دولت با مداخله مستقیم در بازار مسکن و نقش پیمانکاری موافق نیست

وزارت راه اعلام کرد که دولت یازدهم با مداخله مستقیم در بازار مسکن و ایفای نقش پیمانکاری در این بخش موافق نیست؛ این درحالی است که این وزارتخانه در حوزه مسکن فقط شعار داده است.

به گزارش مهر در پی انتشار گزارشی با عنوان «بازار نابسامان مسکن و سندی که قابل اجرا نیست» در تاریخ ۱۸ تیر ماه امسال، وزارت راه و شهرسازی توضیحی به دفتر خبرگزاری ارسال کرده که متن کامل آن به شرح زیر است:

در تحلیل هر موضوع و ارائه گزارش در خصوص هر بخش اقتصادی توجه به پیشینه و ریشه یابی اتفاقات گذشته بسیار حائز اهمیت است. بدیهی است که بخش قابل توجهی از آنچه اتفاق می افتد، به واسطه عملکرد گذشته رخ داه، بنابراین بدون ارائه تصویری صحیح از گذشته موضوع، نمی توان تبیین درستی از وضعیت جاری ارائه نمود.

به هر روی قابل تردید نیست که بخش زیادی از معضلاتی که امروز گریبان بخش مسکن را گرفته، ناشی از سیاستگذاری ها و رویدادهای پیشین و البته شاخص های اقتصاد کلان اثرگذار بر این حوزه است.

توجه به این نکته ضروری است که طی چند سال اخیر بخش قابل ملاحظه ای از منابع یارانه ای و امکانات در اختیار وزارت راه و شهرسازی (در حوزه مسکن)، صرف تکمیل و بهره برداری پروژه های مسکن مهر شده است. هر چند برنامه مسکن مهر در دولت گذشته آغاز شده، لکن مشکلات و نیازهای مترتب بر آن به منظور تکمیل و بهره برداری به مراتب پیچیده تر از زمان آغاز بوده و هست. این مسأله منجر به کاهش قدرت عمل در برنامه های جدید و لذا کندی پیشرفت اجرای برنامه های عملیاتی ای همچون برنامه مسکن اجتماعی شده است (دولت یازدهم از همان بدو استقرار، برنامه ریزی و مطالعات اولیه برای اجرای برنامه مسکن اجتماعی را آغاز نمود، لکن گستردگی حجم برنامه مسکن مهر و عدم تخصیص اعتبارات لازم منجر به تأخیر در شروع عملیات اجرایی شد).

دولت یازدهم با مداخله مستقیم در بازار مسکن و ایفای نقش پیمانکاری در این بخش موافق نیست، اما این موضوع نافی ضرورت حمایت دولت از اقشار کم درآمد و ورود به برنامه های تأمین مسکن کم درآمدها نمی باشد. ضمناً شیوه برنامه ریزی و سطح مداخله دولت نیز می بایست متناسب با نیاز و ظرفیت های اقتصادی کشور تنظیم شده باشد.

در رابطه با کاهش حجم و مدت زمان سپرده گذاری در صندوق پس انداز یکم بانک مسکن نیز بایستی اشاره نمود که این موارد و راهکارهای دیگری از این دست که منجر به تسهیل اخذ تسهیلات برای خانوارها می شود، از سوی وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد و با کارشناسان شبکه بانکی مورد بررسی قرار گرفته و پاره ای موارد نیز مشروط به عدم کسری صندوق پس انداز یکم اعمال شده است.

به طور کلی بررسی دیدگاه ها و تفکرات حاکم در سیاست گذاری بخش مسکن در حال حاضر، حاکی از حاکمیت نگاه فرابخشی به حوزه مسکن و توجه به ارتباط بخش مسکن و اقتصاد کلان است؛ کما اینکه در صورت وجود نگاه بخشی به این حوزه، وزارت راه و شهرسازی می توانست با استفاده از فشار افکار عمومی و همچنین وجود تنگناهای بودجه ای، از دولت و مجموعه بانک مرکزی همانند گذشته درخواست نماید تا با تزریق پول پرقدرت به بخش مسکن به عنوان ساده ترین و سریع ترین و درعین حال مضرترین کار ممکن، برنامه های خود را در بخش مسکن اجرایی نماید. پرواضح است که این اقدام می توانست زمینه ارائه گزارش عملکرد خوبی از وزارت راه و شهرسازی را در کوتاه مدت مهیا نماید ولی در بلندمدت و میان مدت باعث بی ثباتی اقتصادی و در نهایت اخلال برنامه های حوزه مسکن گردد.

نیم نگاهی به برنامه های جاری وزارت راه و شهرسازی (از جمله توسعه نظام پیش فروش و استفاده از حساب های امانی، راه اندازی صندوق های ضمانت و رتبه بندی ریسک در حوزه مسکن، شرکت های تأمین سرمایه، صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان، توسعه ابزارهای بیمه ای در بخش مسکن، توسعه بازار رهن و صندوق های پس انداز مسکن، توسعه ای نمودن بانک مسکن و... و.) حاکی از آن است که این برنامه ها عمدتاً از جنس برنامه های نهادسازی و توسعه ای در حوزه مسکن است که منحصر به یک برنامه خاص نبوده و بهبود فضای کسب و کار، افزایش فعالیت و ارتقای نقش بخش خصوصی در حوزه مسکن را به دنبال خواهد داشت. هر چند اجرای این برنامه ها مستلزم هماهنگی با دیگر دستگاه ها بوده و عموماً زمان بر است ولی اثرات آنها بسیار گسترده تر از برنامه های اجرایی، همچون مسکن مهر، اجتماعی یا استیجاری است ومی تواند در میان مدت و بلندمدت زمینه توسعه بخش مسکن را مهیا نمایند.

در رابطه با سند راهبردی بانک مسکن نیز شایان ذکر است که سند مذکور راهبردها و استراتژی هایی را ارائه نموده است که در صورت عملیاتی شدن آنها توسط بانک مسکن، می تواند به سیاست های اصولی حال حاضر دولت که در راستای توسعه پایدار و بلندمدت بخش مسکن و کمک به توسعه و بازآفرینی شهری است، کمک نماید.

توضیح مهر:

۱. در متن ارسالی وزارت راه و شهرسازی، مشکلات فعلی بخش مسکن را به گذشته مربوط دانسته و عنوان شده که بخش زیادی از منابع وزارت راه و شهرسازی به حل مشکلات مسکن مهر مصروف شده است. همچنین اعلام شده حل مشکلات فعلی مسکن مهر پیچیده تر از زمان آغاز آن است.

این در حالی است که در گزارش خبرگزاری مهر، مشکلات بازار مسکن که معطوف به حوزه  ساخت وسازهای شخصی است مورد بحث و اشاره قرار گرفته بود نه مسکن مهر؛ به خصوص که در حال حاضر بازار مسکن  در کلانشهرها با مشکلات عدیده ای دست به گریبان است و پروژه های مسکن مهر نیز در محدوده داخلی شهرهای بزرگ ساخته نشده و به شهرهای اقماری منتقل شده اند. بنابراین منظور از بازار مسکن، بازاری است که شهروندان از طریق سازوکارهای مرسوم و متعارف در این بازار  اقدام به خرید و فروش مسکن می کنند؛ ضمن اینکه خرید و فروش مسکن مهر بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی ممنوع است و ا گرچه خرید و فروش آنها رایج است اما ساز و کار خرید و فروش آنها با روش های متعارف جامعه از قبیل دریافت تسهیلات مسکن (از طریق اوراق تسهیلات مسکن یا صندوق پس انداز مسکن یکم) تفاوت دارد. چرا که این تسهیلات شامل واحدهای مسکن مهر نمی شود.بنابراین آنچه در گزارش خبرگزاری مهر به آن پرداخته شد، بازار عمومی مسکن بود نه بازار مسکن مهر که جوابیه وزارت راه حول آن تنظیم شده است.

۲. در توضیحات وزارت راه و شهرسازی عنوان شده که این وزارتخانه با دخالت مستقیم در بازار مسکن و ایفای نقش پیمانکاری در این بخش موافق نیست.

به نظر می رسد از نظر متولیان بخش مسکن وزارت راه و شهرسازی تنها ۲ راه وجود دارد: یا اینکه دولت بیاید و نهضت سنگین ساخت و ساز در اراضی دولتی راه بیندازد تا مردم خانه دار شوند یا اینکه هیچ کاری نکند و از دور نظاره گر اضمحلال اقتصاد خانوار در بخش مسکن باشد. این در حالی است که کارشناسان برنامه ریزی مسکن و اقتصاددانان معتقدند دولت هایی که در بخش مسکن موفق بودند، هیچ کدام از این دو راه را انجام ندادند؛ بلکه از  طریق بهبود وضعیت اقتصاد کلان از جمله کنترل تورم و کاهش چند درصدی آن و همچنین تسهیل مسیر دسترسی مردم به انواع وام های اثرگذار در بخش مسکن مصرفی، به این بخش ورود کرده اند. تجربه دولت فرانسه در کنترل بازار مسکن در شماره ۵۸ فصلنامه اقتصاد مسکن متعلق به اداره کل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی به طور کامل تشریح شده که نمونه ای موفق از ورود هدفمند یک دولت مدعی بازار آزاد به بخش مسکن است.

۳. در بخشی از متن ارسالی از سوی وزارت راه و شهرسازی گفته شده که «می توانستیم مانند دولت گذشته دست به یک استقراض بزرگ از بانک مرکزی زده و هزاران میلیارد تومان پول پرقدرت را به بازار تزریق کنیم؛ این کار بسیار ساده بود ولی نتیجه آن تورم سنگین قبل از دولت یازدهم و مسکن مهر می شد».

قابل ذکر است که کارشناسان معتقدند مشکل بازار مسکن، کمبود عرضه نیست؛ بلکه با مازاد عرضه مواجهیم؛ مشکل این بازار کمبود تقاضاست که علت آن نیز پایین بودن قدرت خرید مسکن از سوی خانوارها است و راه برطرف کردن آن نیز اعطای تسهیلات مؤثر برای خرید مسکن است. از طرف دیگر سیاستگذاران اقتصادی دولت یازدهم بر این اعتقاد بودند که برای کنترل تورم باید جلوی پرداخت تسهیلات بانکی را گرفت. نتیجه کشمکش میان این ۲ تئوری اقتصادی، حاکم شدن رکود بر همه بازارها و کسب و کارها به خصوص بخش مسکن بود. رشد صنعت ساختمان بر اساس اعلام مرکز آمار ایران و بانک مرکزی در سال گذشته، منفی ۱۴ و نیم درصد بود.

این در حالی است که حتی مشاور وزیر راه هم اذعان کرده بود که پرداخت وام برای خرید مسکن، تورم زا نیست؛ حسین عبده تبریزی در تاریخ 1 دی ماه 1393 در گفت وگو با پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی با بیان اینکه پرداخت تسهیلات تورم زا نیست، گفته بود: با این استدلال که پرداخت وام تورم زاست، باید تمام بانک‌های کشور تعطیل شوند! بنابراین تورم‌زا بودن انواع تسهیلات هیچ مبنای تئوری ندارد.

بنابراین این بهانه وزارت راه و شهرسازی که «می توانستیم پول پرقدرت بانک مرکزی را به جامعه تزریق کنیم تا مسکن بهبود یابد ولی این کار را نکردیم»، بیشتر یک رفع تکلیف و فرافکنی است نه استدلال؛ چراکه افزایش رقم تسهیلات مسکن به گفته مشاور وزیر راه و شهرسازی ایجاد تورم نمی کرد.

۴. وزارت راه و شهرسازی در متن پاسخ خود به گزارش منتشره در خبرگزاری مهر، از برخی برنامه های وزارت راه و شهرسازی برای بهبود بازار مسکن در طول سال های گذشته به شرح زیر نام برده است:

توسعه نظام پیش فروش و حساب امانی مسکن

توضیح مهر: در حال حاضر بر اساس اعلام حسین معصوم مشاور وزیر راه و شهرسازی و نماینده تام الاختیار وی در شورای حفظ حقوق بیت المال، قانون پیش فروش ساختمان به دلیل عدم صدور شناسنامه فنی ساختمان قابلیت اجرا را ندارد. وی در نشست خبری خود در تاریخ ۱۱ اردیبهشت امسال گفته بود: «مهمترین ماده این قانون، بحث شناسنامه فنی است که دستورالعمل و آیین نامه نیز تصویب و ابلاغ شده؛ اما هنوز در تهران اجرایی نشده است که این عدم اجرا، سبب تضییع حقوق پیش خریداران مسکن و ساختمان می شود.»

شرکت های تأمین سرمایه

توضیح مهر: در حال حاضر تنها شرکت تأمین سرمایه که به بخش مسکن ورود کرده، شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن وابسته به گروه مالی بانک مسکن است. بنا بر اعلام وب سایت رسمی بانک مسکن در تاریخ ۱۸ آبان ۹۵، مهم ترین فعالیت این شرکت در بازار مسکن، حضور در «صندوق زمین و ساختمان نگین شهر ری»، «انتشار اوراق رهنی و بهبود بازار ابزارهای مالی اسلامی در زمینه املاک و مستغلات از جمله انتشار فاز دوم اوراق رهنی بانک مسکن»، «انتشار اوراق صکوک اجاره، استصناع و مرابحه در راستای افزایش تعداد و حجم ابزارهای سرمایه کشور» و «اوراق صکوک اجاره گروه مالی بانک مسکن است» که میزان بی‌اثر بودن این فعالیت ها بر بازار مسکن کاملا مشهود است.

توسعه ابزارهای بیمه بخش مسکن

توضیح مهر: بر اساس مصوبه قانون برنامه ششم، موضوع بیمه تضمین کیفیت ساختمان که در قانون های چهارم و پنجم توسعه به عنوان یک الزام برای دریافت پایان کار تصریح شده بود، حذف شد و دیگر لازم نیست برای دریافت پایان کار، بیمه نامه ساختمان ارائه شود. هرچند در همان زمانی هم که این قانون وجود داشت، آیین نامه های اجرایی آن از سوی هیئت دولت تصویب و ابلاغ نشد. بنابراین در هیچ دوره زمانی سازوکار بیمه تضمین کیفیت ساختمان اجرایی نشد.

صندوق های پس انداز مسکن

توضیح مهر: در حال حاضر بر اساس اعلام سامانه «چگونه صاحب خانه شویم؟» که در پایگاه اینترنتی رسمی بانک مسکن بارگذاری شده، ۵ صندوق پس انداز مسکن شامل: «۱. مسکن یکم که سقف تسهیلات آن ۸۰ میلیون تومان پس از یک دوره پس انداز یک ساله ۴۰ میلیون تومان است»، «۲. صندوق ممتاز که پس از یک سال به سرمایه گذار اوراق تسهیلات داده می شود»، «۳. صندوق پس انداز مسکن با ۲۰ میلیون تومان تسهیلات پس از طی دوره پس انداز یک ساله ۱۰ میلیون تومان»، «۴. صندوق پس انداز مسکن با ۱۲ میلیون تومان وام پس از سپرده گذاری ۶ ماهه ۲۴ میلیون تومان» و «۵. حساب پس انداز مسکن جوانان که بانک مسکن به دارنده این حساب پس از ۵ سال واریز اقساط به صورت پلکانی، ۶۰ میلیون تومان تسهیلات می دهد»، وجود دارد.

بنابراین به جز صندوق های پس انداز مسکن یکم و حساب سپرده مسکن ممتاز (وام مسکن از محل اوراق تسهیلات) پر واضح است که سایر صندوق های پس انداز مسکن نمی توانند اثر جدی بر قدرت خرید مردم و بازار مسکن داشته باشند. همچنین صندوق های پس انداز مسکن منطقه ای نیز اگرچه از شورای پول و اعتبار مجوزهای لازم را دریافت کرده و آیین نامه اجرایی آن نیز ابلاغ شده، اما تا به حال تنها در یک استان این صندوق افتتاح شده است.

توسعه‌ای کردن بانک مسکن

توضیح مهر: در حالی که بانک مسکن بر اساس اعلام وب سایت رسمی بانک مرکزی یک بانک «دولتی تخصصی توسعه‌ای» است، اما وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده به دنبال توسعه ای کردن این بانک است؛ همچنین بر اساس قانون بودجه سال ۹۶، مقرر شد ۵ هزار میلیارد تومان از محل اموال غیر منقول و اراضی وزارت راه و شهرسازی به کفایت سرمایه بانک مسکن افزوده شود که این روند اجرا شد؛ اما به گفته محمدهاشم بت شکن مدیرعامل بانک مسکن در نشست مدیران این بانک، از آنجایی که این افزایش سرمایه از محل تهاتر بدهی های بانک مسکن به بانک مرکزی بود، عملا هیچ تزریق منابع و پول جدیدی به این بانک انجام نشده است. بنابراین سیاست توسعه ای شدن بانک مسکن نیز اثرگذاری مشهودی بر بازار مسکن نداشته است.