لیزینگ مسکن با بازار چه می‌کند؟

مرتضی عزتی در گفت‌وگو با اقتصادنیوز درباره تاثیر لیزینگ مسکن بر بازار مسکن که اخیرا رئیس کل بانک مرکزی هم اعلام کرده لیزینگ مسکن در دستور کار قرار گرفته است اظهار کرد: در بازار مسکن به ویژه در دو سه سال اخیر که کشور به سمت رکود رفته بود، مشکل تقاضا ایجاد شد. در این زمان درآمدهای مردم کاهش پیدا کرده و تا اندازه‌ای نااطمینانی نسبت به آینده زندگی بدتر شده و در واقع افزایش نااطمینانی ایجاد شده است . 

وی افزود: همه این عوامل باعث می‌شود افراد روی ملک و مسکن سرمایه‌گذاری زیادی نکنند و اگر در این زمینه سرمایه‌گذاری نکنند بنابراین نمی‌توانند در این بازار وارد شوند. از این رو وقتی مردم پول‌شان را به سمت این بازار نبرند، تقاضا نیز در این بازار کم می‌شود. پس هنگامی که تقاضا کم شود در مقابل عرضه هم کمتر می‌شود و در نتیجه رکود عرضه در مسکن تشدید می‌شود و باز هم بر اقتصاد اثر رکودی می‌گذارد. 

به گفته این مدرس دانشگاه، در وضعیت فعلی تقاضا برای مسکن نسبت به آنچه باید باشد و اقتصاد نیاز دارد، برای رونق و رشد کم است، حال اگر به هر شیوه‌ای بتوان به این تقاضا کمک و آن را تقویت کرد این مساله می‌تواند به اقتصاد کشور کمک و رشد کل اقتصاد را بهتر کند.

وی اظهار کرد: وقتی مردم پول نداشته باشند که نمی‌توانند خانه بخرند. در زمان رکود تقاضای واقعی آن موقعی است که مردم وارد بازار شوند و خرید و فروش انجام شود. اما در حال حاضر پولی ندارند که بخواهند بخرند. البته این را هم باید در نظر گرفت که برخی به دلیل شرایطی که گفته شد برای وارد کردن سرمایه‌شان به بازار کمی ترسیده‌اند.

 در حال حاضر یک گروه پول ندارند و قدرت پول‌شان کاهش پیدا کرده و نمی‌توانند وضعیت مسکن‌شان را مناسب کنند، هچنین گروه دیگری هم هستند که اگر پول دارند نمی‌آیند مسکن بخرند و مسکن‌شان را بزرگ کنند و این امر به دلیل نااطمینانی است که از آینده دارند، بنابراین پول‌شان را آماده نگه می‌دارند تا یک فرصت مناسب‌تری پیدا کنند و پس از آن سرمایه‌شان را به بازار وارد کنند، متاسفانه این وضعیت، وضعیت خوبی برای اقتصاد نیست. 

عزتی افزود: از این‌رو عده‌ای وارد بازار تقاضا می‌شوند و وقتی تقاضا بهبود پیدا کرد از آن طرف رونق در این بخش حاصل می‌شود و به سمت بقیه بازارها می‌رود. اما طی امسال که کاهش نرخ بهره بانکی توصیه شده است،‌ مثلاً وقتی بانک مرکزی نرخ سود بانکی را کم می‌کند، باعث می‌شود تسهیلاتی که افراد از بانک‌ها یا لیزینگ‌ها می‌گیرند، هزینه‌اش کمتر و به‌صرفه‌تر شود.

به این صورت که افراد بیشتری متقاضی این تسهیلات می‌شوند و اگر این تسهیلات به سمت مسکن میل کند، می‌تواند تقاضای مسکن را تحریک کند، حالا اندازه‌اش بستگی به این دارد که این نرخ سود بانکی تا چه اندازه کاهش پیدا کند و چه مقدار این افراد با این نرخ سود بانکی کاهش‌یافته تحریک شوند و به سمت تقاضای مسکن بروند.

این مدرس دانشگاه با اشاره به اینکه دولت برنامه‌هایی برای خروج از رکود در نظر گرفته و اینکه آیا این طرح به خروج از رکود کمک می‌کند ، اظهار کرد : این طرح به خروج رکود از مسکن کمک می‌کند ، حالا نتیجه این طرح بستگی به میزان کشش بازار دارد و اینکه تا چه اندازه این طرح گستره عمل دارد و چه اندازه تسهیلات تخصیص می‌یابد و چه اندازه شرایط برای خرید مسکن و پرداخت سود، تسهیل‌کننده خواهد بود. به‌طور مثال شاید در زمان رکود در کل اقتصاد و در مقابل کم بودن درآمدها لیزینگ مسکن راهی برای بهبود شرایط در تقاضای مسکن باشد.

 به گفته عزتی، اگر به هر شیوه‌ای بتوان بازار را تحریک کرد،‌ این موضوع می‌تواند کمک خوبی به بازار مسکن و به تبع آن به کل اقتصاد کشور باشد. به نظر من طرح لیزینگ مسکن می‌تواند تا اندازه‌ای قدرت خرید را برای قشر مشتاق این طرح افزایش دهد و تامین مالی خرید مسکن را ایجاد کند چرا که وقتی خرید مسکن بهبود پیدا کند عده‌ای که به علتی نمی‌توانند تامین مالی کنند و خارج بازار هستند و ممکن است شرایط‌شان با این طرح تطبیق داشته باشد، بنابراین با وضعیت موجود و وضعیت تسهیلاتی که لیزینگی‌ها می‌دهند سراغ این طرح می‌روند شاید بتواند کمک‌کننده باشد.

وی درباره جزئیات اعلام شده این طرح افزود: به نظر من در وضعیت فعلی اقتصاد، 21 درصد هم از یک جهاتی نسبت به بقیه تسهیلات تا حدودی مناسب است. به نظر من میزان استقبال مردم تنها به این بستگی ندارد، بلکه این استقبال به توانایی‌های مردم در بقیه بخش‌های اقتصاد هم بستگی دارد. برای همین هم معتقدم 21 درصد، برای کسانی که متقاضی واقعی هستند، نسبت به سال گذشته و سال‌های پیش و بقیه نرخ‌هایی که در بازار است، نرخ خوبی است.

عزتی گفت : اقتصاد در کشور ما، یک تفاوتی با اقتصاد سایر کشورها از جمله کشورهای پیشرفته دارد که مسکن در این کشور بیشتر ملکی است. در کشورهایی که وضعیت اقتصادی، ثبات بلندمدت دارد، خیلی مردم مایل نیستند بروند و پول‌شان را در مسکن بگذارند و مسکن بخرند. گروه‌ها و سرمایه‌گذارانی هستند که با نرخ‌های پایین می‌توانند تامین مالی کنند و برخی هم هستند که سرمایه‌هایشان را به سمت مسکن می‌برند و مسکن می‌سازند و اجاره می‌دهند و برای بازار مفید خواهند بود که اتفاقاً در این شرایط جواب داده است.

وی ادامه داد: اما در شرایط ایران که تلاطم شدید است، درآمدهای مردم کفاف نمی‌دهد و برای پرداخت اجاره مسکن، حتی با نرخ‌های سود که خیلی پایین است و سود واقعی نرخ حقیقی که حتی برای تسهیلات بانکی و لیزینگی تا چهار و پنج درصد هم است اگر مردم بخواهند اجاره بدهند، نمی‌توانند زندگی‌شان را اداره کنند، بنابراین مردم به سمت خرید و تملک مسکن می‌روند.

حال اگر وضعیت اقتصاد در کشور با ثبات بیشتری همراه شود و تناسب درآمد و هزینه نیز متناسب شود، دیگر نمی‌توان گفت مردم خانه ندارند چرا که هرکسی بخواهد خانه می‌خرد و هر کسی هم که نخواهد پولش را در بخشی دیگر سرمایه‌گذاری می‌کند. در حال حاضر هم تقریباً همه مردم خانه دارند، این‌گونه نیست که کسی بی‌خانمان باشد. چرا که کسی که حتی مالک خانه‌ای نیست و استیجاری زندگی می‌کند، به معنی خانه نداشتن او نیست.

این مدرس دانشگاه با اشاره به اجرای این طرح تا پایان سال جاری و تاثیرگذاری بر بازرا مسکن گفت: اگر تسهیلات خوبی در بازار پرداخت شود، تقاضا نیز بیشتر می‌شود و به تناسب افزایش تقاضا قیمت مسکن هم تحت تاثیر قرار می‌گیرد و با کمی افزایش قیمت رو‌به‌رو می‌شود اما این افزایش قیمت به تناسب تسهیلاتی است که اعطا می‌شود.

 وی همچنین آثار تورمی این طرح را این گونه عنوان کرد: قطعاً اگر اثرگذاری بر اقتصاد داشته باشد، به اندازه همان میزانی است که این طرح وارد بازار شده است؛ نه کمتر و نه بیشتر.

این تاثیر به اندازه‌ توان مالی است که تقاضا را گسترش می‌دهد و تقاضای موثری ایجاد می‌کند، این تقاضای موثر می‌تواند موجب افزایش قیمت در بازار مسکن شود، اگر عرضه به اندازه موجود باشد کمی قیمت مسکن را بالا می‌برد و این افزایش قیمت مسکن می‌تواند تا اندازه‌ای بر افزایش تورم اثر داشته باشد اما اینکه تا چه اندازه باعث افزایش تورم می‌شود، اولاً به این بستگی دارد که چقدر وارد بازار مسکن بشود، ثانیاً با توجه به فشارهایی که روی مردم هست یک‌درصدی استقبال می‌کنند. به هر حال بیشتر فشار روی تقاضا می‌آورد و بیشتر روی بازار مسکن اثر می‌گذارد و قیمت را بیشتر می‌کند. از طرف دیگر دولت سیاست‌های دیگری هم دارد که تلاش می‌کند با آن سیاست‌ها تورم را کنترل کند و حتی آن را کاهش دهد.