محمدسعید حیدری/کارشناس اقتصادی
آمارهای متعددی در مورد خانه‌های مسکونی خالی و مازاد در سطح کشور وجود دارد که گاه تا عدد ۲ میلیون واحد می‌رسد، در کنار این واحدهای مسکونی، واحدهای تجاری و اداری خالی را نیز باید قرار دهیم.
در مورد واحدهای تجاری خالی برخلاف واحدهای مسکونی ما شاهد روندی افزایشی هستیم، به ویژه در تهران و سایر شهرهای بزرگ که دو عامل در این میان بیشتر جلب توجه می‌کند: الف) رشد بی‌رویه مال‌سازی، ب) توسعه فناوری اطلاعات و ایجاد کسب و کارهای مبتنی بر اینترنت که به صورت مستقیم و غیرمستقیم بسیاری از فعالیت‌های تجاری مبتنی بر حضور فیزیکی را به چالش کشیده‌اند (در آینده نه چندان دور و تا حدود ۱۰ سال آتی با توسعه نرم‌افزارها، سخت‌افزارها و راهکارهای جدید اینترنتی، این روند در مورد واحدهای اداری نیز ایجاد شده و دورکاری به صورت سونامی فزاینده‌ای رشد خواهد کرد)، در طرف مقابل (در کنار این حجم وسیع دارایی‌های واقعی و فیزیکی راکد مانده)، حجم وسیعی نقدینگی در قالب پول و شبه‌پول در جامعه وجود دارد. هر ابتکار و هر نوع نهادسازی که بتواند نوعی هم‌افزایی بین این دو به وجود آورد می‌تواند تا حدی گره از مشکلات اقتصادی مردم و جامعه بگشاید.
در اینجا و بر مبنای تجارب موجود در حوزه تامین مالی در اقتصاد ایران و همچنین تجارب ایجاد شده در قالب طرح پژوهشی تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه‌ای پیشنهادی مطرح می‌شود که می‌تواند املاک و دارایی‌های مازاد را به صورت غیرمستقیم به محرکی جهت تسریع در گردش بهینه حجم سنگین نقدینگی موجود در کشور تبدیل کرده و از این منظر دو منفعت برای اقتصاد به بار بیاورد: اول) رشد اقتصادی با به کاراندازی این حجم منابع راکد در پروژه‌های مولد اقتصادی و دوم) جلوگیری از سرازیر شدن حداقل قسمتی از این نقدینگی به سمت واسطه‌گری و خرید دارایی در بازارهای ارز، طلا و مسکن و ایجاد تورم افسارگسیخته.
پیش از طرح پیشنهاد اصلی، مقدماتی باید ذکر شود: اصولا در طرح‌های تامین مالی بزرگ، معمولا نهادهای مالی (از جمله شرکت‌های بیمه) به صورت مستقل و در قالب بیمه‌گر ورود کرده و فرآیند تامین مالی توسط بانک‌ها را تسهیل می‌کنند. در ایران این مدل مورد استفاده قرار نگرفته و عملا نقش بیمه‌گر بر عهده وثایق ملکی، ضمانت‌نامه بانکی و... است، بنابراین در فرآیند تامین مالی اگر شخص ثالثی بیاید و ملک و دارایی‌های خود را به عنوان وثیقه تحت رهن نهاد مالی تامین‌کننده منابع قرار دهد به واقع نقش بیمه‌گر قرارداد را بر عهده گرفته است.
شرح پیشنهاد: بانک مسکن (یا هر بانک دیگری) با کمک شرکت‌های بیمه و سایر نهادهای مالی، تحت نظارت سازمان بورس می‌تواند صندوق‌های املاک و مستغلات منفعلی (passive) را تاسیس کند که در آن املاک مازاد افراد و شرکت‌ها (و حتی در مورد بانک مسکن آن قسمت از املاک تحت رهن این بانک که قسمتی از اقساط آن پرداخت شده و به لحاظ تئوریک قسمتی از ارزش ملک از رهن خارج شده است) را در این صندوق‌ها تجمیع کرده و بر مبنای ارزش کارشناسی املاک، واحدهای سرمایه‌گذاری صادر کرده و با موافقت صاحب ملک واحدهای سرمایه‌گذاری مربوطه را به عنوان وثیقه/ ضمانت در طرح‌های تامین مالی وارد (و مشکل شرکت‌هایی را که طرح‌های دارای توجیه اقتصادی قابل قبول دارند اما توان ارائه وثایق برای تامین مالی ندارند رفع کرده) و در ازای این فعالیت کارمزد دریافت کند یا در سود طرح مربوطه شریک شود، در اینجا بانک یا نهاد مالی عامل تاسیس این صندوق لزوما منابع و نقدینگی برای تامین مالی طرح‌های صنعتی و اقتصادی را ندارد اما در نقش امین و واسط این واحدهای سرمایه‌گذاری را به عنوان وثیقه (به صورت غیرمستقیم و از طریق ترهین آن نزد نهاد مالی تامین‌کننده منابع) در اختیار صاحبان طرح‌های دارای توجیه فنی و اقتصادی قرار می‌دهد تا بتوانند با کمک آن از سایر نهادهای مالی اعتبار جذب کنند.
در اینجا عملا در دو لایه ریسک صاحبان املاک کاهش می‌یابد:
الف) تبدیل دارایی به واحدهای سرمایه‌گذاری و استفاده از آن به عنوان وثیقه پروژه‌های مختلف اقتصادی (توزیع ریسک)، ب) نقش بانک/ نهاد عامل موسس صندوق در ارزیابی طرح‌ها و اختصاص این واحدهای سرمایه‌گذاری به طرح‌های دارای بالاترین توجیه یا بالاترین امکان بازگشت منابع (فروش سریع و کم‌هزینه دارایی‌های طرح در صورت شکست آن).
در این فضا و در مقیاس بزرگ عملا درآمدهای حاصل از این اقدام هزینه‌های ناشی از نکول برخی شرکت‌ها را پوشش داده و در نهایت در عین کسب یک درآمد نسبتا قابل توجه (با عنایت به اینکه ملک مربوطه همچنان تحت اختیار و استفاده مالک آن قرار دارد)، انجماد نقدینگی در کشور را تا حدی کاهش می‌دهد (هر چند در صورت اجرا، حتی در دوره‌های رونق اقتصادی و نبود انجماد منابع نیز باز این صندوق کارکردهای خود را به خوبی می‌تواند حفظ کند). از آنجا که نقطه تمرکز این طرح بر املاک مازاد قرار دارد (دارندگان این املاک با ریسک سنگینی مواجه نیستند، از این بابت که ملک مربوطه محل کسب یا محل سکونت اصلی آنها نیست) و عملا توانایی تصرف مالکانه فرد بر ملک تا حد زیادی دست‌نخورده باقی می‌ماند، به نظر می‌رسد در صورت اجرای آن به‌صورت کارآ بتوان املاک بسیاری را زیر چتر آن تجمیع کرد.
در یک سطح بالاتر، در صورتی که واحدهای سرمایه‌گذاری این نوع صندوق‌ها در بازار سرمایه به صورت محدود قابل معامله شوند، عملا می‌تواند کارآیی آن را در مقوله اشاره شده افزایش دهد و مزیت‌های جانبی دیگری برای اقتصاد به بار آورد (به عنوان نمونه هر فردی که ملک خود را در این صندوق قرار دهد بتواند بعدا واحدهای خود را به شخص دیگری بفروشد و با این کار در دفاتر صندوق مالک جدید ملک آن فرد شناخته شود (چون عملا مالک رسمی املاک صندوق است، این ابتکار عملا با مانع خاصی از جانب قوه قضائیه مواجه نخواهد شد)، با این شیوه علاوه بر افزایش قدرت نقدشوندگی املاک، کارآیی معاملاتی در کشور به شدت افزایش خواهد یافت).
در اینجا و به‌منظور پیاده‌سازی همزمان کلیه پیشنهادهای مطرح شده در فوق می‌توان نوعی گواهی سرمایه‌گذاری دوگانه صادر کرد؛ یکی، واحد (unit)های سرمایه‌گذاری عام که در اختیار مدیر صندوق است و می‌تواند به‌منظور تسهیل فرآیند تامین مالی در اختیار بانک‌ها و... قرار دهد، دیگری برگه‌های اختصاصی که در اختیار صاحب ملک قرار گرفته و از طریق آن می‌تواند بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و از طریق دفتر ثبت مدیر صندوق، ملک خود را واگذار کند. در این مکانیزم در صورت نکول یک طرح سرمایه‌گذاری، قاعدتا واحدهای سرمایه‌گذاری تحت وثیقه به تملک نهاد تامین کننده مالی درخواهد آمد و دارایی‌های مربوط به طرح سرمایه‌گذاری مربوطه نیز به تملک صندوق درخواهد آمد. در اینجا یک تناقض و مالکیت دوگانه در ارتباط با واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق ظاهر می‌شود که فرض بر این است که مکانیزم‌های صندوق به شرح زیر قادر به حل آن است:
در وهله اول نکته کلیدی در نحوه تشکیل این صندوق (همان‌گونه که پیش از این اشاره شد) این است که الف) به واسطه تمرکززدایی بالا و بیمه‌گری طرح‌های تامین مالی متنوع و متعدد ب) محاسبه نرخ کارمزد صحیح برای این نوع خدمت بیمه‌گری غیرمستقیم و در نهایت پ) بهره‌گیری از تیم مدیریتی و تحلیل ریسک قوی (برای ارزیابی طرح‌های تامین مالی متقاضی استفاده از خدمات صندوق)، عملا درآمدهای صندوق از هزینه‌های ناشی از نکول پیشی گرفته و در مواقع نکول صندوق خواهد توانست واحدهای سرمایه‌گذاری تملک شده از سوی بانک زیان‌دیده را مجددا بازخرید کند. اما درصورتی‌که در برخی برهه‌های زمانی، زیان‌ها (هزینه‌های بیمه‌گری) صندوق بیش از درآمد آن بود چند سناریو می‌تواند مدنظر قرار گیرد: ۱) الزام صاحبان واحدهای سرمایه‌گذاری (از طریق درج در امیدنامه صندوق و پیش از عضوگیری) به پرداخت این هزینه‌ها به‌صورت مشاع ۲) دریافت اندکی کارمزد از صاحبان واحدهای سرمایه‌گذاری هنگام خرید و فروش واحدهای خود از طریق مکانیزم صندوق و بهره‌مندی از صرفه‌جویی رخ داده به‌واسطه عدم مراجعه به دفتر ثبت اسناد رسمی و سایر صرفه‌جویی‌های مالیاتی و... (البته در صورت موافقت نهادهای ذی‌ربط با این کارکرد خاص صندوق) ۳) رجوع به مکانیزم بازار، در وهله اول معامله‌پذیر کردن واحدهای سرمایه‌گذاری عام، سپس کاستن از ارزش کل واحدهای سرمایه‌گذاری (متناسب با هزینه نکول رخ داده) و در مرحله بعد فراهم‌سازی امکان فروش واحدهای سرمایه‌گذاری توسط مالک قهری اوراق (بانک یا نهاد مالی اعطاکننده تسهیلات) در بازار؛ این سناریوی سوم با این فرض انجام می‌گیرد که صندوق در دوره‌های بعدی بتواند از طریق درآمدهایش هزینه‌های مربوطه را جبران کرده و این اوراق را مجددا در بازار (و از طریق بازارگردان خود) بازخرید کند. در واقع در اینجا یک عنصر درآمدی مضاعف برای صندوق قابل تعریف است و آن، درآمد بازارگردانی است که به‌واسطه معامله‌پذیر شدن قسمتی از واحدهای سرمایه‌گذاری این اوراق در بازار قابل دستیابی است.
نظر شما
