کروکی رونق در بازار مسکن

 روزنامه دنیای اقتصاد در گزارشی متغیرهای موثر بر قیمت مسکن را بررسی کرد و نوشت: قیمت مسکن و نرخ بازدهی ساخت ‌و‌ساز در 22 منطقه تهران، از «23 متغیر» به‌ عنوان «بازیگردانان اصلی» بازار ملک- از بین سایر متغیرهای درونی و بیرونی - تاثیر می ‌پذیرد.

در گزیده ای از این گزارش آمده است: به‌ گونه ‌ای‌ که شرایط کمی متغیرها در مناطق مختلف، «نوسانات متفاوت» را برای شاخص ‌های ملکی هر منطقه رقم می ‌زند. یک مطالعه در این باره،‌ ضمن تقسیم‌ بندی پایتخت به سه دسته مناطق حداقلی، متوسط و لوکس، «کروکی رونق مسکن» را در قالب مناطق دارای اولویت سرمایه‌ گذاری، به سازنده ‌ها معرفی کرده است. زمان تشکیل رکود - رونق و نحوه رشد قیمت مسکن برآورد شده است.

یک معما در بازار املاک شهر تهران که تاکنون مورد سوال هم سرمایه‌ گذاران ساختمانی و هم متقاضیان مسکن قرار داشته و اکنون نیز مطرح است، در جریان تحقیق برای «چگونگی دستیابی به رونق متفاوت از دوره انحرافی گذشته»، پاسخ داده شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، مطالعات یک تیم دانشگاهی درباره «راز نوسانات قیمت مسکن در مناطق 22 گانه شهر تهران» که با هدف معرفی «نقشه راه سرمایه ‌گذاری کم‌ ریسک و پرفایده برای فعالان ساختمانی» انجام شده است، نشان می ‌دهد علت «نوسان متفاوت قیمت مسکن» و «اختلاف نرخ بازدهی ساخت و ساز» در مناطق مختلف پایتخت، به «شکل» اثرگذاری متغیرهای درونی و بیرونی بازار ملک بر این دو شاخص در هر منطقه از شهر برمی ‌گردد.

تاکنون تحقیقات متنوعی درباره مولفه‌ های موثر بر قیمت مسکن از سوی گروه‌ های مختلف دانشگاهی و پژوهشگران اقتصادی انجام شده اما آنچه مطالعه اخیر را از نگاه عوامل آن، «متفاوت» و «بدیع» کرده،‌ رصد بازار مسکن تهران به‌صورت «منطقه به منطقه» به جای «بررسی کلی شهر» است که سبب شده از معمای «دامنه قابل توجه نرخ رشد قیمت مسکن در 22 منطقه و همچنین تفاوت آثار رکود-رونق در مناطق مختلف» رمزگشایی شود.

نتایج این مطالعه حاکی است: از بین انواع متغیرهای اثرگذار بر قیمت مسکن در تهران، «23 متغیر» به ‌عنوان «گروه اصلی بازیگردان بازار ملک»، بیشترین تاثیر را بر شاخص ‌های بازار مسکن وارد می ‌کند. متغیرهای منتخب از بین انواع مولفه‌ های درونی همچون «قیمت زمین، تغییرات اجاره بها و...» و همچنین 10 متغیر بیرونی از جمله «قیمت ارز، نرخ تورم، دستمزد، پس‌انداز خانوار، نرخ رشد جمعیت،‌ درآمد سرانه،‌ حجم نقدینگی، حجم سرمایه‌ گذاری، نرخ رشد اقتصادی و نرخ بازدهی بازارهای رقیب» گزینش شده به ‌طوری که شاخص انتخاب 23 متغیر، «بیشترین اثرگذاری نسبی» بوده است. یافته‌ های این مطالعه می ‌تواند تکلیف «سه ناشناخته بازار ملک» را روشن سازد.

نتایج به‌دست آمده درباره نحوه اثرگذاری «23متغیر» که از روی داده‌های آماری مربوط به بازار مسکن و شاخص ‌های اقتصادی سال‌های 70 تا 93 بررسی شده است، نشان می‌ دهد: مناطق مختلف تهران بر حسب شکل کار بازیگردانان بازار ملک، به سه دسته «مناطق حداقلی»، «مناطق متوسط» و «مناطق لوکس» قابل طبقه‌ بندی است به‌ طوری که «سرعت اثرگذاری و شدت اثرگذاری» هر یک از 23 متغیر در مناطق یک دسته با دسته دیگر متفاوت است و در عین حال، این تفاوت در بین مناطق داخل یک دسته نیز معنادار می ‌تواند باشد.

یافته ‌های مطالعه صورت گرفته درباره تفاوت بازار مسکن در مناطق مختلف تهران حاکی است به دلیل ناهمگن بودن بازار ملک در پایتخت ناشی از اثرگذاری متفاوت 23 متغیر بر بازار، هزینه ساخت و ساز، قیمت مسکن و همچنین سرمایه اولیه مورد نیاز برای ساخت و ساز در هر منطقه با منطقه دیگر که حتی می ‌تواند مجاور آن باشد، تفاوت اساسی دارد.

مهم ‌ترین هدف در این تحقیق، ارائه کروکی «رونق پایدار ساختمانی» به سرمایه‌ گذاران ساختمانی برای جلوگیری از تکرار «رونق انحرافی سال‌های 90 تا 92» است. 

در مقطع فعلی سرمایه‌ گذاران ساختمانی با اطلاع از «سرعت اثرگذاری» و «شدت اثرگذاری» هر یک از 23 متغیر بازیگردان قیمت مسکن در مناطق مختلف پایتخت، می ‌توانند از طریق تشخیص پتانسیل و ظرفیت بازار برای عرضه یا نبود استعداد کافی در منطقه برای عرضه، مکان مناسب برای سرمایه‌ گذاری و ساخت و ساز را در شهر برای خود انتخاب کنند.

23 متغیر موثر بر قیمت مسکن، در سه دسته «متغیرهای مرتبط با بازار مسکن، متغیرهای موثر بر سمت تقاضا و متغیرهای موثر بر سمت عرضه»،‌ تقسیم‌ بندی شده است.

کروکی طراحی شده از روی این 23 متغیر برای «رونق ساختمانی در تهران» نه تنها برای سازنده‌ ها که برای سیاست ‌گذار بخش مسکن نیز قابل استفاده است. 

نتایج مطالعه در این بخش از تحقیق نشان می‌دهد: در شرایط فعلی، وضعیت و رفتار «23 متغیر» اثرگذار بر بازار ملک به گونه‌ ای است که محله‌های واقع در «مناطق حداقلی» و «مناطق متوسط» شهر تهران می ‌تواند در اولویت سرمایه‌ گذاری‌ های ساختمانی توسط سرمایه‌ گذاران قرار بگیرد. نحوه اثرگذاری «23 متغیر» بر قیمت مسکن و نرخ بازدهی ساختمانی در «منطقه یک» شهر تهران به‌عنوان نماینده «مناطق لوکس» پایتخت نشان می‌ دهد از بین بازیگردانان اصلی بازار ملک، 4 متغیر «قیمت زمین، قیمت مصالح ساختمانی، تسهیلات مسکن و نرخ تورم»، زودتر از 19 متغیر منتخب دیگر، بر قیمت‌ مسکن تاثیر می ‌گذارد. 

در منطقه یک تهران، همچنین «شدت اثرگذاری» 5 متغیر «تورم، تسهیلات مسکن، حجم نقدینگی، بازدهی بازار سکه و متوسط اجاره‌بها» بیش از 18 متغیر دیگر در گروه 23 متغیر منتخب است. 

*منبع: روزنامه دنیای اقتصاد، 1396.3.31