شرایط بازار مسکن در سال ۹۹

طبق گفته های عبده تبریزی بازار مسکن در سال آینده از رکود خارج می شود و می توان به این بازار امید داشت.

حسین‌ عبده‌ تبریزی با حضور در رسانه تصویری اکو‌ایران دنیای اقتصاد درخصوص وضعیت پیش‌روی بازار مسکن در سال ۹۹ اعلام کرد: به رغم افزایش شدید قیمت‌ها و ناتوانی ۹۰ درصد از متقاضیان مصرفی برای خرید مسکن در شهر تهران وضعیت بازار ملک بنا بر یک دلیل عمده در شرایط غیرعادی قرار گرفته است. به این معنا که آنچه عامل ادامه روند رشد قیمت‌ها در شرایط فعلی شده به بروز معجزه در بازار ملک از سمت خریداران به امید فروش با قیمت بالاتر در آینده مربوط می‌شود.

این اعتقاد به معجزه بابت تصور افزایش قیمت‌ها در آینده نه تنها در بازار مسکن بلکه در بازار سایر دارایی‌ها از جمله بورس و خودرو نیز وجود دارد. در واقع آنچه در شرایط فعلی خریداران را ترغیب به خرید مسکن، خودرو یا سهام می‌کند و منجر به ادامه روند رشد قیمت‌ها در شرایط عدم کشش و ظرفیت آن انتظار برای ادامه روند افزایش قیمت‌ها است.

مشابه شرایطی که در بازار مسکن وجود دارد در بازار خودرو نیز وجود دارد حتی در مورد خودروهای کار، خرید خودرو عملا با هدف درآمدزایی انجام نمی‌شود چون قیمت‌ها در شرایط فعلی به گونه‌ای است که فرد با کار بر روی خودرو نمی‌تواند بهای آن را تامین کند. شخص خودرو را می‌خرد تا با بهای بالاتر به فروش برساند.

همچنین عطش خرید در بورس به دلیل ارزش سهام نیست بلکه به دلیل اعتقاد به بروز معجزه و روند صعودی افزایش قیمت در این بازار است. با توجه به نبود کشش و ظرفیت در واقعیت بازارهای اقتصادی همچون بازار مسکن، سهام و خودرو در صورتی که اعتقاد به بروز معجزه از سوی مردم رها شود می‌توان امیدوار به ریزش نرخ‌ها در بورس، مسکن و خودرو بود.

هم‌اکنون نه سمت عرضه مسکن قادر به تعدیل قیمت‌ها است و نه سمت تقاضا از توان مالی کافی برای خرید ملک برخوردار است.این اعتقاد به معجزه به معنای خرید گران به انگیزه گران‌تر فروختن به یک وصله ناجور در بازار مسکن تبدیل شده است. آنچه به رغم نبود توان خرید در ۹۰ درصد متقاضیان مصرفی منجر به تداوم رشد قیمت‌ها در بازار مسکن سال ۹۸ شد به قرار داشتن بازار معاملات در سیطره سفته‌بازان مربوط می‌شود.

در واقع علت ادامه روند صعودی قیمت‌ها به رغم نبود تقاضای مصرفی موثر، معاملات سفته‌بازان و تقاضای آنها است.همین موضوع یعنی ادامه روند صعودی قیمت‌ها در بازار مسکن منجر به رسیدن رابطه قیمتی مسکن و نرخ‌های موجود در بازار اجاره به بالاترین حد شده است. علت این موضوع آن است که ادامه روند افزایشی قیمت مسکن ناشی از بروز سفته‌بازی در این بازار است اما به دلیل مصرفی بودن بازار اجاره و دور بودن این بخش از بازار ملک از حضور و ورود سفته‌بازها، سطح اجاره‌ بها پابه‌پای رشد قیمت مسکن افزایش نیافته است.

هر چند اجاره‌ بها همچنان از نظر قشر مصرف‌کننده یعنی مستاجرها بالا است در حالی‌ که نسبت بین میانگین قیمت مسکن و متوسط سطح اجاره‌ بهای سالانه در سال‌های گذشته تاکنون از دهه ۷۰ عددی بین ۱۴ تا ۲۵ بوده اما این نسبت به ۲۸ رسیده است.هم این نسبت و هم نبود خریدار مصرفی در بازار این انتظار را تقویت می‌کند که بازار مسکن در سال آینده با افزایش محسوس قیمت‌ها در معاملات خرید آپارتمان مواجه نشود.

به دلیل نبود ظرفیت در سمت واقعی بازار مسکن یعنی تقاضای مصرفی، شرایط فعلی و تداوم رشد افسار گسیخته قیمت‌ها قابل تداوم نیست. چون این روند افزایشی واقعیت و توجیه اقتصادی ندارد و چندان دور نیست که زمان توقف رشد قیمت‌ها و سپس روند کاهش قیمت‌های واقعی(ثبات قیمت اسمی) در بازار ملک مشاهده شود.

هر چند نمی‌توان بطور دقیق اعلام کرد حتما این رویداد در سال ۹۹ تجربه خواهد شد با این حال به شرط ثبات در شرایط متغیرهای درونی وبیرونی اثرگذار، بازار مسکن در سال ۹۹ به لحاظ قیمتی باید بازاری در شرایط ثبات قیمت و به لحاظ معاملاتی در حد و حدود معاملات انجام شده در سال ۹۸ باشد. در واقع این انتظار وجود ندارد قیمت مسکن در سال ۹۹ با شتاب رشد قیمت در سال ۹۸ افزایش پیدا کند.

انتظار بر این است قیمت مسکن حداکثر در حول و حوش تورم عمومی نوسان داشته باشد و بازار به لحاظ نبض و تعداد معاملات خرید،تفاوت چندانی با سال ۹۸ نداشته باشد. در مورد نبض معاملات مسکن در سال ۹۹ نیز باید گفت حتی در صورت ریزش ۲۰ درصدی سطح قیمت‌ها باز هم چندان گشایشی در کار تقاضای مصرفی ایجاد نخواهد شد چرا که قیمت مسکن در شرایط فعلی به حدی بالا است که افت ۲۰ درصدی قیمت نیز نمی‌تواند مسکن را با توان خرید خانوارهای مصرفی منطبق کند.

هر چند لازم است نوعی ریزش و سقوط قیمتی در بازارهای اقتصادی از جمله بازار مسکن اتفاق بیفتد. این ریزش و سقوط قیمتی در بخش مسکن در قالب ثبات قیمت اسمی خواهد بود که در واقع در طول چند سال، تورم منجر به کاهش قیمت واقعی در بازار ملک می‌شود.

متغیر پیشران در تحولات احتمالی بازار مسکن سال ۹۹ تحولات نرخ ارز است. هر چند بانک‌مرکزی پیش‌بینی کرده در سال آینده تقاضای هیجانی و چندانی برای خرید ارز وجود ندارد بنابراین نوسان قیمت ارز محسوس و قابل توجه پیش‌بینی نمی‌شود. در سال بطور متوسط دست‌کم ۶۰۰ هزار تقاضای مسکن کوچک‌ متراژ ناشی از ازدواج‌های جدید وجود دارد در حالی که حتی معدود سرمایه‌گذاری‌هایی که هم‌اکنون در بخش مسکن و ساختمان شاهد هستیم عمدتا این تقاضا را هدف عرضه قرار نمی‌دهند و این موضوع بسیار خطرناک است.

با سرعت بیشتر افزایش قیمت زمین در مقایسه با نوسانات قیمت مسکن در سال‌های اخیر سفته‌بازی در بازار زمین بیش از سفته‌بازی در بازار مسکن بوده است. همین موضوع در کنار عرضه محدود و انحصاری زمین منجر به شتاب گرفتن افزایش قیمت در این بازار شده است.نسبت قیمت زمین به مسکن در شرایط فعلی به بالاترین حد از دهه ۷۰ تاکنون یعنی به عدد ۴. ۱ رسیده که بالاترین نسبت در ۲۸ سال گذشته است.در نبود یک نظام مالیاتی منسجم و کارآمد برای مهار رشد غیرمنطقی قیمت زمین بسیاری از سرمایه‌ها که می‌توانست به بخش‌های مولد اقتصاد هدایت شود صرف سوداگری در بازار زمین شد.

مهم‌ترین راهکار فعلی برای حمایت از تقاضای مصرفی در بازار مسکن توسعه بازار رهن است. دولت در صورتی که منابعی در اختیار دارد باید این منابع را صرف اختصاص یارانه سود برای پرداخت تسهیلات موثر و کارآمد به متقاضیان مصرفی کند. هم‌اکنون نرخ تمام شده پول در بانک‌ها دست‌کم ۲۰ درصد است که با چنین نرخی و بدون پرداخت یارانه سود از سوی دولت، پرداخت وام در استطاعت به متقاضیان امکان‌پذیر نیست.