بانک‌ها به یاری مسکن بیایند

مشاور وزیر راه و شهرسازی، تامین مالی بخش مسکن در شرایط فعلی را بسیار دشوار دانست و بر متعادل‌سازی نرخ سود بانکی با تورم عمومی برای تامین اعتبارات بخش مسکن تاکید کرد.

به گزارش خبرنگار ایسنا، امروز - دوشنبه - در نشست تخصصی "محور توسعه نظام تامین مالی مسکن" که در جریان پانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران برگزار شد، حسین عبده تبریزی اظهار کرد: بحث تامین مالی مسکن در شرایط فعلی بسیار دشوار است؛ چون کشور در تنگنای مالی قرار گرفته و این مساله را در پرداخت اعتبارات بانکی می‌توان دید. میزان پرداختی بانک‌ها نسبت به سال 1390 نه تنها افزایش نیافته بلکه کاهش یافته است.

وی افزود: منابع مالی بخش مسکن از 20-30 درصد به 12-15 درصد رسیده و تلاش‌های دو سال اخیر وزارت راه و شهرسازی برای اعطای تسهیلات جدید با دشواری انجام شد و منجر به صندوق سپرده‌گذاری شد که 22 هزار نفر در آن وارد شدند.

در ادامه‌ این نشستن، علیرضا بلگوری - عضو هیات مدیره بانک مسکن - با اشاره به رکود حاکم بر بخش ساخت و ساز و کاهش 18.5 درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی در هفت ماهه نخمست سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل گفت: از بهار سال 1392 بخش مسکن اسیر رکود شده و این رکود بسیار عمیق است.

وی با بیان این‌که بانک مسکن به عنوان تنها بانک تخصصی حوزه مسکن تمام انرژی خود را برای کمک به دولت جهت خروج رکود از مسکن قرار داده گفت: ما فرآیند کار را تسهیل کردیم تا با ایجاد زنجیره هدف با فروشندگان مصالح و خریداران ساختمان حلقه واسطی ایجاد کنیم که با همه اقدامات انجام شده تاثیری در رکود ایجاد نشده است.

بلگوری تاکید کرد: اخیرا از بانک مرکزی خواسته شده برای تضمین معامله فروش اقدام کنیم تا بدین ترتیب بانک مسکن رقم مورد توافق را به عنوان حلقه واسطه به انبوه‌سازان بدهد.

هم‌چنین ابوالقاسم رحیمی انارکی - عضو هیات مدیره بانک مسکن - گفت: در بخش مسکن شاخص قیمت مصرف کننده 48 برابر شده که به مراتب بیشتر از تورم است؛ در حالی که درآمد خانوارها از تورم پایین‌تر است.

وی با اشاره به دهه 70 اظهار کرد: در دهه 70 در تهران 70-60 درصد قیمت واحد مسکونی از محل بانک تامین می‌شد؛ در حالی که این رقم هم‌اکنون به 12 درصد رسیده است. تسهیلات بانکی در شهرهای زیر 20 هزار نفر 40 تا 50 درصد و در شهرهای بالای 200 هزار نفر 30 تا 40 درصد قیمت خانه را پوشش می‌دهد. لذا تقاضای موثر تا حد زیادی تحت‌الشعاع قرار گرفته است.

رحیمی انارکی هم‌چنین به مازاد عرضه در بخش مسکن لوکس اشاره و خاطرنشان کرد: 20 میلیارد دلار نقدینگی در بخش مسکن لوکس قفل شده است. هم‌چنین مسکن مهر در بعضی نقاط بیش از نیاز ساخته شده که کار را برای برنامه‌ریزی با مشکل مواجه می‌کند. در پروانه ساختمانی نیز با کاهش مواجه شده‌ایم که یکی از مهم‌ترین عوامل آن کاهش بحث سفته‌بازی است که سفته‌بازان و واسطه‌گران در حال خروج از این حوزه هستند. اما این مساله می‌تواند مخاطراتی را در دو سال آینده داشته باشد که اگر تقاضای موثر افزایش یابد و این وضعیت اصلاح نشود در عرضه مسکن گروه‌های متوسط و پایین جامعه با کسری مواجه می‌شویم که آثارش در بحث افزایش اجاره یا جهش اجاره می‌تواند خود را نشان دهد.

عضو هیات مدیره بانک مسکن با بیان این‌که هم‌اکنون سهم بخش مسکن کمتر از 10 درصد GDP کشور است، گفت: این رقم در کشورهای در حال توسعه 40 درصد و در کشورهای توسعه یافته بیش از 40 درصد است. این مساله در کشور ما موجب از بین رفتن نظام تامین مالی مسکن شده است. تامین مالی بخش مسکن در ایران منوط به ثروت در گذشته است و به درآمدهای آینده توجه ندارد؛ در حالی که این مساله در سایر کشورها منوط به آینده است.

هم‌چنین عبده تبریزی در ادامه اظهار کرد: اگر همه چیز سر جایش بود و نظام بانکی توانمندی داشتیم باید تسهیلات مسکن فراهم می‌شد. در همه جای دنیا مسکن از محل امکانات آینده خریداری می‌شود. به طور مثال در کشور آلمان قدرت نظام بانکی آن‌قدر زیاد است که به مهاجران سودی 10 تا 15 درصد تامین مالی بخش مسکن را کمک می‌کند و مابقی مبلغ خانه را بانک تامین می‌کند.

وی با طرح این سوال که چرا در ایران هیچ بانکی بجز بانک مسکن وارد تامین مالی مسکن نمی‌شود، گفت: با این سواهای بالای بانکی چنین قراردادهای برای بانک معنی ندارد. لذا با کاهش نرخ سود که ما در انتظارش هستیم و هم‌چنین رسیدن تورم به 9 درصد امیدواریم سود بانکی مقداری بالاتر از تورم قرار گیرد و بتواند تامین مالی کند و هم‌چنین با کاهش نرخ سود بانکی،‌ توسعه بازار رهن اتفاق بیفتد.

در ادامه، غلامرضا سلامی - مشاور وزیر در امور حسابداری و حسابرسی - بیان کرد: با توجه به عدم اعتماد بانک‌ها به ثبات اقتصادی کشور هیچ امیدی برای استمرار نرخ‌های بانکی وجود ندارد. این بی‌اعتمادی را دولت‌های گذشته با ایجاد تورم به وجود آوردند. لذا هیچ بانکی تسهیلاتی با 10-15 درصد سود بانکی نمی‌دهد.

وی با بیان این‌که ما یک عامل مفقوده در تامین مالی مسکن به نام انبوه‌ساز داریم، پیشنهاد کرد: با در اختیار گذاتشن زمین، جاده، مترو و غیره انبوه‌سازی را مثل کشورهای پیشرفته ترغیب کنیم. در این خصوص برای ساخت شهرک‌ها یک بانک توسعه‌ای ایجاد کنیم. عامل دیگر تامین مالی بخش عرضه، پیش‌فروش است که می‌تواند بخش مهمی از تامین مالی واحدها را فراهم کند.

هم‌چنین عبده تبریزی با ابراز نگرانی از مالیات بخش مسکن گفت: مالیات اجاره و مالیات خانه‌های خالی می‌تواند بخش مسکن را در سال آینده دچار مشکلاتی کند.

حسین محسنی ‌ مشاور مدیرعامل بانک مسکن نیز در ادامه به بحث تامین مالی ساختار یافته اشاره و تصریح کرد: در ادبیات بین‌المللی طیف گسترده‌ای از وام‌های مستقیم را شاهد هستیم. از سوی دیگر خدمات تامین مالی و سرمایه‌گذاری را می‌توان انجام داد. در ایران طیف کاملی از ابزارها و نهادهای مالی حوزه مسکن فراهم است که برخی در حال اجرا و برخی در حال تدارک است.

وی افزود: اما این اهداف حول دو محور اساسی خدمات از بازار پول و اتکا به منابع بانکی می‌چرخد. در بخش دوم تاکید بر تامین مالی ساختاریافته است. در حوزه شرکت‌ها و طرح‌های بزرگ نوعی مهندسی مالی متناسب با شرایط هر پروژه انجام می‌شود. به طور مثال در یک منطقه که از لحاظ تجاری سودآور است شرایط برای ایجاد ارزش افزوده فراهم می‌شود. این مدل به پروژه‌های بزرگ تاکید دارد و عزم آن فراتر از یک یا دو دستگاه است.

در پایان این نشست عبده تبریزی به 300 هزار وام بافت‌های فرسوده اشاره و تاکید کرد: تسهیلاتی که قرار بود به این 300 هزار واحد اختصاص یابد محقق نشده است.

وی هم‌چنین گفت: تا سال 1404 باید سالیانه 30 هزار مسکن اقشار ضعیف نوسازی شود که معادل سه درصد تولید ناخالص داخلی است. این تامین مالی ضرورت دارد اما ارقام آن کار ساده‌ای نیست و پول می‌خواهد.