5 اقدام کلیدی دولت برای سامان بازار مسکن

 

 خبرگزاری فارس؛ مسکن به همراه خوراک و پوشاک یکی از حیاتی‌ترین نیازهای مردم است که طبق اصول 3، 31 و 43 قانون اساسی، فراهم کردن شرایط برای تأمین آن، بر عهده دولت جمهوری اسلامی ایران گذاشته شده است. در سال‌های اخیر، رشد غیرمنطقی قیمت مسکن، قدرت خرید مردم را به شدت کاهش داده است و اقشار متوسط و ضعیف جامعه را بیش از پیش از خانه‌دار شدن دور کرده است. علاوه بر این به دلیل عدم توان مردم به خرید مسکن، سیلی از مردم به سمت اجاره‌نشینی پناه بردند که این موضوع خود افزایش مجدد اجاره‌بها را به دنبال داشته است.

افزایش سهم هزینه‌ای مسکن در سبد خانوار به بیش از 40 درصد، رشد 280 درصدی قیمت مسکن از سال 96 تاکنون، کاهش خانوارهای دارای مسکن ملکی شهری از حدود 70 درصد به 54 درصد طی 20 سال گذشته، افزایش مدت دوره انتظار برای خرید مسکن به بیش از 40 سال در شرایط حال حاضر، رشد تقاضای سرمایه‌ای از 20 درصد سال 65 به حدود 77 درصد در سال ۹۵ و افزایش تعداد خانه‌های خالی از 1.6 میلیون به 2.6 میلیون واحد طی سال‌های 90 تا 95، از شاخص‌هایی هستند که وضعیت بحرانی حوزه زمین و ساختمان را به‌خوبی قابل درک می‌کنند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد عامل اصلی بحران فعلی، نبود برنامه‌ریزی مدون و برهم خوردن تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن است. به‌طوریکه بر اساس آمار وزارت راه و شهرسازی ساخت و ساز واحد مسکونی در طی 6 سال اخیر با کاهش 60 درصدی روبرو بوده و از حدود 700 هزار واحد به حدود 250 هزار واحد در سال رسیده است و در مقابل آن تقاضاهای مصرفی به دلیل رشد قیمت‌ها جای خود را به تقاضاهای سرمایه‌ای دادند و تقاضای کاذب در بازار شکل گرفته است.

در واقع نبود بانک اطلاعاتی از بازار مسکن و عدم اتخاذ سیاست‌های کنترلی موجب شده که سوداگران از این وضعیت بازار سوءاستفاده کنند و بدون هیچ ساخت و سازی و صرفاً با سفته بازی و معاملات مکرر یا احتکار مسکن بر موج معاملات مصرفی مردم سوار شده و صاحب سودهای یک شبه کلان شوند و این مسئله به التهابات شدید قیمتی و کاهش قدرت خرید مردم منجر شد. ورود سوداگران به بازار مسکن علاوه بر اینکه توان خرید را از مردم می گیرد، به رکود ساخت و ساز مسکن و به‌تبع ضرر سازندگان نیز منجر می شود.

از این‌رو به منظور برون رفت از مشکلات بخش مسکن و ایجاد نظم و سامان‌دهی در این حوزه، اجرای 5 اقدام کلیدی پیشنهاد می‌شود. این موارد در ادامه تشریح شده است:

1- تسریع در فرآیند راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور

یکی از راهکارهای ایجاد شفافیت، تخصیص بهینه منابع و برنامه‌ریزی برای سال‌های آتی استفاده از ابزارهای اطلاعاتی است. در همین خصوص در تیر ماه سال ۹۴ وزارت راه و شهرسازی بر اساس تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم موظف به راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور شد؛ اما با این وجود قانون مذکور پس از گذشت بیش از 5 سال هنوز اجرایی نشده است.

این سامانه قرار بود به شکل بانک اطلاعاتی از کلیه املاک موجود در کشور اطلاعات داشته باشد؛ به این معنا که آخرین اطلاعات مربوط به تمام واحد‌های مسکونی، تجاری و ... موجود در کشور شامل مشخصات هویتی مالکان، آدرس و موقعیت آن‌ها، در این سامانه ثبت شود. علاوه بر این با استفاده از این سامانه می‌توان وضعیت سکونتی این املاک شامل ملکی یا استیجاری بودن و همچنین خالی از سکنه یا خانه دوم بودن را برای تمام املاک مسکونی و غیرمسکونی قابل رصد و رهگیری قرار داد.

گفتنی است از نرم افزار جمع‌آوری و ذخیره اطلاعات دستگاه‌ها در بهمن ماه ۱۳۹۸ توسط وزارت راه و شهرسازی رونمایی شد. اما به دلیل آنکه از آدرس سایت سامانه ملی املاک به عنوان پایلوت رونمایی نشده است و مشخص نیست که سایر دستگاه‌ها اطلاعات و آمار خود را در آن بارگذاری کرده‌اند یا خیر میتوان گفت هنوز این قانون به طور کامل محقق نشده است.

بنابراین تحقق این موضوع مستلزم اینست که رئیس جمهور به عنوان راس دولت به این موضوع ورود کرده و با ایجاد هماهنگی و برقراری ارتباط بین دستگاه‌ها، اطلاعات ارگان‌های مرتبط مانند سازمان ثبت اسناد و املاک، سازمان ثبت احوال، شرکت پست، شهرداری، اماکن ناجا، بانک مرکزی و … را در اختیار وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی قرار دهید تا هر چه سریعتر سامانه ملی املاک و اسکان کشور اجرایی شود.

2-کنترل سوداگران با اهرم‌ مالیاتی

تا زمانیکه سود فعالیت‌های غیرمولد و سفته‌بازانه در بازار مسکن بیشتر از تولید این کالای اساسی باشد، سرمایه‌ها که اصلی ترین پیش‌نیاز ساخت یک واحد مسکونی هستند به این فعالیت‌ها اختصاص خواهد یافت و سازندگان را از ادامه کار خود دلسرد خواهد کرد. از سوی دیگر این فعالیت‌ها عاملی بر نوسانات قیمتی بازار خواهند بود و می‌توانند با افزایش غیرمنطقی قیمت مسکن، تقاضای مصرفی را از بازار خارج کرده و موجب رکود و ضرر سازندگان شوند.

اغلب کشورهای توسعه یافته و در حال توسعه با استفاده از ابزار‌های مالیاتی هزینه و ریسک سوداگری را افزایش می‌دهند تا این اقدامات از صرفه بیفتد و سرمایه‌ها را به سمت فعالیت‌های مولد مانند ساخت و ساز و عرضه مسکن هدایت کنند. مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی دو پایه‌ مالیاتی هستند که تأثیر قابل توجهی در تنظیم بازار مسکن دارند و با مکانیزم خود تعادل منطقی بین عرضه و تقاضا را برقرار می‌کنند.

مالیات بر عایدی سرمایه بر پایه افزایش قیمت دارایی‌های غیرمصرفی است. سازوکار این نوع مالیات به گونه‌ای در نظر گرفته می‌شود که گروه هدف در اخذ این مالیات، تنها سفته‌بازان و سوداگران باشند و مردم عادی، سازندگان از پرداخت آن معاف گردند. این مالیات به صورت درصدی از افزایش قیمت زمین یا مسکن در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دریافت می‌شود. در این نوع مالیات، ملک اول و مصرفی افراد مشمول پرداخت نمی‌شوند. با این وجود، در کشور تاکنون قانونی برای حذف سوداگران با اخذ این مالیات وجود نداشته، به همین منظور تقاضاهای سوداگرانه با معاملات مکرر خود هر ساله قیمت مسکن را نجومی می‌کنند.

راهکار دیگر مالیات بر خانه‌های خالی یا همان ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم است؛ این مالیات در سال 1394 با هدف عرضه واحد‌های خالی به بازار و جلوگیری از حبس سرمایه مملکت در آنها به تصویب رسید؛ اما پس از گذشت بیش از 5 سال این پایه مالیاتی هنوز مسکوت مانده است. مضاف بر این باید نرخ این مالیات برای بازدارندگی بیشتر، افزایش یابد. گفتنی است درصورتی‌که دولت با استفاده از ابزار مالیات بر خانه‌های خالی بتواند نرخ خانه‌های خالی را در بازار از 11 درصد کنونی به حدود 4 درصد کاهش دهد، این امر به عرضه حدود 1.5 میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور و آزاد سازی سرمایه‌ای به میزان 1000 هزار میلیارد تومان منجر خواهد شد. این عرضه یا در بازار اجاره اتفاق خواهد افتاد که افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای را در پی خواهد داشت؛ یا آنکه افزایش عرضه در بازار مسکن ملکی را به دنبال دارد که به کاهش سهم تقاضا در بازار اجاره منجر می‌گردد. بنابراین کنترل خانه‌های خالی از سکنه در سراسر کشور سهم بسزایی در کاهش قیمت اجاره‌بها و کاهش فاصله عرضه و تقاضا در این بازار خواهد داشت.

3- عرضه مسکن‌های مهر باقی‌مانده

با توجه به آنکه طرح مسکن مهر، به‌گونه‌ای طراحی شد که مسکن تولیدی با قیمت تمام شده به دست مصرف‌کننده نهایی برسد، افزایش سرعت در عرضه واحدهای مسکن مهر با اولویت کلان‌شهرها از طریق تکمیل خدمات روبنایی و زیربنایی و حمل‌ونقل آن ها و حتی به پایان رساندن مراحل ساخت این خانه‌ها، می‌تواند تأثیر چشمگیری در کاهش تقاضا در بازار اجاره داشته باشد و خانوار‌هایی که قصد خرید واحد‌هایی با قیمت مناسب دارند را وارد این بازار نموده و از تقاضای مازاد بر اجاره‌نشینی بکاهد.

همچنین دولت می‌تواند به کمک شرکتی به عنوان واسط، تعدادی از مسکن‌های مهر ساخته شده را با پرداخت اجاره‌بهای ناچیز به مدت ۲ تا ۳ سال در اختیار متقاضیان واحد استیجاری قرار دهد.

4- حمایت از ساخت و ساز با کاهش قیمت تمام شده

مورد دیگر مورد نیاز برای برقراری تعادل بین عرضه و تقاضا، حمایت از ساخت و ساز مسکن می‌باشد؛ زیرا بر اساس اطلاعات مرکز آمار شاخص تراکم خانوار همچنان از عدد 1 بالاتر بوده و خانه‌های تولید شده نیز بدست مصرف کننده واقعی نرسیده است.

در حال حاضر در کشور علیرغم وجود تقاضا در بازار و ظرفیت تولید، تولید مسکن مطابق با ظرفیت موجود محقق نشده و همانطور که در بالا گفته شد حدود 60 درصد کاهش یافته است. برای این منظور ضروری است با «کاهش هزینه‌های تولید» و در نتیجه افزایش حاشیه سود پیمانکاری و نیز کاهش قیمت نهایی مسکن، اقدام به هدایت سرمایه‌های بازار به سمت افزایش تولید مسکن کرد.

دولت می‌تواند با واگذاری زمین‌های متعلق به خود و تسهیلات به سازندگان، واحدهای متناسب با نیاز خانواده‌ها را تولید کند و صرفاً با پرداخت هزینه ساخت و سود منطقی به سازندگان موجب کاهش هزینه تمام شده واحد‌های مسکونی گردد. با این روش، سازندگان هزینه خرید زمین و یا ملک کلنگی (حدود ۵۰ تا ۶۰ درصد قیمت تمام شده) را متحمل نمی‌شوند و در نهایت نیز دولت هزینه زمین را به صورت اقساطی از خریداران طی چندین سال دریافت می‌کند. این مدل از تولید و عرضه مسکن علاوه بر آنکه موجب صاحب‌خانه شدن اقشار بسیاری از جامعه با قیمت و شرایط مناسب و در زمانی کوتاه خواهد شد؛ هزینه زمین را نیز از هزینه تمام شده سازندگان حذف می‌کند.

مضاف بر این، به منظور رونق در ساخت و ساز و افزایش سود سازندگان، دولت می‌تواند با هماهنگی شهرداری و سایر ارگان‌های ذی‌ربط به ازای تولید واحد‌های مسکونی توسط سازندگان با قیمت کمتر از بازار برای دهک‌های پایین جامعه (تشخیص با دولت)، تراکم بیشتر برای آنها صادر کند و تسهیلاتی مانند کاهش مالیات و حذف هزینه انشعابات را فراهم کند.

راهکاری دیگری که می‌تواند در رونق تولید مسکن کمک کند اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان است. قانون پیش فروش ساختمان، جهت سر و سامان دادن به قراردادهای پیش فروش ساختمان و تنظیم روابط طرفین این نوع قرارداد در سال ۱۳۸۹ به تصویب مجلس رسید. اهداف سیاستگذاران در تصویب این قانون، ساماندهی فرایند پیش فروش ساختمان در راستای تأمین مالی ساخت مسکن، تقویت توان مالی خریداران مسکن و به تبع افزایش ساخت و ساز در کنار ممانعت از وقوع جرم و فروش یک واحد به چندین خریدار بوده است. وضع این قانون این اثر مهم را به دنبال داشته که قرارداد پیش فروش ساختمان را که قبل از تصویب این قانون، قرارداد نامعین بوده به قرارداد معین و با نام تبدیل کرده است. با این وجود ماهیت این قرارداد مدت‌هاست که در بین مسئولین و سازندگان مورد بحث واقع شده و هنوز هم در این زمینه اختلاف نظر وجود دارد. علی رغم گذشت ده سال از زمان تصویب قانون و با وجود وضع آئین نامه اجرایی آن به علت ایرادهایی که در این قانون وجود دارد و بی اعتنایی مراجع مذکور به این قانون می‌تواند به فراموش شدن آن منتهی گردیده و به ادامه نابه‌سامانی وضع موجود بیانجامد.

بنابراین می‌توان گفت یکی از استراتژیک‌ترین اقدامات دولت در مسیر جهش تولید مسکن، اصلاح قانون پیش فروش ساختمان است؛ زیرا علاوه بر اینکه خرید مسکن را برای مردم با قیمت و شرایط مناسب فراهم می‌کند (رشد تقاضای مصرفی و تضمین فروش)؛ سازندگان را از کمبود نقدینگی برای اتمام ساخت (تأمین مالی ساخت) در امان نگه می‌دارد.

5- تحریک تقاضا از طریق پرداخت هوشمندانه وام

هرچند سیاست‌های‌ حمایتی می‌تواند به افزایش تولید مسکن منجر شود؛ اما از آنجا که عده‌ای از خانوار‌ها توانایی خرید ندارند، ممکن است مسکن تولید شده خریداری نشده و در حقیقت هدف سیاست حمایت از تولید و عرضه مسکن به نتیجه نرسد.

راهکار این مسئله، اعطای وام به سازنده مسکن و دریافت بازپرداخت آن از خریدار است؛ در این شرایط علاوه بر اینکه عرضه تحریک می شود، تقاضا نیز متناسب با آن حمایت می‌شود.

در حال حاضر برخی از وام‌های ساخت مسکن به اینصورت واگذار می‌گردد؛ اما به دلیل نرخ سود بالا و مدت زمان تقسیط کم، خریداران معمولاً یا از انتقال وام امتناع می‌کنند یا تنها بخشی از تسهیلات را متقبل می‌شوند. بر این اساس سازنده ناچاراً بازپرداخت بخشی از وام را بر عهده می‌گیرد. بنابراین ضروری است برای تأثیر وام مذکور، سود و زمان بازپرداخت کاهش یابد که می‌توان برای تأمین منابع آن از منابع بازگشتی مسکن مهر در اختیار بانک مسکن استفاده گردد.

راهکار دیگر تشویق خریداران خانه‌های نوساز با تسهیلات مطلوب است به عنوان مثال خانه‌هایی که کمتر از سه سال از ساخت آن‌ها می‌گذرد نسبت به سایر خانه‌های مسکونی از تسهیلات بیشتر و با شرایط مناسب‌تری برخوردار باشد. این سیاست موجب هدایت مردم به سمت خرید مسکن‌های نوساز می‌شود و در نتیجه جهش تولید مسکن اتفاق خواهد کرد.

یادداشتی از حسین عبداللهی، پژوهشگر حوزه مسکن