‌گيرد كه تسهيلات خريد از محل اوراق حق‌تقدم وام مسكن به متقاضيان تعلق گرفته است.
**سال متفاوت به روايت مشاوران املاك
رئيس اتحاديه مشاوران املاك تهران با استناد به آمارهاي موجود از وضعيت معاملات مسكن در ساير شهرها به «دنياي اقتصاد» گفت: روالي كه سال گذشته در مورد افزايش حجم نسبي معاملات خريد مسكن علاوه‌بر تهران در ساير شهرهاي كشور مشاهده شد نشان مي‌دهد در سال 94، بازار مسكن اين شهرها به صورت همزمان و در برخي موارد زودتر از بازار مسكن پايتخت علائم پيش‌رونق را از خود بروز داده‌اند. حسام عقبائي افزود: معمولا سياست‌هاي اقتصادي مسكن و شرايط موجود به گونه‌اي است كه عمده تحركات بازار مسكن، تغييرات وتحولات جزئي و كلي آن در ساير شهرها، از تحولات بازار مسكن در پايتخت تبعيت مي‌كند.
وي ادامه داد: به اين معني كه مطابق با روال تجربه شده طي دوره‌ها و سال‌هاي گذشته، تحركات عمده بازار مسكن ابتدا از تهران شروع شده و بعد به ساير شهرها سرايت پيدا مي‌كند، همچنين تحولات مربوط به گردش پول در پايتخت اغلب موجب مي‌شود عوايدي كه از اين طريق متوجه سرمايه‌گذاران در بازار مسكن شهر تهران مي‌شود بخشي از سرمايه‌هاي آنها را به خارج از تهران يعني به سمت ساير شهرها سوق دهد.
عقبائي خاطرنشان كرد: با اين حال آمارهاي موجود نشان مي‌دهد در سال گذشته رونق نسبي معاملات مسكن و خيز خروج از ركود در ساير شهرها، به صورت همزمان يا با فاصله زماني اندكي قبل و بعد از بروز علائم پيش رونق در بازار مسكن شهر تهران رخ داده است كه اين موضوع در وهله اول ناشي از پوشش بيشتر سهم وام خريد از كل قيمت مسكن در اين شهرها در مقايسه با پايتخت است.
وي توضيح داد: در واقع همزماني خيز خروج از ركود در تهران با ساير شهرها به افزايش سهم تسهيلات خريد مسكن از قيمت آپارتمان در اين شهرها بر مي‌گردد و به هيچ وجه به معناي خروج سرمايه‌گذاران از شهر تهران و هدايت آنها به ساير شهرها نيست. عقبائي تاكيد كرد: شايد به‌طور قطع در سال گذشته بخشي از بازار مصرفي مسكن در ساير شهرها از تامين‌كننده‌ها و ابزارهاي كمكي بهتري به‌منظور تقويت قدرت خريد متقاضيان مسكن در مقايسه با شهر تهران برخوردار بوده‌اند.
*منبع: روزنامه دنياي اقتصاد
نظر شما
