این روزها با کاهش نرخ سود بانکی، سرمایه ها در حال خروج از بانک ها هستند و این اتفاق به عقیده کارشناسان، سرمایه ها را به سمت بازار سکه و ارز سوق داده است.
بانكداري ايراني - روزنامه قانون وضعیت بازار مسکن در سال آینده را بررسی کرد و نوشت: این روزها با کاهش نرخ سود بانکی، سرمایه ها در حال خروج از بانک ها هستند و این اتفاق به عقیده کارشناسان، سرمایه ها را به سمت بازار سکه و ارز سوق داده است.
در ادامه این گزارش می خوانیم: به اعتقاد برخی کارشناسان، اتفاقاتی که در سه ماه گذشته رخ داد، به برخی سپرده گذاران انگیزه داده‌است تا سپرده خود را به آپارتمان تا ٨٠ متری در تهران تبدیل کنند.اما برخی کارشناسان دیگر معتقدند که سوداگران باعث افزایش صوری قیمت مسکن شده‌اند و هیجانات در بازار، چندان نشانی از رونق ندارد. بنابراین نمی‌توان امید داشت که تا سال آینده رونق به بازار مسکن راه پیدا کند.
اما از سوی دیگر به گفته محمدحسین ادیب، یکی از کارشناسان حوزه مسکن در گذشته آپارتمان کمتر از ٨٠ متر در پنج منطقه به کفایت تولید نشده‌است ( پنج منطقه ٥٠ درصد معاملات مسکن تهران را به خود اختصاص داده‌اند) و وجود ٤٧٠ هزار آپارتمان خالی در تهران مربوط به آپارتمان‌های کمتر از ٨٠ متر در این پنج منطقه نیست؛ با این حال سپرده‌گذاران این خلأ را به درستی تشخیص داده و به این سمت حرکت کردند. درآذر، در ٩ منطقه تهران و بیشتر پنج منطقه( 2، ٤، 5، ٨، ١٤)، سپرده‌ها به سمت آپارتمان کمتر از ٨٠ متر حرکت کرد ( به صورت ضعیف در آذر و به صورت تند تر در دی).
آپارتمان کمتر از ٨٠ متر در این ٩ منطقه ، ظرفیت افزایش داشت اما افزایش در آذر، منطقی و در دی بیش از ظرفیت اقتصاد بود. آپارتمان کمتر از ٨٠ متر فقط می‌تواند تا سطح قدرت خرید قشر ضعیف افزایش یابد و افزایش بیشتر از آن ابتدا به‌وسیله سفته بازان خریداری می‌شود اما درنهایت باید در مرحله بعد به وسیله قشر ضعیف خریداری شود که قدرت خرید قشر ضعیف در این حد رشد نکرده و به همین‌دلیل معاملات در این قسمت در فاز بعد کاهش می یابد؛ یعنی رونق موجود به رکود تبدیل می‌شود و در مرحله بعد قیمت آن‌قدر کاهش می‌یابد تا با سطح قدرت خرید قشر ضعیف منطبق شود. با این حال افزایش قیمت آپارتمان کمتر از ٨٠ متر در تهران که به رونق در این بخش انجامیده، دیر یا زود به رکود می‌انجامد. نتیجه افزایش قیمت یک کالا بیش از قدرت خرید مردم ، رکود است.
** ادامه سفته بازی ها
به گفته ادیب، قیمت مسکن در سال ٩١ بیش از قدرت خرید مردم افزایش یافت و نتیجه، رکود چهار سال گذشته بود. قیمت آپارتمان کمتر از ٨٠ متر در ٩ منطقه تهران، نه بر اساس نیاز های مصرفی که بر اساس محاسبات سفته بازانه کوتاه مدت تعیین می‌شود؛ این روند تا ابد ادامه نخواهد داشت و دیر یا زود شکسته می‌شود و قیمت آپارتمان کمتر از ٨٠ متر در ٩ منطقه تهران بر اساس قدرت خرید قشر ضعیف بازنگری می‌شود. در آذر ، ١٧٩٨٥ واحد مسکونی در تهران خریداری شده که بابت آن ٨٤١٠ میلیارد تومان پرداخت شده، یعنی به طور متوسط هر آپارتمان ٤٦٧ میلیون تومان؛ این نشان می دهد در این ماه ، سفته‌بازی متوجه آپارتمان های کمتر از ٥٠٠ میلیون تومان بوده است . هنوز آمار دی منتشر نشده اما اطلاعات میدانی نگارنده نشان می‌دهد در دی، سفته بازی همه آپارتمان های کوچک متراژ کمتر از ٨٠ متر رادر ٩ منطقه شامل شده است. ٨٨ درصد معاملات مسکن در آذر مربوط به واحدهای مسکونی کمتر از یک میلیارد تومان بود، در این ماه فقط روزانه ٧٢ واحد مسکونی بالای یک میلیارد تومان در تهران معامله شد.
از آمار روزانه ٧٢ واحد، باید آمار واحدهای تملیکی به وسیله بانک‌ها، آمار تملیکی با رای دادگاه، تسویه حساب بین مالک و سازنده در طرح های مشارکتی و انتقال به سبب وراثت را کسر کرد،با این حساب میزان چندانی باقی نمی‌ماند. در آذر ، سفته بازی تنها شامل واحدهای ارزان قیمت بوده است البته باید منتظر آمار دی بود که چه تفاوت هایی خواهد داشت.
** پیش بینی افزایش 50 درصدی مسکن
احمدرضا سرحدی یکی از کارشناسان در حوزه مسکن در خصوص اینکه آیا با کاهش نرخ سود بانکی تقاضا به سمت بازار مسکن می‌رود یاخیر به «قانون» گفت: اکنون بازار ارز داغ‌تر از مسکن است. طبیعی است زمانی که نرخ سود بانکی پایین می‌آید، سرمایه به سمت جایی می‌رود که سود بیشتری دارد. در حال حاضر مقدار زیادی از سرمایه‌ها به سمت ارز و پس از آن به بازار مسکن راه پیدا کرده است زیرا بازار جذاب دیگری وجود ندارد. منتها خطری که در این بخش وجود دارد، این است که با توجه به کاهش نرخ سود بانکی، قدرت خرید جامعه بالا نرفته و تنها بخش سوداگری مسکن فعال شده است. در نتیجه امکان دارد با پدیده‌ای که سال‌های گذشته نیز دو بار با آن مواجه بودیم، یعنی «رکود تورمی» مواجه شویم. در دولت احمدی نژاد نیز این اتفاق افتاد، یعنی قیمت مسکن افزایش یافت اما خریداری برای واحدهای مسکونی نبود. این درحالی است که اکنون دومیلیون مسکن خالی و بدون مشتری وجود دارد.
** رکود تورمی با سفته بازی
سرحدی خاطر نشان می‌کند: از سوی دیگر زمانی که ارز و سایر کالاها افزایش قیمت دارند و نرخ سود بانکی کاهش می‌یابد، گرانی مسکن طبیعی است زیرا زمانی که سرمایه از بانک‌ها خارج می‌شود، باید به سمت و سوی دیگری برود. در حال حاضر دلیل عمده هیجانی که در بازار مشاهده می‌شود، خروج سرمایه‌ها از بانک است. اگرچه بخشی از این سرمایه به حوزه مسکن تزریق شده اما این سرمایه به بخش مصرفی راه پیدا نکرده و در بخش سوداگری جا خوش کرده است. به همین‌دلیل در آینده نیز شاهد رونق بازار مسکن نخواهیم بود. زمانی رونق در بازار ایجاد می‌شود که مصرف‌کننده اصلی بتواند خریدکند. قیمت ها افزایش یافته و در شرایط فعلی سیر صعودی قیمت‌ها را در پیش خواهیم داشت. با به وجود آمدن هیجان در بازار، برخی فروشندهها فروش خود را متوقف کرده‌اند و عده‌ای خرید می‌کنند، برای مثال در شهرک اکباتان شرایط خاصی به وجود آمده و تورم 70 درصدی اعمال شده است. مردم عادی به دلیل مشکلات موجود و عدم قدرت خرید، وارد بازار نمی‌شوند. بخش سفته‌بازی در حال فعال شدن است.
** فعال شدن سرمایه سوداگری
او در ادامه تاکید می‌کند: کاهش سود بانکی هیچ کمکی به مردم عادی نکرد. این اتفاق به نفع سرمایه‌گذاران کلان بانکی شد زیرا در حال حاضر صحبت‌ها در خصوص سپرده های کلان مطرح می‌شود، سپرده هایی که به دلیل رکود در بازار مسکن و بالا بودن نرخ سود بانکی در بانک‌ها ذخیره شده اند؛ بنابراین این بازار اکنون در اختیار سرمایه سوداگری است. سرمایه کارمندی، سرمایه اندکی دارد و سپرده آن‌ها برای کمک هزینه در بانک ذخیره شده، بنابراین کاهش نرخ سود هیچ کمکی به این بخش نکرده است. پول های کلانی که سپرده بانکی شده بود، در این سال‌ها از همه بیشتر سود کرده بودند، سود بی دردسر و بدون مشکلی که تا 27درصد سود داشت. اکنون با کاهش سود بانکی دیگر سود بیش از 15 درصد نیست و سپرده های بلند مدت بیش از یک‌سال در بانک نمی ماند. بنابراین طبیعی است مقداری از این پول‌ها از بانک خارج شود و بخش عمده این سرمایه به بازار طلا و ارز رفته و بخش اندکی نیز به بازار مسکن وارد شود که امروز شاهد این هیجان هستیم.
** هیجان تو خالی
او در خصوص آینده بازار مسکن می‌گوید: اگر این وضعیت ادامه پیدا کند و دولت توان کنترل نرخ دلار را نداشته باشد، از سوی دیگر اگر تسهیلات بانکی به خانه اولی‌ها تعلق نگیرد،به‌طورحتم شاهد رکود تورمی شدیدتری خواهیم بود. در حال حاضر شاهد رکود هستیم و تورم نیز به آن اضافه می‌شود. قیمت‌ها افزایش داشته و مشتری وجود ندارد. در این میان لازم است که دولت برای خروج از رکود در کوتاه مدت، به خانه‌اولی‌ها کمک کند؛ همچنین مدت بازپرداخت‌ها و رقم وام ها را افزایش دهد تا مصرف کننده قدرت خرید پیدا کند. اما در بلندمدت باید اشتغال و رونق اقتصادی ایجاد شود. دولت باید بازپرداخت اقساط را طولانی‌تر کند و به 20 یا 30 سال افزایش دهد. در آمریکا و اروپا اقساط خانه‌ها تا 30 سال زمان دارد. این به مصرف کننده کمک می‌کند و همچنین باعث می‌شود حداقل دو میلیون خانه خالی فروش برود و پول آن به سازنده بازگردد. در ادامه این اقدامات خود به خود رونق را به بازار ساخت و ساز نیز بازمی‌گرداند و سایر صنایع در رکود از این وضعیت سود می‌برند. سفته بازی‌ها در بازار مسکن، هیجانی را ایجاد می‌کند اما این هیجانات به رونق نمی‌انجامد زیرا مصرف کننده اصلی توان خرید ندارد.
** سوداگران و خرید و فروش صوری
در حال حاضر که قیمت ها چندان افزایش نداشته، قدرت خرید وجود ندارد اما صحبت بر سر افزایش 50درصدی است. اکنون 14 درصد افزایش قیمت وجود دارد اما اگر دلار افزایش پیدا کند، ممکن است تا نیمه اول سال آینده این افزایش قیمت تا 50 درصد نیز افزایش یابد. خرید و فروش‌های صوری و سفته بازی از این دست به آن دست، تنها قیمت آن را بالا می برد. با تسهیلات فعلی، خانه اولی ها و زوج ها توانایی خرید خانه ندارند و واحدها خالی مانده است. حالا فرض کنید قیمت‌ها تا 50 تا 100 درصد بالا برود، به این ترتیب رکود نیز تشدید خواهد شد.
*منبع: روزنامه قانون؛ 1396،11،3
نظر شما
