باکدام وام خانه دار شویم؟

چند وقتی است که دولت اعلام می‌کند که وام مسکن افزایش پیدا کرده است. هر روز هم از طرح‌هایی صحبت می‌کند که بیشتر انسان را گیج می‌کند.

همین دیروز یکی از اعضای هیات مدیره بانک مسکن اعلام کرد که سقف تسهیلات مسکن از محل اوراق افزایش پیدا کرده است. او گفته است که مردم تهران می‌توانند 60 میلیون تومان اوراق خرید مسکن تهیه کنند و مردم مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200هزار نفر قادر خواهند بود 50 میلیون تومان و سایر شهرها 40 میلیون تومان اوراق خریداری کنند. البته علاوه براین مبالغ مردم تمام شهرها می‌توانند از 10 میلیون وام جعاله هم بهره مند شوند. بنابراین سقف خرید اوراق از اول دی ماه به60،50 و 70 میلیون تومان افزایش می‌یابد.

اما چگونه می‌توان از این وام استفاده کرد و این وام اصلا برای خرید مسکن به صرفه است و چه تفاوت‌هایی با سایر وام‌های مسکن نظیر صندوق پس انداز یکم دارد. با خواندن این مطلب قادر خواهید بود پاسخ قانع کننده‌ای به پرسش‌های بالا بدهید.

اگر می‌خواهید با استفاده از اوراق خرید مسکن، خانه دار شوید، لازم است قبل از هرچیز صاحب این اوراق شوید. با در دست داشتن این اوراق می‌توانید به بانک مسکن بروید و به ازای هر برگ از این اوراق 500هزار تومان وام دریافت کنید. مثلا کسانی که در مشهد زندگی می‌کنند برای دریافت وام 60 میلیونی باید 120 برگ اوراق تهیه کنند. اما دو روش برای تهیه اوراق وجود دارد: سپرده گذاری در بانک مسکن و خرید از فرابورس.

1- افتتاح حساب سرمایه گذاری در بانک مسکن ( برای کسانی که عجله ندارند): اگر فرصت کافی برای خرید مسکن دارید و عجله‌ای ندارید، می‌توانید با افتتاح حساب سرمایه گذاری در حساب سپرده سرمایه گذاری ممتاز بانک مسکن صاحب این اوراق شوید. البته برای این کار باید پول نسبتا زیادی را در یک دوره مشخص سرمایه گذاری کنید تا بتوانید سقف 60 میلیونی وام را دریافت نمایید. البته این  حساب در حال حاضر دارای سود 11 درصدی می‌باشد. برای مثال اگر قصد دارید 15 میلیون تومان وام دریافت کنید لازم است که 5 میلیون را برای 2 سال سرمایه گذاری کنید مثال دیگر این که  اگر حسابی پس از گذشت 6 ماه از تاریخ افتتاح حساب ( یا آخرین مرحله تخصیص اوراق به حساب ) با متوسط موجودی 250 میلیون ریال در اولویت قرار بگیرد میزان اوراق قابل تخصیص به حساب معادل 120 میلیون ریال می‌باشد . بانکی‌ها می‌گویند که درصد تخصیص اوراق در این حساب 30 درصد است.

2- خرید اوراق از فرابورس: اما ممکن است شما بگویید که اگر پول داشتم که مستقیم خانه می‌خریدم یا ممکن است بگویید الان قیمت در کف است و باید هر چه سریع تر خانه خرید. در این صورت باید این اوراق را در فرابورس خریداری کنید. فرابورس جایی است که این اوراق خرید و فروش می‌شود. در فرابورس کسانی که پروسه بالا را طی کرده اند، اوراق خود را عرضه می‌کنند و با قیمت‌هایی بیشتر از 500هزار تومان به فروش می‌رسانند. در این روش دیگر نیازی به سرمایه گذاری در بانک نیست و مستقیما می‌توانید اوراق را بخرید و از مزیت وام بهره مند شوید. در حال حاضر قیمت هر برگ اوراق حق‌تقدم (اوراق تسهیلات مسکن) در فرابورس حدود 71هزار و 500 تومان است. یعنی شما برای خرید هر برگ اوراق 500هزار تومانی باید 71هزار و 500 تومان بپردازید. به عبارت دیگر برای دریافت وام 60 میلیون تومانی خرید یا ساخت مسکن متقاضی باید با مراجعه به فرابورس 8 میلیون و 580 هزار تومان پرداخت کند.

اگر چه روز گذشته عضو هیات مدیره بانک مسکن عنوان کرده است که نرخ سود این اوراق 18.5 درصد است ( بر اساس تصمیم اخیر شورای پول و اعتبار نرخ سود این وام‌ها از 16 درصد به 18.5 درصد رسید و همزمان سقف آن نیز حدودا دو برابر شد) اما باید گفت که این نرخ،  واقعی نیست. به عبارت دیگر اگر اوراق مسکن را داشته باشید می‌توانید از نرخ 18.5 درصدی لذت ببرید اما نباید فراموش کنید که علاوه بر این نرخ شما باید 71هزار و 500 تومان برای خرید اوراق بپردازید که سبب می‌شود این نرخ به 22.6 درصد برسد.(محاسبات دنیای اقتصاد).

وام 10 میلیون تومانی جعاله نیز که قبلا با نرخ سود اسمی 16 درصد عرضه می‌شد، با تصمیم جدید شورای پول و اعتبار با نرخ سود 19 درصد ارائه می‌شود. با توجه به 5 ساله بودن زمان بازپرداخت این وام و احتساب هزینه حدودا 1.5 میلیون تومانی خرید اوراق حق تقدم مربوط به این وام نرخ سود واقعی این وام نیز حدود 26.5درصد  است. جدول زیر نرخ‌های سود اسمی قبلی و فعلی و همچنین میزان سود واقعی – با احتساب هزینه خرید اوراق- را نشان می‌دهد.

مدت باز پرداخت این اوراق هم 12 ساله است و براساس این شرایط می‌توان اقساط پرداختی را محاسبه کرد. البته قبل از انجام هرگونه محاسبات باید این نکته را اضافه کرد که بانک مسکن شرایط مختلفی را برای بازپرداخت در نظر گرفته است که به صورت ساده و دو نوع پلکانی است. در روش ساده اقساط در طول دوره ثابت است اما در روش پلکانی اقساط از کم شروع می‌شود و افزایش می‌یابد.

چنانچه جدول زیر نشان می‌دهد در روش پرداخت ساده اگر شما وام 40 میلیون تومانی را دریافت کنید برای طی 12 سال 144 قسط حدودا 700 هزار تومانی را بازپرداخت می‌کنید. همچنین برای وام‌های 50 و 60 میلیون تومانی، مبلغ هر قسط تقریبا 850 هزار و یک میلیون تومان است.

وام 10 میلیون تومانی جعاله را نیز همه افراد در تمام شهرها می‌توانند با در دست داشتن اوراق حق تقدم دریافت کنند. بازپرداخت این وام 5 ساله و نرخ سود آن 19 درصد است. میزان اقساط این وام هم در روش ساده 259 هزار تومان در ماه و به مدت 60 ماه خواهد بود.

اما شما می‌توانید اقساط وام خود را به صورت پلکانی هم پرداخت کنید. در این روش و با فرض روش بازپرداخت پلکانی سالانه شما با اخذ وام 60 میلیون تومانی در سال اول فقط حدود 850 هزار تومان پرداخت می‌کنید و در سال دوازدهم مبلغ قسط شما به بیش از یک میلیون و 400 هزار تومان خواهد رسید. با توجه به اینکه مبلغ اقساط در این روش در سالهای اول کمتر است و به مرور افزایش می‌یابد احتمالا فشار مالی این روش کمتر باشد. البته در صورتی که انتظار دارید درآمد شما طی سالهای آینده افزایش یابد این روش مناسب تر است. البته در این روش میزان کل سود پرداختی توسط شما افزایش می‌یابد لذا وام برای شما گرانتر خواهد بود. جدول زیر شرایط بازپرداخت وام‌های 40، 50 و 60 میلیونی را با روش پلکانی نشان می‌دهد.

حالا که با تسهیلات جدید مسکن و شرایط آن آشنا شدید حتما نیم نگاهی هم به طرح‌های قبلی داشته و دارید. خرید از طریق لیزینگ ها، اخذ وام ساخت از بانک‌های خصوصی و همچنین ثبت نام و سپرده گذاری در صندوق پس انداز یکم بانک مسکن که بهار امسال راه اندازی شد روش‌های دیگری هستند که ممکن است با آنها آشنا باشید یا فقط اسم آن را شنیده باشید. دو روش اول با توجه به نرخ سود اسمی بالای آن ( 21 درصد) معمولا به صرفه نیستند. اما صندوق پس انداز یکم شرایط جذاب تری دارد.

برای اخذ وام‌های 40، 60 و 80 میلیون تومانی از طریق صندوق پس انداز یکم بانک مسکن شما باید به اندازه نصف مبلغ وام را در صندوق سپرده گذاری کرده و بعد از یک سال دو برابر میزان سپرده گذاری شده را با نرخ سود 14 درصد و اقساط 12 ساله دریافت کنید. جزئیات بازپرداخت این وام‌ها در جدول زیر ارائه شده است که شما می‌توانید آن را با وام‌های جدید مقایسه کنید و برای خانه دار شدن تصمیم بگیرید.

احتمالا تصور این است که وام دوم بهتر است اما سپرده گذاری یک ساله 30 میلیون تومانی – برای اخذ وام 60 میلیونی- ممکن است برای خیلی‌ها مقدور نباشد. اگرچه این وام با نرخ سود جذاب 14 درصدی ممکن است برای برخی افراد بهتر باشد اما گزینه مناسب برای هر نفر با توجه به شرایط مالی خودش تعیین می‌شود. اینکه هم اکنون چه میزان پس انداز دارید، اینکه هم اکنون چقدر اجاره خانه می‌دهید و با اخذ وام و پرداخت اقساط آن شرایط شما چگونه تغییر می‌کند و اینکه چقدر می‌توانید برای خانه دار شدن صبر کنید، همه و همه نکاتی است که با توجه به آن می‌توانید روش مناسب خانه دارشدن را انتخاب کنید.