کاهش قیمت مسکن در شهر تهران

در تیر ماه امسال متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 38.6 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 0.7 و 3.1 درصد کاهش یافته است.

به گزارش بانک مرکزی، گزارش «تحولات بازار مسکن شهر تهران در تیر ماه سال 1394» که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است.

در این گزارش آمده است: در تیر ماه سال 1394، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 38.6 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 0.7 و 3.1 درصد کاهش نشان می‌دهد.

در ماه مورد گزارش، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 11.7 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 25.1 و 16.5 درصد کاهش نشان می‌دهد.

در تیر ماه سال 1394 از میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 79.5 میلیون ریال مربوط به منطقه یک و کمترین آن با 12 میلیون ریال به منطقه 17 تعلق داشته است.

خاطرنشان می‌نماید گزارش ذیل صرفاً معطوف به بررسی حوزه «تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران»‌ بوده و لذا نتایج حاصل از این گزارش قابل تعمیم به «معاملات مسکن سایر مناطق شهری» و نیز «تحولات رونق و رکود در حوزه ساخت‌وساز» نمی‌باشد.

در تیر ماه سال 1394، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 11.7 هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 16.5 درصد کاهش نشان می‌دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در تیر ماه سال 1394 حاکی از آن است که واحدهای نوساز تا 5 سال ساخت با سهم 54.4 درصد بیشترین حجم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مزبور در مقایسه با تیر ماه سال 1393، 0.7 واحد درصد کاهش نشان می‌دهد.

توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در تیر ماه سال 1394 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 12.9 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4، 2 و 15 به ترتیب با سهم 9.4، 7.3 و 6.7 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. شایان ذکر است 66.5 درصد از تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفاً مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 4، 2، 15، 10، 8، 14، 7، 1 و 18) بوده و 12 منطقه دیگر تنها 33.5 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

در تیر ماه سال 1394، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 38.6 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 0.7 و 3.1 درصد کاهش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 20 معادل 3.8 درصد و بیشترین کاهش قیمت به منطقه 12 معادل 7.9 درصد تعلق دارد.

در تیر ماه سال 1394 از میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 79.5 میلیون ریال به منطقه یک و کمترین آن با 21.0 میلیون ریال به منطقه 17 تعلق داشته است.

در چهار ماهه نخست سال 1394، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 46.6 هزار واحد مسکونی بالغ گردید که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 25.8 درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 38.5 میلیون ریال بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 0.7 درصد کاهش نشان می‌دهد.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در تیر ماه سال 1394 حاکی از آن است که در شهر تهران دامنه قیمتی 20 الی 25 میلیون ریال به ازای هر مترمربع بنا با سهم 13.8 درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی 25 الی 30 و 30 الی 35 میلیون ریال به ترتیب با سهم 13.5 و 12.9 درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

در این ماه 28.6 درصد از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با قیمت بیش از 45 میلیون ریال به ازای هر مترمربع بنا اختصاص داشته است. شایان ذکر است توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که در حدود 61.0 درصد واحدهای مسکونی با قیمت کمتر از میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی (38.6 میلیون ریال) معامله شده‌اند.

توزی فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در تیرماه سال 1394 نشان می‌دهد، بیش‌ترین سهم از معاملات انجام‌شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70 مترمربع به ترتیب با سهم 15.9 و 12.6 درصد اختصاص داشته است.

واحدهای دارای زیربنای 50 تا 60 و 70 تا 80 مترمربع به ترتیب با سهم 15.9 و 12.6 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع، 58.7 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

*توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب ارزش هر واحد مسکونی

در تیرماه سال 1394 توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که واحدهای مسکونی با ارزش 100 تا 130 میلیون تومان با سهم 11.1 درصد در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، بیش‌ترین سهم از معاملات انجام‌شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش 130 تا 160 و 160 تا 190 میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم 10.7 و 8.4 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

در تیرماه سال 1394 حدود 47.9 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کم‌تر از 220 میلیون تومان اختصاص داشته است و 6.1 درصد از واحدهای مسکونی معامله‌شده نیز ارزشی بیش از 980 میلیون تومان داشته‌اند.

بررسی روند تحولات اجاره‌بها و ترکیب آن (رهن و اجاره) بیانگر تأثیرپذیری مستقیم آن از تغییرات قیمت مسکن و نرخ تورم است.

البته دامنه تغییرات قیمت مسکن متأثر از شکاف عرضه و تقاضای مسکن، هزینه‌های تولید (ساخت) و تقاضای سفته‌بازی است و تحولات در این بازار با سپری شدن دوره چند ساله رکود بعضاً با افزایش‌های شدید قیمتی همراه است، درحالی که دامنه تحولات اجاره‌بها، به‌دلیل ارتباط مستقیم اجاره‌بهای مسکن با تقاضای مصرفی مسکن (مسکن به‌عنوان سرپناه) سطح عمومی درآمد مستأجران و فقدان تقاضای سفته‌بازی در بخش اجاره مسکن و همچنین التزام طرفین قرارداد اجاره به رعایت مفاد قرارداد در طول دوره اجاره، شدید نمی‌باشد؛ بر این اساس با توجه به محدود بودن تحولات اجاره‌بها، آثار تغییرات قیمت مسکن با وقفه و به تدریج در بازار اجاره ظاهر می‌شود.

در تیرماه سال 1394 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 11.4 و 13.4 درصد رشد نشان می‌دهد. شاخص اجاره‌بهای مسکن تحت تأثیر ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یک‌ساله تنظیم می‌گردند و همچنین تحت تأثیر تحولات قیمت مسکن و نرخ تورم در سال‌های اخیر، روند افزایشی خود را ادامه داده است.

اثرپذیری روند قیمت‌های بازار اجاره مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، زمینه تعدیل انتظارات قیمتی و روند رشد متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم را فراهم نموده است.

خاطرنشان می‌نماید سهم هزینه مسکن (اجاره‌بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (براساس سال پایه 100=1390) معادل 28.4 درصد است.

بررسی تحولات قیمت و حجم معاملات بازار مسکن شهر تهران در تیرماه سال 1394 نشان می‌دهد، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران با 3.1 درصد کاهش نسبت به تیرماه سال قبل به 38.6 میلیون ریال رسید. همچنین حجم معاملات واحدهای مسکونی در تیرماه 1394 معادل 11.7 هزار واحد بود که مؤید کاهش 16.5 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است.

در چهار ماهه اول سالی جاری، حجم معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران با کاهش 25.8 درصدی همراه گردید. به نظر می‌رسد، بخشی از کاهش حجم معاملات مسکن به‌ویژه در دو ماهه اول سال جاری نسبت به دوره مشابه سال قبل،‌ ناشی از نگرانی خریداران در مقطع زمانی سال گذشته نسبت به تبعات اجرای مرحله دوم هدفمندی یارانه‌ها و به تبع آن، افزایش قابل ملاحظه معاملات در آن دوره قابل ارزیابی است. مع‌الوصف تداوم این رویه در ماه‌های اخیر (صرف‌نظر از برخی عوامل مقطعی) مؤید آن است که متأثر از فضای حاکم بر اقتصاد کلان، انتظارات متقاضیان خرید در بازار معاملات مسکن نیز دلالت بر تداوم ثبات قیمت مسکن در ماه‌های آتی داشته و همین امر تا حدودی بر روند معاملات در مقطع کنونی اثرگذار بوده است.

در تیرماه سال 1394 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 11.4 و 13.4 درصد رشد نشان می‌دهد. در مجموع نرخ رشد اجاره‌بها طی ماه‌های اخیر، هم‌سو با تحولات نرخ تورم از روند کاهشی برخوردار بوده است.