چرا بازار مسکن تکان نخورد؟

یکی از اهداف اساسی دولت در کاهش دستوری نرخ سود کاهش جذابیت سپرده گذاری در بانک ها و ترغیب افراد برای ورود به بازارهای سودآورتر و البته پر ریسک تر است. اما شدت رکود به حدی است که نمی توان اثر این سیاست را بر اقتصاد کشور مشاهده کرد.

 بازار مسکن از جمله بازارهایی است که به شدت تحت تأثیر متغیرهای کلان اقتصادی است و همواره همسو با تورم موجود در کشور روند رشد کوتاه مدت خود را می پیماید. این روند که به خصوص طی دهه هشتاد تاکنون روندی رو به رشد داشته و از اواخر سال های دهه هشتاد به شدت افزایش داشته است اکنون در باتلاق رکود سکنی گزیده به گونه ای که تاکنون تلاش های دولت یازدهم نیز نتوانسته است رکود سنگین حاکم بر این بازار را بشکند.

در واقع یکی از چالش های مهم دولت یازدهم رفع رکود حاکم بر بازار مسکن می باشد و از این رو یکی از اهداف عمده دولت در ارائه بسته دوم خروج از رکود تورمی ارائه سیاست های انبساطی برای افزایش تقاضا برای مسکن بوده است؛ اما گویا تحریک جانب تقاضای مسکن از طریق سیاست های انبساطی پولی امکان پذیر نیست. البته در همین راستا باید اذعان داشت که یکی از عمده علت های عدم تحرک تقاضا در این بازار، پایین آمدن قدرت خرید خانوار با توجه به عدم تناسب افزایش هزینه ها با افزایش درآمد آن ها می باشد.

اما از سوی دیگر جانب عرضه نیز با مسایلی دست به گریبان است و با وجود تلاش های دولت برای تحریک این بخش از بازار مسکن، تمایلی برای عرضه مسکن نیز وجود ندارد. در واقع یکی از اهداف اساسی دولت در کاهش دستوری نرخ های سود بانک ها آن است که از جذابیت سپرده گذاری در بانک ها بکاهد و افراد را برای ورود به بازارهای سودآورتر و البته پر ریسک تر ترغیب کند. اما شدت رکود حاکم بر بازار به حدی است که نمی توان اثرات این سیاست های پولی را بر اقتصاد کشور و به خصوص در بازار مسکن مشاهده کرد.

از طرف دیگر افزایش های ناگهانی قیمت مسکن و به همراه آن افزایش اجاره بهای آن ها که از اواسط دهه هشتاد ایجاد شد نیز هنوز نتوانسته است توسط اینچنین سیاست های پولی دولت جبران شود و هنوز هم افراد زیادی هستند که با وجود نیاز به داشتن مسکن هنوز نتوانسته اند توانایی دریافت وام مسکن و اقدام برای خرید آن ها را پیدا کنند.

هر چند که در این میان باید انتقادی جدی از قوانین و مقررات نوشته شده برای اخذ وام های خرید و یا ساخت مسکن داشت که با وجود تبلیغ های فراوان دولت در این زمینه، عملاً تعداد محدودی از جوانان جویای مسکن را می تواند پوشش دهد. از جمله آن ها قوانین مربوط به ضمانت نامه های لازم برای اخذ وام و تفاوت قابل توجه میان نرخ های تعیین شده توسط کارشناسان بانک برای قیمت گذاری یک واحد مسکونی و قیمت اعلام شده به خریداران از سوی بنگاه های مشاور املاک است.

در واقع یکی از مشکلات موجود بر سر راه اخذ وام های مسکن تفاوتی است که میان قیمت حبابی یک واحد مسکونی و قیمت حقیقی آن وجود دارد و در این میان تنها متقاضیان وام هستند که از این موضوع متضرر می شوند. زیرا قیمت مسکن به علت ورود برخی سودجویان بازار مسکن بیش از حد واقعی ارزش گذاری می شود و میان این ارزش گذاری با آنچه که کارشناسان وابسته به بانک های پرداخت کننده وام، محاسبه می کنند تفاوت معنی داری وجود دارد و همین منجربه عدم شمول شمار زیادی از متقاضیان وام مسکن می شود.

از طرف دیگر موضوع نرخ های سود بالای این وام ها نیز موضوعی است که نمی توان به سادگی از کنار آن ها گذشت. در واقع چنانچه متقاضیان بخواهند از میزان سودی که علاوه بر اصل وام دریافتی باید پرداخت کنند، بکاهند؛ می بایست مدت زمان پرداخت کل اصل و سود وام را کاهش دهند و همین موضوع باعث بالا رفتن اقساط پرداختی ماهیانه آن ها به بانک های عامل خواهد شد. از این رو عده زیادی از متقاضیان نیز به علت عدم توانایی مالی در پرداخت ماهیانه اقساط این نوع وام ها از دریافت آن سر باز می زنند. همچنین چنانچه بخواهند از اقساط ماهیانه خود کم کنند می بایست سود های بالایی را علاوه بر اصل وام خود پرداخت کنند که عملاً دریافت چنین وامی را برای عده زیادی غیربهینه می کند.

بنابراین قوانین دست و پاگیری که در بطن سیاست های اعلام شده توسط دولت وجود دارد خود یکی از عوامل عدم تحقق اهداف این سیاست ها شده است و متأسفانه تا زمانی که این قوانین و این نرخ های بالای سودهای بانکی برای وام های مرتبط با بازار مسکن وجود داشته باشد عملاً این بازار از جانب تقاضا تحریک نخواهد شد. به خصوص با توجه به اینکه در شرایط فعلی بسیاری از دارندگان مسکن نیز به علت رکود موجود در این بازار تمایلی به فروش از خود نشان نمی دهند و به علت شرایط ریسکی در آینده حاضر نیستند ثبات خود را از دست بدهند.

در مجموع در شرایط کنونی چنانچه دولت بخواهد در واقع بازار مسکن را از رکود نجات دهد می بایست اولاً مالیات بر زمین های بلا استفاده و واحدهای مسکونی خالی را اجرایی کند زیرا از این طریق می تواند حداقل بر عرضه مسکن اثر بگذارد و دست سودجویان را در ارزش گذاری کاذب مسکن در برخی محلات در شهرهای بزرگ را کوتاه کند. در این شرایط به علت بالا رفتن عرضه مسکن، قیمت مسکن نیز تحت تأثیر قرار گرفته و کاهش می یابد و این خود می تواند بر حجم تقاضا اثر بگذارد. همچنین از دیگر سو می بایست نرخ های سود وام های بانکی را نیز کاهش دهد به خصوص برای افرادی که قرار است برای نخستین بار صاحب مسکن شوند و در همین راستا می بایست شرط و شروط سخت و غیربهینه در مسیر اخذ این وام ها را نیز اصلاح نماید تا از این طریق حجم تقاضا نیز بالا رفته و بازار از رکود سنگین موجود رهایی پیدا کند.