آیا بانکها اجازه رشد معاملات مسکن بدون تورم در ایران را می دهند ؟

بانكداري ايراني -با افزایش رشد 19 درصدی  معاملات مسکن  وافزایش 10 درصدی قیمت ملک  در ماه های اخیر، آیا بانکها از دارایی های منجمد ملکی نجات پیدا می کنند؟ آیا این تغییر سبب آن می شود که قدرت تسهیلات دهی بانکها افزایش پیدا کند؟ آیا بانکها اجازه رشد معاملات مسکن بدون تورم در ایران را می دهند ؟ 

به گزارش بانكداري ايراني ، یکی از مسائلی که بانکها در سال های اخیر با آن مواجه  بوده و هنوز نتوانستند از آن خارج شوند مشکل دارایی منجمد بوده که به قفل شدن سرمایه بانکها ، کاهش توان تسهیلات دهی و بعضا حتی به زیان شدید برخی از آنها ختم شد.

 دلیل اصلی قفل شدن دارایی منقول بانکها در بخش مسکن در سالهای اخیر با سه عامل مرتبط بود . نخست تحلیل نادرست تحلیل گران  و کارشناسان سرمایه گذاری بانک ها بود که تصور می کردند با ورود به بازار ملک در آینده سودهای کلانی را به جیب بانکها وارد می کنند . عامل دوم توثیق های نادرست حین اعطای تسهیلات بوده که  سبب مصادره املاک بدهکاران شده و بانکها را به بزرگترین ملاک ایران تبدیل کرد.  عامل دیگر نیز مساله بنگاه داری بانکها مرتبط است که چندسالی است که مسئولین در پی رفع این نقیصه هستند اما تا کنون توفیق چندانی پیدا نکرده اند. 

در خصوص ملک داری بانکها ،  رییس کل بانک مرکزی در  آذر 95 با بیان اینکه در حال حاضر آمار ناخوشایندی داریم تاکید کرده بود که  حدود 45 درصد از دارایی‌های نظام بانکی کشور، دارایی منجمد است و از حیز انتفاع برای اعطای تسهیلات خارج است و باید تلاشمان این باشد 90 درصد از دارایی منابع بانکی دارایی مالی و تسهیلاتی باشد که آن را به بنگاه‌های اقتصادی و واحدهای تولیدی ارائه دهیم.در آن حالت نظام بانکی اثرگذار است.

این انجماد دارایی و کاهش قدرت تسهیلات دهی بانکها زمانی معنی پیدا می کند که بدانیم که بالغ بر 90 درصد  بار تامین مالی  در اقتصاد ایران بر دوش بانکها قراردارد و با  نداشتن امکانات مالی و عدم توان تسهیلات دهی وضع اقتصاد چگونه خواهد شد وزیر اقتصاد هفته گذشته با اشاره به همین مساله گفته بود که در سالی که بحث تولید و اشتغال دارای اولویت ویژه ای است، بار مسئولیت سیستم بانکی و بخصوص بانک های دولتی را بسیار سنگین تر کرده اما بانکها با مشکلات بزرگی روبرو هستند وی  نقاط آسیب پذیر بانک ها را عبارت از مشکلات ترازنامه بانک ها، منجمد بودن دارایی ها در مقابل سیال بودن بدهی ها و درآمد زایی کم دارایی ها به نسبت تعهدات بدهی های بانک هاست عنوان کرد. 

اما موضوع واگذاری اموال مازد و فروش دارایی های منجمد به این جا ختم نشده ودر نهایت  هیات دولت و رییس دولت  نیز به این مساله ورود  کرده تا علاوه بر فروش اموال مازاد بانکها را از بنگاه داری اخراج کند . 

در کنار این اخبار ، بانک مرکزی اعلام کرده است که  تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران در آبان ماه سال ۱۳۹۶ به ۱۴.۸ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۸.۵ درصد افزایش نشان می دهد. همچنین  متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران۴۸.۹ میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۰.۹ درصد افزایش نشان می دهد. 

حال آیا با این تحولات ، شرایط بانکها تغییر می کند ؟ آیا اراده ای برای خروج از دارایی های منجمد وجود دارد ؟ 

برای پاسخ به این سوال باید به مشکلات بانک ها اشاره کرد . یکی از مهمترین  مساله در این خصوص ، موضوع ترازنامه ای است.  بانکها برای اینکه بتوانند وضعیت دارایی ثابت خود را خوب نشان دهند بعضا قیمت گذاری نامناسبی روی املاک انجام داده و آن را در ترازنامه خود ثبت گرده اند و برای اینکه بتوانند تغییری در ترازنامه ایجاد نکنند باید قیمت مناسبی املاک را به فروش برسانند کما اینکه در سالهای اخیر به همین اقدام دست زدند و سبب قفل شدند معاملات در بازار مسکن شدند. 

در واقع یکی از عامل اصلی قفل شدن معاملات مسکن خود بانکها بودند زیرا همانگونه که اشاره شد 45 درصد دارایی بانکها دارایی منجمد یعنی املاک هستند و بانکها بزرگترین ملاک ایران شدند حال برای اینکه معاملات مسکن در ایران رونق واقعی پیدا کند باید بانک ها تغییر رویه دهند اما این مساله برای انها سخت است زیرا با  روش ملک زیر قیمت گذاری در ترازنامه باید تغییراتی در صورتهای مالی خود ایجاد کنند که این امر برای آنها خوشآیند نیست لذا کاردشواری در پیش است.

  بنابراین می توان گفت که بانکها عامل اصلی سرکوب معاملات مسکن در  ایران در سالهای اخیر بوده اند و نگذاشته اند که معالمات مسکن روق واقعی و بدون تورم را دنبال کند .