پیش‌بینی ورود تقاضای کاذب به بازار

یک کارشناس اقتصادی معتقد است: افزایش قیمت مسکن بالاتر از نرخ تورم باعث می‌شود شمار متقاضیان موثر مسکن کمتر و در مقابل ورود سرمایه گذارانی که فقط به مسکن به عنوان کالای سرمایه‌ای نگاه می‌کنند افزایش یابد.

علی نقی قائمی نیک در گفت‌وگو با  فارس با اشاره به اینکه خصوصی‌ترین صنعت در کشور ما، صنعت ساخت و ساز مسکن است، گفت: بر اساس آمار بیش از 95 درصد این صنعت توسط بخش خصوصی انجام می‌شود. هزینه‌های مسکن حدود 30 درصد از مصرف خانوار را شامل می‌شود و مسکن زنجیره‌ای گسترده از صنایع را به همراه خود فعال می‌کند.

وی افزود: بیشترین نیروی کار فعال در کشور در حوزه مسکن مشغول فعالیت هستند و عملاً مهمترین کالایی که افراد و خانوارها در طول زندگی خود خریداری می کنند، مسکن است پس با نگاهی به روند آماری قیمت مسکن در سال های مختلف بعد از انقلاب اسلامی به ویژه در سال‌های بعد از دهه 70 که آمار مدون تری از وضعیت مسکن وجود دارد؛ می توان به نتایج جالب توجهی رسید.

قائمی‌نیک خاطرنشان کرد: قیمت مسکن معمولا به عنوان صنعت پیشرو تاثیر قابل توجهی بر سیکل‌های رونق و رکود و تورم کشور دارد و با وقفه‌های حدود دو ساله باعث ایجاد چرخه‌های رونق و رکود می شود،از سوی دیگر خود به عنوان یک کالای اساسی از این چرخه‌ها تاثیر می پذیرد.

وی افزود:بر اساس تحقیقات انجام شده در دوره رونق تاثیر نقدینگی بر تغییرات قیمت مسکن بیش از سایر عوامل است و در دوران رکود تاثیر دو عامل هزینه های ساخت و نرخ بهره عمومی و نرخ سود تسهیلات مسکن بیش از سایر عوامل است.

این کارشناس مسکن گفت: تغییرات قیمت مسکن بیشتر از نرخ تورم عمومی است به گونه ای که به صورت محسوس این باور در اذهان عموم مردم به وجود آمده است که هر کس در مسکن و زمین سرمایه گذاری کند بیش از سرمایه گذاری در سایر کالاهای بادوام و سایر صنایع سود خواهد برد.

وی افزود:آمارها نشان می دهد قیمت مسکن در سال های 70 تا 94 حدود 130 برابر شده است و آمار برای تهران و به ویژه در برخی مناطق بیش از این را نشان می دهد، در سال های 89 تا 93 قیمت زمین و مسکن به صورتی فوق العاده رشد کرده است که البته تا حدود زیادی متاثر از نرخ تورم عمومی کشور و افزایش نرخ دلار بوده است.

قائمی نیک اضافه کرد:افزایش فوق العاده قیمت مسکن و بالاتر بودن نرخ افزایش قیمت مسکن نسبت به تورم باعث می شود که هر سال تعداد متقاضیان موثر مسکن کمتر شود و در مقابل ورود سرمایه گذارانی که صرفاً به مسکن به عنوان کالای سرمایه‌ای نگاه می کنند، افزایش یابد.

وی ادامه داد: از دیگر دلایل مرتبط با افزایش قیمت مسکن، افزایش میزان جمعیت و جمعیت ازدواج کرده، کاهش بعد خانوار و مساله شهر نشینی است و براساس اطلاعات مرکز آمار ایران نرخ شهرنشینی در ابتدای انقلاب حدود 35 درصد بوده که هم اکنون بیش از 71 درصد است.

وی خاطر نشان کرد:یکی دیگر از حوزه های مرتبط با مسکن، وضعیت بافت های فرسوده است که عملکرد ضعیف دولتها در حمایت از بازسازی این بافت ها باعث شده است عملاً این موضوع به صورت طرح شکست خورده بر روی دست دولت های مختلف مانده باشد و با وجود تاکیدات مکرر برنامه های پنجساله توسعه مبنی بر لزوم اصلاح و بهسازی بافت های فرسوده توفیق چندانی نصیب هیچ یک از دولتها نشده است.  

قائمی نیک گفت:مسکن نه تنها یک کالای اقتصادی است بلکه به لحاظ مسائل جامعه شناسی، سیاسی، روان شناسی و سایر وجوه از اهمیت خاصی برخوردار است. تمام این موارد نشان می دهد که مساله مسکن یکی از بنیادی ترین و اساسی ترین مسائل در اقتصاد ملی کشورها است لذا دولت ها باید نسبت به آن توجهی ویژه داشته باشند. وی افزود:یکی از مسائلی که دولت گذشته به آن افتخار می کرد و دولت جدید آن را به عنوان یکی از مهمترین نقاط ضعف دولت گذشته یاد می کند، طرح مسکن مهر است. با وجود اشکالات جدی که بر این طرح وارد است، متاسفانه از سوی دولت جدید، برای آن جایگزینی ارائه نشده است.

وی خاطر نشان کرد:طرح مسکن اجتماعی و طرح هایی مانند افزایش سقف وام مسکن عملاً هیچ توفیقی را در برنداشته است. حاصل این بی توجهی، رکود گسترده در بازار املاک و مستغلات است که باعث می شود بسیاری از تولید کنندگان مسکن، نظام مهندسی کشور، جامعه انبوه سازان، انبوه متقضیان بالقوه و عرضه کنندگان خرد و کلان مسکن ونیز دهها و یا صدها صنف وصنعت مرتبط با صنعت ساخت و ساز با مشکلات جدی مواجه شوند.

این کارشناس مسکن ادامه داد: بسیاری از خانواده ها به دلیل عدم امکان دستیابی به سرپناه مناسب با مشکلات جدی مواجه شوند و در مجموع جامعه با بحرانی جدی روبرو شود. در چنین مواردی که در اقتصاد از آن به عنوان شکست بازار یاد می شود؛ شایسته است که دولت به نحو مقتضی دخالت کند تا حداقل سرعت لازم را برای حرکت صنعت فراهم آورد.

قائمی نیک اضافه کرد:حتی اگر دولت قصد دخالت را در این زمینه ندارد، حداقل انتظار جامعه و بخش خصوصی آن است مسیر آینده را شفاف و واضح نشان دهد تا بخش خصوصی بتواند با وجود تمام مشکلات و موانع موجود، با اطمینان بیشتری مسیر راه آینده خود را ترسیم کند. خانوارها بدانند با چه روشی به دنبال دستیابی به مسکن مورد نظر خود باشند و تولید و عرضه کننده بداند وضعیت آتی بازار مسکن چگونه خواهد بود و براساس آن خط مشی امروز خود را تعیین نماید.